Immobilien: Hauptsächlich Nebenkosten

Wer den Bau oder Kauf eines Eigenheims oder einer Wohnung plant, der lernt schnell, mit großen Zahlen umzugehen. Selbst in ländlichen Gebieten mit günstigen Grundstückspreisen schlägt die Verwirklichung des Traums von den eigenen vier Wänden schnell mit 200 000 Euro und mehr zu Buche. Städter müssen regelmäßig noch einmal die Hälfte davon oder auch mehr drauflegen, denn Bauplätze und Einfamilienhäuser sind in Ballungsgebieten knapp und teuer.

Während das die meisten Bauherren wissen, bevor sie mit der konkreten Planung ihres Vorhabens starten, erleben viele eine böse Überraschung, wenn sie in die finanzielle Feinplanung einsteigen. Denn weitere unvermeidbare Ausgabenpositionen zehren am Eigenkapital: die diversen Nebenkosten. Nicht selten summieren sich diese zu zehn und mehr Prozent der Anschaffungskosten und bringen so manche Kalkulation ins Wanken. Wie hoch die Zusatzausgaben ausfallen, hängt nicht zuletzt davon ab, ob neu gebaut oder gebraucht gekauft werden soll. Wobei je nach Kostenposition einmal Bauherren und einmal Käufer im Vorteil sind. Egal, welcher Weg zum Eigenheim gewählt wird: Die wichtigsten Nebenkosten sollte jeder kennen und einkalkulieren.

Maklerprovision

Wenn das Baugrundstück oder die gewünschte Immobilie nicht direkt vom Eigentümer gekauft werden kann, kommt regelmäßig ein vom Verkäufer beauftragter Makler ins Spiel. Und mit ihm ein zusätzlicher großer Ausgabenposten: die Maklerprovision, auch als Courtage bezeichnet. Bietet eine Bank das Objekt an, wird meist ebenfalls eine Provision fällig, da die Geldinstitute das Geschäft über eine Makler-Tochtergesellschaft abwickeln – und somit nicht nur am Geldverleihen, sondern auch an der Immobilienvermittlung verdienen. Und das nicht zu knapp: Je nach Bundesland liegt die Courtage zwischen drei und sechs Prozent plus Mehrwertsteuer, also zwischen 3,57 und 7,14 Prozent. Bei einem 300 000-Euro-Objekt erhöhen so bis zu 21 420 Euro Provisionskosten den Anschaffungsaufwand. Bauherren kommen dabei besser als Käufer weg, da der Maklerlohn nur auf den Kaufpreis des Grundstücks gezahlt werden muss.

Grunderwerbsteuer

Vorteile für Bauherren gibt es auch, wenn es um die steuerliche Seite des Eigentumserwerbs geht. Denn immer wenn in Deutschland ein Grundstück den Eigentümer wechselt, hält der Fiskus die Hand auf. Das Stichwort: Grunderwerbsteuer. Die zehrt mit 3,5 Prozent und in Berlin sogar mit 4,5 Prozent kräftig an der Finanzkraft der zukünftigen Haus- oder Wohnungseigner. Berechnet wird der Steuersatz auf den jeweiligen Objektpreis. Und da die Steuer nicht nur für das Grundstück fällig wird, sondern auf den Gesamtpreis des Hauses oder der Wohnung berechnet wird, erwischt es Immobilienkäufer und die meisten Bauträgerkunden besonders.

Notar- und Grundbuchgebühren

Unausweichlich sind auch Gebühren, die für die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie anfallen. Denn das geht rechtswirksam nur über einen Notar und mit einer entsprechenden Eintragung im Grundbuch. Was die Übertragung kostet, ist in Gebührenordnungen geregelt und hängt vom Wert der Immobilie ab. Dabei gilt: Je teurer das Objekt, desto höher die Kosten. Bei einem Kaufpreis von 300 000 Euro muss der Erwerber zum Beispiel mit Gebühren von rund 3500 Euro rechnen. Ein Spartipp: Wickelt der Notar die Kaufpreiszahlung nicht über ein spezielles Notaranderkonto ab, sondern erfolgt die Abwicklung mithilfe einer einfachen Notarbestätigung, lassen sich einige Hundert Euro sparen. Im konkreten Beispiel rund 800 Euro. Wer bei der Kalkulation auf der sicheren Seite sein will, sollte in der Anderkonto-Variante pauschal 1,3 Prozent und bei der Wahl der günstigeren Alternative ein Prozent des Kaufpreises als Kosten für die Eigentumsübertragung einrechnen.

Kosten der Sicherheitenbestellung

An Notar und Grundbuchamt führt ebenfalls kein Weg vorbei, wenn es um die Bestellung der Sicherheiten für die Finanzierung geht. Um sich im Falle eines Falles durch die Zwangsversteigerung der Immobilie schadlos halten zu können, verlangen die Kreditgeber die Eintragung eines Grundpfandrechts – einer Grundschuld oder Hypothek. Rechtswirksam ist das wiederum nur mit notarieller Beurkundung und Grundbucheintragung möglich. Die Gebühren dafür: rund 0,5 Prozent der abzusichernden Darlehenssumme.

Bereitstellungszinsen

Sparen Bauherren, die die Sache selbst in die Hand nehmen, bei den Anschaffungsnebenkosten und Steuern viel Geld, weil nur der Grundstückkaufpreis zählt, müssen sie bei der Finanzierung dafür umso genauer die Zusatzausgaben beachten. Bei langen Bauzeiten können vor allem die Bereitstellungszinsen das Budget zusätzlich belasten. Nach Ablauf einerKarenzfrist von meist drei bis sechs Monaten werden diese nämlich auf den vom Kreditinstitut schon bereitgestellten, vom Bauherren aber noch nicht abgerufenen Teil der Kreditsumme berechnet. Und zwar üblicherweise mit einem Zinssatz in Höhe von drei Prozent pro Jahr. Zieht sich der Bau dann, zum Beispiel wegen eines hohen Anteils an Eigenleistungen, über zwei Jahre hin, laufen schnell einige Tausend Euro an Bereitstellungszinsen auf. Die muss das Bauherrenbudget natürlich zusätzlich verkraften können. Drücken lassen sich die Bereitstellungszinsen vor allem dadurch, dass mit dem Kreditgeber eine längere Karenzfrist ausgehandelt wird. Zusatztipp: Nicht mehr akzeptieren sollten Bauherren und Käufer die immer noch von vielen Finanzierern berechneten Gebühren für die Ermittlung des Immobilienwerts, die häufig auch als Schätzkosten bezeichnet werden. Hat doch erst im vergangenen Jahr das Landgericht Stuttgart (AZ: 20 O 9/07) einer Bausparkasse deren Berechnung in einem rechtskräftigen Urteil untersagt. Die Begründung der Richter: Da das Institut den Wert des Objekts allein im eigenen Sicherungsinteresse prüfe, könne dafür von einem Kreditnehmer kein Geld verlangt werden. Kundenfreundliche Baufinanzierer haben das bereits vor einigen Jahren erkannt und freiwillig auf die Zusatzeinnahmen verzichtet. Tsp