Hausfinanzierung : Ohne Eigenkapital ins Eigenheim

Der Options- oder Mietkauf ist eine Alternative zur herkömmlichen Finanzierung – aber teurer.

Jürgen Hoffmann
Ein Träumchen. Nicht immer lässt sich ausreichend Kapital sparen.
Ein Träumchen. Nicht immer lässt sich ausreichend Kapital sparen.Foto: Ralf Hirschberger/dpa

96 Prozent aller deutschen Mieter träumen vom eigenen Heim, so das Ergebnis einer Umfrage des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp. Doch nicht jeder hat die finanziellen Mittel. Vor allem jungen Familien mangelt es oft an Eigenkapital. So mussten im vergangenen Jahr Hauskäufer im Schnitt 277 573 Euro als Darlehen aufnehmen, um sich ihren Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen.

2011 waren es nur 175 000 Euro. Wer selbst ein Haus baute, finanzierte sogar 336 006 Euro. Diese Zahlen, erhoben vom Hamburger Finanzdienstleister Dr. Klein, belegen die zunehmende Verschuldung der Deutschen, die ein eigenes Heim besitzen wollen. Nach Ansicht von Anne Ahler, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein, sollte die monatliche Rate für ein Baudarlehen nicht mehr als 35 Prozent des Familiennettoeinkommens betragen: „Und möglichst zwanzig Prozent der Gesamtkosten sollten aus der eigenen Tasche kommen.“ Das empfehlen Baugeldexperten seit Jahrzehnten. Doch es gibt Alternativen bei der Finanzierung eines Hausbaus. Zum Beispiel den Options- oder den Mietkauf.

Den Optionskauf bieten vorwiegend Genossenschaften an. Der Eigenheim-Interessent erhält mit Vertragsunterzeichnung die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung oder das Haus zu einem festen Kaufpreis zu erwerben. Dieses Recht kann er, muss er aber nicht nutzen. Die regelmäßig gezahlten Mieten werden auf den Kaufpreis angerechnet. Wird der Mietvertrag gekündigt, erlischt im Regelfall die Kaufoption. Beim Mietkauf sind der Kauf und der Kaufzeitpunkt – oft nach zehn oder 15 Jahren – festgelegt. Viele Verträge sehen dann die Zahlung einer Restschuld vor, die häufig über ein Darlehen abgegolten wird.

„Das Modell ist vergleichbar mit einem Ratenkauf“, erläutert Stephan Scharfenoth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. „Der Käufer zahlt unterm Strich mehr als bei einem Neubau mit Eigenkapital, weil nur ein Teil der Miete zur Abzahlung der Immobilie genutzt wird, der andere Teil ist verloren.“ Außerdem variierten die Konditionen von Anbieter zu Anbieter, „weil der Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer individuell geschlossen wird“.

Neues Modell: Rent and buy

Neu ist das Modell der Firma Gecci: Rent and buy. Bei dem Angebot, das markenrechtlich geschützt und von einer unabhängigen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft geprüft wurde, handelt es sich um ein Massivhaus mit KfW-Standard. Die Preise beginnen bei 199 000 Euro, die monatliche Miete liegt bei einer Mietdauer von 23 Jahren beispielsweise bei 1100 Euro. Maximal lässt sich das Haus 32 Jahre mieten. Nach dem Ende der Mietzeit wird dem Kunden die Immobilie als Eigentum überschrieben. Eine Anzahlung oder eine Schlussrate fallen nicht an.

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„Das ist der Unterschied zu allen anderen Mietkauf-Angeboten“, versichert Gecci-Geschäftsführer Gerald Evans. 2019 will er ein Dutzend Häuser fertigstellen und im Rent-and-Buy-Modell verkaufen. Seine Zielgruppe sind Familien und kleinere Unternehmen, „die eine Immobilie erwerben möchten, aber bei ihrer Bank keinen Kredit bekommen“, erläutert er. Peter Stollbert, Architekt aus dem baden-württembergischen Schramberg, der für die Genehmigungsplanung in Süddeutschland zuständig ist, findet diesen Weg zur Eigenheim-Finanzierung „interessant und fair“, das Interesse daran in der Zielgruppe vor allem in der Region rund um den Gecci-Firmensitz nahe Hildesheim sei groß: „Die Käufer schonen ihre Liquidität und machen sich von Zins- und Mietpreisentwicklungen unabhängig.“

Für Baufi24-Geschäftsführer Stephan Scharfenoth hat der Eigenheimerwerb ohne Banken zwei Vorteile: „Die vorher festgesetzten Raten bleiben stabil und somit ist die Kalkulation der Kosten überschaubar. Außerdem kennt der zukünftige Besitzer die Immobilie ganz genau, unangenehme Überraschungen sind so ausgeschlossen.“ Er empfiehlt trotzdem immer, vor Vertragsunterzeichnung einen Rechtsanwalt oder Steuerberater zu konsultieren: „Das kostet zwar, kann sich aber rechnen, wenn durch die Beratung ein Fehler vermieden wird.“

Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund rät zudem, die Mietkauf-Konditionen mit Angeboten von Sparkassen und Banken zu vergleichen: „Auch ob öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden können, wie es für junge Familien häufig möglich ist, sollte geprüft werden.“

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