Immobilien: Hochprozentiges hat seinen Preis

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben. Das Objekt wurde mir von einem Makler vermittelt. Dieser Vermittler hatte vom Bauträger, der das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt hat, die Erlaubnis, sämtliche Wohnungen zu vermarkten. Im Prospekt des Vermittlers stand, dass keine Provision anfällt. Nun erfuhr ich, dass die zwischen ihm und dem Bauträger vereinbarte Provision auf den Kaufpreis aufgeschlagen wurde, ferner, dass die Provision für meine Wohnung 28 Prozent des Kaufpreises ausmachte. So habe ich ja doch die Provision zahlen müssen. Ist das zulässig?

WAS STEHT IM GESETZ?

Gemäß § 652 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) entsteht der Provisionsanspruch des Maklers dann, wenn durch dessen Vermittlung oder Nachweis der Hauptvertrag zustande kommt. Die übliche Maklerprovision wird als Prozentzahl auf den Endpreis des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäfts angegeben. Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht hierbei eine Maklerprovision i.H.v. drei bis fünf Prozent als marktüblich an. Die Rechtsprechung geht weiter davon aus, dass bei Überschreiten dieser Prozentzahl um das 4- bis 5-Fache von einer Sittenwidrigkeit ausgegangen werden kann. In Ihrem Falle kommt hinzu, dass Sie nicht darüber aufgeklärt wurden, dass Sie eine sogenannte versteckte Innenprovision zahlen mussten, der Wert Ihrer Wohnung als Kapitalanlage daher wohl nicht dem bezahlten Kaufpreis entsprochen haben dürfte. Es wird von einem Vermittler jedoch verlangt, solche versteckten Innenprovisionen zu offenbaren, wenn sie eine bestimmte unübliche Höhe überschreiten. Wenn Sie also mit dem Makler einen Vertrag abgeschlossen hätten und ihm Provision versprochen hätten, wäre der Maklervertrag wegen des erheblichen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig und damit nichtig. So wurde allerdings gegenüber dem Vermittler keine Provision versprochen. Allerdings hätte er Sie aufklären müssen. Sie haben einen Schaden erlitten, da Sie u.a. Provision zahlen mussten, jedoch davon ausgingen, dass eine solche nicht anfällt.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Eine Kapitalanlage soll ein Renditeobjekt sein. Sofern in einem Prospekt ausdrücklich damit geworben wird, dass keine Provision anfällt, diese jedoch versteckt im Kaufpreis liegt, fühlt man sich zu Recht getäuscht. Vermittler sollten daher über höhere Innenprovisionen aufklären, da ein Käufer dann zumindest weiß, was und wofür er bezahlt. Der BGH hatte über einen solchen Fall zu befinden und führte aus, dass ein Vermittler eine Aufklärungspflicht dann hat, wenn mehr als 15 Prozent an Provision zu zahlen ist (BGH, III ZR 359/02). Denn „mit der Schutzwürdigkeit des Anlegers korrespondiert die Verpflichtung der Prospektverantwortlichen im Rahmen ihrer vertraglich geschuldeten Auskunftserteilung, sämtliche für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände wahrheitsgemäß und vollständig darzustellen“, so der BGH.