Hotel Bristol in Berlin-Charlottenburg: Millionenpoker um Kempinski-Grundstück

Es herrscht zwar normaler Alltagsbetrieb im „Kempi“, das seit dem Auslaufen des Managementvertrags mit Kempinski 2017 als „Bristol Berlin“ firmiert. Gäste kommen und gehen, viele sind zufrieden, manche meckern. Alles wie eh und je. Um die Immobilie des Traditionshotels an der Charlottenburger Fasanenstraße jedoch – wie könnte es im Berlin von heute anders sein – wird gerungen. Denn die Grundstückseigentümerin ist pleite.

Während also die Betriebsgesellschaft weiterhin ihrem Geschäft mit bessergestellten Besuchern der Stadt nachgehen kann, hat das Amtsgericht Wiesbaden am 1. Oktober das Insolvenzverfahren über das Vermögen der „Verwaltungsgesellschaft Hotel Bristol Berlin“ eröffnet. Die Angelegenheit hat allerdings ihre Tücken. Auch weil der luxemburgische Gewerbeimmobilieninvestor Aroundtown im Insolvenz- und Bieterverfahren dem Anschein nach eine eher ungewöhnliche Doppelrolle spielt.

Die Situation entstand, weil Haus und Grundstück an der Ecke Kurfürstendamm/Fasanenstraße mit einem hohen zweistelligen Millionenbetrag belastet waren, die Laufzeit einer großen Hypothek seitens des Geldinstituts nicht verlängert wurde und eine Umschuldung scheiterte.

Der Investor Aroundtown erschien auf dem Plan, signalisierte den drei in einer Hand befindlichen Eigentümergesellschaften des Hotels, die Schulden zu übernehmen – und der weiterhin tätige Geschäftsführer Karl Joachim Wodok meldete Konkurs an, wie der eingesetzte Insolvenzverwalter Volker Römermann auf Anfrage bestätigt.

Zu weiteren Interna mochte Letzterer sich unter Hinweis auf das laufende Verfahren allerdings nicht äußern. Parallel zum Insolvenzplan lief ein Bietverfahren. Am kommenden Montag will das Gericht in der hessischen Landeshauptstadt nun entscheiden, ob dem von Aroundtown vorgelegten Insolvenzplan der Vorrang gegenüber dem Bietverfahren eingeräumt wird.

Zweigleisig unterwegs

Pikant ist nach Ansicht von Experten, dass Aroundtown auch als Bieter aufgetreten ist. So hält beispielsweise Rechtsanwalt Michael Naschke, der die Interessen eines am „Bristol“ interessierten Mandanten vertritt, diesen Umstand für ausgesprochen fragwürdig.

Das widerspreche den Bietregularien, „die eine Kontaktaufnahme zu der insolventen Gesellschaft und ihren Repräsentanten eigentlich untersagt hatten“. Also sei Aroundtown „zweigleisig gefahren und wusste jedenfalls auch um die erheblichen Gebotshöhen im Bietverfahren“.

Zudem ist Anwalt Naschke überzeugt, dass „auch im Bietverfahren die vollständige Befriedigung der Gläubiger nie infrage stand, da die Gebote für das Objekt allesamt weit über 100 Millionen Euro gelegen und sogar 150 Millionen erreicht hatten“. Bei angenommenen Verbindlichkeiten von insgesamt etwa 60 Millionen Euro und großzügig geschätzten Verfahrenskosten von 5 Millionen Euro wiesen die Geschäftsanteile einen Wert von bis zu 85 Millionen Euro auf, „ein Wert also, bei dem wir Zweifel haben, ob Aroundtown diesen tatsächlich an die Verkäufer der Anteile gezahlt hat“.

© imago/Jürgen Ritter

Verkäufer ist in diesem Fall Olga Bock, die Witwe von Hans Dieter Bock, einem Immobilien- und Aktienspekulanten, der 2010 an einem Stück Fleisch im Hamburger Hotel „Atlantic“ erstickte. Bock war in den 1990er Jahren durch seine Beteiligung an dem britischen Mischkonzern Lonrho, einem verschachtelten, völlig unübersichtlichen Unternehmensgeflecht mit 800 Einzelfirmen, in die Schlagzeilen geraten, was ihm den Ruf einer „frühen Heuschrecke“ einbrachte. Das „Manager Magazin“ führte ihn 2009 als einen der „ärmeren reichsten Deutschen“ auf Platz 153 der Liste der Vermögendsten.

Abriss und Neubau?

Bock hatte sich 1992 in den Hotelkonzern Kempinski eingekauft und mit seiner Firma Advanta gleichzeitig das Berliner Stammhaus in der Fasanenstraße erworben, um es an den Konzern zurückzuverpachten. Der Vertrag hatte die branchenübliche Laufzeit von 20 Jahren. Bei einem Kaufpreis von kolportierten 235 Millionen Mark und einer Jahresmiete von 13 Millionen Mark war das ein gutes Geschäft für Bock. Es waren schließlich die hohen Pachtkosten, die dem Haus schwer zu schaffen machten.

Es geriet in Zahlungsschwierigkeiten, die Kempinski AG verklagte Bock auf Schadenersatz. Der wiederum verkauft seinen 53-Prozent-Anteil an den thailändischen Hotelkonzern Dusit Thani – und kündigte nicht nur den Pachtvertrag, sondern reichte auch noch eine Räumungsklage ein. Kempinski bestritt seinerzeit die Rechtmäßigkeit von Vertrag und Kündigung, ignorierte den auf 15. Januar 1998 anberaumten Räumungstermin und bekam letztendlich recht

In der augenblicklichen Situation bleibt vorerst unklar, ob Aroundtown an dem Hotel festhält oder es weiterveräußert. Nicht ausschließen mögen Insider, dass das Haus abgerissen und etwas Renditeträchtigeres neu gebaut wird. Bereits 2015 hatte es Pläne gegeben, das schon mal als „angestaubt“ beschriebene Haus abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Quasi in letzter Minute scheiterte das Vorhaben. „Normal“ lief an der Ecke Kurfürstendamm/Fasanenstraße also in den vergangenen 20 Jahren nicht mehr viel. Vom alltäglichen Hotelbetrieb einmal abgesehen.