Hotelinvestments: Hellwach investieren, wo andere schlafen

Niedrigzinsen machen Anlegern das Leben schwer. Auf der Suche nach Renditen stecken Profi-Investoren wie Versicherer und Pensionsfonds, aber auch reiche Privatleute Geld in Hotels. Die Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) und Colliers International Hotel berichten von steigender Nachfrage nach Hotelinvestments.

Dabei spielt allerdings nicht immer nur die Rendite eine Rolle. „Es gibt Wohlhabende, die einfach einmal ein Hotel haben wollen“, sagt Ursula Kriegl, Leiterin der Hotelsparte von Jones Lang LaSalle in Deutschland. „Oder sie haben eine besondere Bindung an den Ort, beispielsweise weil sie sich dort verlobt haben.“ Das Gros der Investoren auf dem deutschen Hotelmarkt waren im vergangenen Jahr institutionelle Anleger und vermögende Privatleute. Das Transaktionsvolumen belief sich JLL zufolge auf insgesamt rund 1,6 Milliarden Euro – der beste Wert seit 2007. Wie die Experten von Colliers International Hotel berichten, stieg das Hoteltransaktionsvolumen seit dem Jahr 2009 um mehr als 250 Prozent. Wie in den Vorjahren wurde auch 2013 das größte Transaktionsvolumen in den Top -7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichnet.

Die Zahlen korrespondieren mit den Übernachtungszahlen in deutschen Hotels. Mit 23,6 Millionen Übernachtungen lag der Wert im Februar ein Prozent über dem aus dem Vorjahresmonat, wie das Statistische Bundesamt in Wiesbaden berichtete. Erneut ist dabei die Zahl der Übernachtungen ausländischer Gäste mit drei Prozent stärker angestiegen als bei den Inländern. Auch zusammen mit dem Januar hat sich bislang ein Gesamtplus von einem Prozent ergeben. Das Wachstum findet auf hohem Niveau statt: 2013 hatte die Branche den vierten Übernachtungsrekord in Folge eingefahren. Registriert werden Übernachtungen in Betrieben mit mindestens zehn Betten.

Das Interesse der Investoren am Hotelbereich steigt

„Solange die Zinsen niedrig bleiben, wird die Nachfrage anhalten“, sagt der Leiter An- und Verkauf Spezialimmobilien bei der Deka-Gruppe, Malte-Maria Münchow. „Bei Hotels lockt eine Anfangsrendite von zum Teil über sechs Prozent, das ist mehr als bei Büro- oder Einzelhandelsimmobilien“. Allerdings müsse sich der Investor auch intensiver mit dem „Nischenprodukt“ beschäftigen. Trägt sich das Konzept an dem Standort? Welche anderen Nutzer kommen infrage, wenn der Pächter die vereinbarte Pacht nicht mehr tragen kann oder der Vertrag ausläuft?

„Wenn ein Mieter von vielen in einer Büroimmobilie kündigt, ist das in der Regel kein Problem, wenn aber der Hotelpächter als einziger Mieter einer Immobilie geht, ist die Suche nach einem Nachmieter schon eine Herausforderung.“ Die Deka-Gruppe bietet institutionellen Anlegern wie Versicherungen oder Pensionskassen seit einigen Jahren einen reinen Hotel-Fonds an. Die Nachfrage ist Münchow zufolge zuletzt kräftig gestiegen. „Haupttreiber ist derzeit die Suche nach alternativen Investments.“

Seit gut einem Jahr ist auch die Fondsgesellschaft Union Investment mit einem Hotel-Fonds für Profi-Anleger auf dem Markt und konzentriert sich dabei auf Budget- und Economy-Herbergen. „Das Segment hat sich in Krisenzeiten als sehr stabil erwiesen“, sagt Sprecher Fabian Hellbusch. Er habe den Eindruck, dass das Interesse von Investoren am Hotelbereich insgesamt zuletzt gestiegen sei.

Die Tücken stecken im Detail des Pachtvertrages

„Aufgrund der großen Nachfrage nach Immobilien und des vergleichsweise geringen Angebots an interessanten Objekten interessieren sich mehr Investoren für Nischenbereiche.“ Aber: „Wer privat investiert, muss extrem vorsichtig sein“, sagt Markus Flack, Immobilienexperte beim Frankfurter Vermögensverwalter FOCAM, der sich auf die Verwaltung von Familienvermögen spezialisiert hat. Auf den ersten Blick locke eine Rendite von fünf bis acht Prozent, ein Mietshaus in guter Lage komme lediglich auf drei bis vier Prozent. „Doch die Tücken stecken im Detail des Pachtvertrages.“

Ein guter Betreiber, zum Beispiel eine bekannte Hotelkette, habe eine entsprechend starke Verhandlungsmacht. „Was mache ich mit dem Hotel, wenn der Betreiber nach zehn Jahren nicht die Pacht verlängert, oder eine komplette Renovierung fordert?“ Mit Sorge beobachtet Flack den Boom von Budgethotels wie Motel One. Aktuell plant zudem der amerikanische Hotelkonzern Marriott zusammen mit einer Ikea-Tochter die Eröffnung der Billighotel-Kette Moxy. „Die Frage ist, wie viele Häuser in dieser Kategorie brauchen wir langfristig?“ Luxusherbergen in der Kategorie von fünf Sternen und mehr sind ohnehin nur etwas für Superreiche. „Pro Hotelzimmer muss man mit Investitionen von 250 000 Euro und mehr rechnen“, sagt Flack. Mit einem Preis von durchschnittlich 94 Euro pro Zimmer und Übernachtung liegt Deutschland nach Angaben des Hotelverbandes Deutschland rund sieben Prozent unter dem europäischen Durchschnitt.

Auch wenn im vergangenen Jahr gemessen an der Zahl der Transaktionen die meisten Käufer (58 Prozent) aus dem Inland stammten: Das Interesse ausländischer Investoren wachse, so Kriegl. „Es interessieren sich beispielsweise Investoren aus dem Mittleren Osten oder aus China für heimische Hotels.“ Die insgesamt gute wirtschaftliche Lage der Bundesrepublik Deutschland ebenso wie die im Vergleich zu anderen Anlagegütern soliden Renditen von Hotelimmobilien führen vor diesem Hintergrund zu einem ungebrochenen Interesse in- und ausländischer Investoren. (mit dpa)