Immobilien: "Im Notfall zuschießen"

Zu den Unternehmen mit überdurchschnittlichen Vermietungserfolgen zählt die Gesellschaft Bauwert.Insgesamt sind 40 Mitarbeiter mit dem Erwerb von Grundstücken, ihrer Planung und Bebauung bei der Gesellschaft beschäftigt.Über die unternehmerische Verantwortung bei Schräglagen, und über die Möglichkeiten, sich als mittelständischer Projektentwickler und Bauträger in Zeiten schwieriger Immobilienmärkte zu behaupten, dazu befragte Ralf Schönball die geschäftsführenden Gesellschafter der Bauwert, Jürgen Leibfried und Patrick Reich.

TAGESSPIEGEL: Mit der Checkpoint Charlie Kommanditgesellschaft mußte eines der spektakulären Berliner Milliardenprojekte ihre Gläubiger um einen Vergleich bitten.Hätten die Gesellschafter die Schräglage nicht durch Querfinanzierungen innerhalb der Gruppe oder durch Verkäufe von Eigentum beheben müssen?

LEIBFRIED: So lange das Zuschießen von Kapital nicht die ganze Gruppe gefährdet, kann das unter Umständen sinnvoll sein.Daß allerdings ein Vergleich zustande kam, ist ein Indiz dafür, daß alle Beteiligten davon ausgehen, dadurch das beste wirtschaftliche Fundament für die Zukunft gelegt zu haben.Das verspricht allen Beteiligten wieder neue Geschäfte und sichert oftmals die Existenz der beteiligten Firmen.Außerdem ist davon auszugehen, daß in diesem Fall die Dimension des Projektes so groß ist, daß ohne eine solche Lösung die ganze Gruppe gefährdet wäre.

TAGESSPIEGEL: Sind Sie schon einmal in eine ähnliche Schräglage geraten?

REICH: Glücklicherweise nie.Es gab allerdings auch bei unsdurchaus wirtschaftlich schwierige Situationen.Außerdem haben natürlich auch wir Bauvorhaben realisiert, an denen wir nichts verdient haben oder am Ende sogar Geld zuschießen mußten.

LEIBFRIED: Das ist aber auch naheliegend, zumindest wenn man sich heute die Situation des Immobilienmarktes aus dem Jahr 1992 vor Augen führt.Anfang der Neunziger Jahre kalkulierten alle Projektentwickler die Kosten von Bürohäusern auf Grundlage erzielbarer Mieteinnahmen von 60 bis 70 DM pro Quadratmeter.Auf dieser Basis ermittelten alle Marktteilnehmer auch den Preis, den sie für Grundstücke bezahlten.Wer nun heute nur die Hälfte dieser Mieten einnimmt, der kann seine Ausgaben nicht mehr decken.In dieser Situation stecken heute manche Unternehmer in der Stadt.Diese müssen also überlegen, wie sie diesen Knoten lösen.Der Mietverfall ist teilweise so groß, daß er nicht durch einen Verzicht auf die Gewinnmarge von 10 Prozent oder durch eine billigere Bauausführung aufzufangen ist.

TAGESSPIEGEL: Und Sie haben sich entschlossen in dieser für Ihr Unternehmen schwierigen oder aber in vergleichbaren problematischen Lagen, die Sache selbst auszubaden?

REICH: Wir konnten uns eine sogenannte Querfinanzierung von schwierigen Bauten mit den Erlösen aus guten Projekten deshalb immer leisten, weil sie die Existenz unserer Gesellschaft nie gefährdete.Das ist aber keineswegs bei allen Unternehmensgruppen möglich, auch dann nicht, wenn der betreffende Gesellschafter an anderen Unternehmen beteiligt ist, denen Grundstücke oder Immobilien gehören.Denn bei der Mehrzahl der Immobilienprojekte tun sich mehrere Partner zusammen.Wenn es dann um die Entflechtung der Eigentumsverhältnisse geht oder der eine plötzlich ausgelöst werden soll, dann ist das nicht gerade einfach.Dies gilt besonders in schwierigen Marktsituationen wie heute, wo ein Verkauf zu durchaus guten Preisen problematisch ist.Außerdem sind die meisten Grundstücke der Projektgesellschaften beliehen.Das macht die Sache komplizierter.Schließlich wissen auch die Banken in aller Regel genau, ob und was in einem solchen Fall möglich ist.Wenn sie einem Vergleich zustimmen, dann dürfte die beste Lösung herbeigeführt sein.

LEIBFRIED: Außerdem versucht ein Unternehmer, jede Irritationen zu vermeiden.Ein Vergleich ist schon eine größere Irritation.Da wird es für jeden schon bei der nächsten Ausschreibung schwer, das nötige Vertrauen von Auftragnehmern zurückzugewinnen, insbesondre wenn auf Forderungen verzichtet werden mußte.Ein Vergleich ist da sicher noch besser als ein Konkurs.Ein Vergleich zeugt von einem Unternehmer mit Verantwortungsbewußtsein.

TAGESSPIEGEL: Was ist mit den Abschreibungen? Verluste können doch schließlich als Vorträge und Rückträge mit Gewinnen aus besseren Zeiten beim Finanzamt verrechnet werden...

LEIBFRIED: Man darf den unternehmerischen Spielraum von Mittelständlern, wie wir es sind, nicht mit den Möglichkeiten großer Konzernen vergleichen.Wir haben nur einen kleinen Apparat und müssen unsere Mitarbeiter bezahlen.Schwer genug ist es dann, noch eine Gewinn zu erwirtschaften.Im Unterschied zu großen Mischkonzernen erwirtschaften kleinere Unternehmen also bei weitem nicht Erlöse in einer Größenordnung, die steuerliche Abschreibungsmodelle oder große Verlustvorträge sinnvoll erscheinen ließen.

TAGESSPIEGEL: Ihre Gesellschaft errichtete mit dem Charlottenpalais, dem Kronenpalais und dem Dompalais historisierende Neubauten in der City Ost, nahe Gendarmenmarkt.Die in diesen Gebäuden untergebrachten Wohnungen boten sie für Mieten weit über 30 DM pro Quadratmeter an.Wer kann und will solche Preise bezahlen?

REICH: Große Unternehmen, Verbände und ausländische Vertretungen.Die suchen auch heute noch luxuriöse Wohnungen und repräsentative Büros.Unsere Immobilien sind bereits vermietet.Büros für deutlich über 50 DM und Wohnungen für über 35 DM pro Quadratmeter.Insgesamt boten wir in den drei Häusern eine Mietfläche von 10 000 Quadratmtern an.Dabei stellten wir fest, daß trotz der scheinbar hohen Quadratmeterpreise eher große Wohnungen mit mehr als 150 Quadratmetern zügig einen Abnehmer fanden.In diesen Lagen suchen wir deshalb weiterhin Grundstücke.Allerdings gibt es diese Nachfrage und solche Preise nur in absoluten Spitzenlage der City.Sie beschränkt sich auf das Umfeld des Gendarmenmarktes, erstreckt sich nach Norden bis zu den Linden und nach Süden bis zur Leipziger Straße.Und auch dort sind nur kleinteilige Immobilien begehrt, weil sie einem Unternehmen oder einem Verband als individuelle Adresse dienen.Keine Absatzschwierigkeiten gibt es bei Objekten mit einer Gesamtfläche zwischen 2000 und 5000 Quadratmetern.