Immobilien und Tourismus : Berlins Hotelmarkt wächst überdurchschnittlich

Höhere Erlöse, steigende Übernachtungszahlen. Die große Nachfrage schafft Platz für neue Hybridangebote in der Branche.

Jürgen Hoffmann
Ausgebucht. Berliner Hotels können derzeit nicht klagen.
Ausgebucht. Berliner Hotels können derzeit nicht klagen.Foto: dpa-tmn

Im Foyer sitzen zehn, zwölf Schüler, einige mit einem Coffee-to-go-Becher in der Hand, andere tippen auf ihrem Mobile. An der Rezeption checkt eine fünfköpfige Familie ein, daneben stehen sieben Herren, die auf ein Taxi warten, das sie zur Messe bringen soll, und drei Backpacker mit großen Rucksäcken. Im Eingangsbereich des Schulz Hotel Berlin geht es zu wie auf einem Marktplatz. Das Haus am Stralauer Platz, unweit der East Side Gallery, ist gebaut und ausgestattet für Gruppenreisende wie Schulklassen, Familien, Städtetouristen und Teams von Geschäftsleuten, die zwei, drei oder vier Nächte in Berlin sind.

„Eine konsequente Ausrichtung auf diese Zielgruppen ergibt gerade an einem Standort wie Berlin Sinn“, erklärt Tobias Warnecke vom Hotelverband Deutschland. Schließlich liege die Hauptstadt als Tourismus-Destination bei Gruppen hoch im Kurs. „Eine klare Marktpositionierung ist heute wichtiger denn je.“

Gut angelegtes Geld

„Investoren bewerten den Standort Berlin derzeit sehr positiv. Zwei der größten Hoteltransaktionen des vergangenen Jahres in Deutschland fanden in Berlin statt: Das Hilton Hotel Berlin sowie das Bristol Hotel am Kurfürstendamm“, sagt Andreas Ewald, Geschäftsführender Gesellschafter der Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH. Der deutsche Hotelimmobilienmarkt ist 2018 im zehnten Jahr in Folge gewachsen. Es gibt durchschnittlich höhere Erlöse pro Zimmer, die Übernachtungszahlen stiegen, und es werden immer mehr Betten angeboten.

Berlin liegt auf diesem Markt einmal mehr an der Spitze; der Markt differenziert sich und das Luxussegment wird weiter ausgebaut. In dieser Woche kündigten die Union Investment und die InterContinental Hotels Group (IHG) an, dass sie rund 60 Millionen Euro in die Modernisierung ihres InterContinental Berlin investieren wollen. „Im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen werden wir auch alle barrierefreien Zimmer an die neuesten Standards anpassen und die Anzahl der barrierefreien Zimmer erhöhen“, sagt Mario Maxeiner, Managing Director Northern Europe bei der IHG.

Das Geld dürfte gut angelegt sein. Denn in der Spreemetropole sind in den vergangenen fünf Jahren die Übernachtungszahlen im Vergleich zu der Bettenentwicklung deutlich stärker gestiegen. Der Preis pro verfügbarem Zimmer ist dementsprechend seit 2014 um rund 18 Prozent auf 80 Euro gestiegen. Damit hat die deutsche Hauptstadt unter den Top-5-Städten das stärkste Wachstum. Damit die Entwicklungspipeline von rund 8000 zusätzlichen Betten in Berlin vom Markt absorbiert wird, müssen die Übernachtungszahlen pro Jahr um drei Prozent steigen. Und das taten sie in den vergangenen fünf Jahren, heißt es im Hotelmarktreport Deutschland 2019 des Maklerhauses Engel & Völkers.

Zwischen Klassik und Budget

345 Zimmer und 1100 Betten hat das Schulz Hotel, das konzeptionell in einer Nische groß wird. Eröffnet wurde es im September, die Auslastung lag in den ersten sechs Monaten bei rund 90 Prozent, sagt Sascha Gechter, der zusammen mit Oskar Kan und Nizar Rokbani das Haus gegenüber dem Ostbahnhof führt. Das Trio hat Erfahrung: Kurz vor dem Millennium hatten die Jugendfreunde begonnen, die Hotelkette Meininger hochzuziehen.

Das Konzept: Vom herkömmlichen Doppel- über private Mehrbettzimmer bis zu Betten in einem Schlafsaal, eigenes Bad, Preise zwischen 35 und 45 Euro pro Nacht. „Die Idee eines solchen Hauses, angesiedelt zwischen einem Budget-Hotel und einem klassischen Hostel, war neu“, erinnert sich Gechter. Zwischen 2010 und 2012 verkauften die Berliner ihre 15 Meiniger-Hotels an ein börsennotiertes Londoner Touristikunternehmen.

Die Erfolgsgeschichte ihrer ersten Hotelkette wollen Gechter, Kan und Rokbani mit dem „Schulz“ wiederholen. Dabei war der Start nicht einfach: Auch andere Hotel-Ketten wollten an diesen Standort an der Spree nahe des Ostbahnhofs, umgeben von vielen Party-Locations. In der Branche spricht man von der Arcor-Gruppe und Steigenberger. Diese beiden Großen der Branche aber hatten das Nachsehen.

Dass Gechter, Kan und Rokbani vom Bauherren und Besitzer der 20-Millionen-Euro-Immobilie, Wilhelm Hilpert (Nürnberg), den Zuschlag bekommen haben, führen sie auf ihre bisherigen Erfolge zurück. Als Wettbewerber sehen die jungen Schulz-Manager im Hotelbereich Motel One, im Hostelbereich Meininger und im Bereich Partybeherbergung Generator und Wombat´s. „Das Schulz Hotel vereint diese Wachstumssegmente unter einer Marke“, lobt Warnecke vom Hotelverband.

"Jedes Zimmer kann alles sein"

Wie diverse andere Hotels, aber auch Fluggesellschaften und Autoverleiher arbeitet das Schulz mit einem Revenue Managementsystem, das die Preisgestaltung nach Angebot und Nachfrage automatisch ausbalanciert. Sind von heute auf morgen noch viele Zimmer frei, bietet das Gruppenreise-Hotel Schnäppchenpreise von unter 40 Euro für ein Doppelzimmer, ist die Auslastung während der ITB, Grünen Woche oder anderer Großveranstaltungen in der Hauptstadt hoch, können es auch mal bis zu 300 Euro sein.

Der Pachtvertrag der jungen Hoteliers läuft 20 Jahre mit Option auf zweimal weitere fünf Jahre. Im Vergleich zum Meininger weise das Schulz ein höheres Qualitätslevel auf, betonen die drei Geschäftsführer. So gibt es neben dem Eingang eine gemütliche Lounge-Ecke, die wie eine Bibliothek gestaltet ist. Dort stehen Bücher, die „Tatort“-Kommissar Peter Sodann gestiftet hat. Im Erd- und ersten Obergeschoss gibt es Plätze für bis zu 650 Personen, die hier auch frühstücken können. Die hellen Zimmer sind rund 17 Quadratmeter groß, die Bruttogrundfläche über alles beträgt 30 Quadratmeter. Eingerichtet sind die Ein- bis Vierbett-Appartements in weichen Farben und viel Holz.

Hostel oder Hotel? Das Schulz Hotel Berlin sieht sich mit seinen 345 Zimmern in der Mitte.
Hostel oder Hotel? Das Schulz Hotel Berlin sieht sich mit seinen 345 Zimmern in der Mitte.Foto: Schulz Hotel Berlin

„Jedes Zimmer kann alles sein. Wir können es in wenigen Minuten für vier Schüler, ein Städtetourismus-Pärchen oder einen einzelnen Geschäftsreisenden konvertieren“, sagt Sascha Gechter: „Ein cleveres Raumkonzept und Multifunktionalität ermöglichten mit wenigen Handgriffen aus einer Kofferablage oder einer Coach ein zusätzliches Bett zu zaubern. Zeitgemäß inklusive: Free Wifi und Smart-TV. Auch Ökologie wird in dem neuen Hotel großgeschrieben: Man nutzt 100 Prozent erneuerbare Energien, eine zentralgesteuerte Klimatisierung, wassersparende Sensoren, LED-Lichttechnik und ein System, das bedarfsgerechte Bestellungen ermöglicht.

Die drei Berliner Hoteliers sehen ihr Gruppenreise-Hotel als „Ort einer weltoffenen Gesellschaft“, sagt Gechter. Sie haben ihre jungen Zielgruppen fest im Blick, die auch von anderen Hotelbetreibern mit neuen Konzepten umworben werden: „Die Umwandlung von Hotel-Lobbys in gemeinsame Arbeitsflächen ist ein innovativer Weg zur Maximierung des Ertragspotentials und zur Stärkung der Hotelmarke bei Gästen und einer breiteren Öffentlichkeit“, sagt Heidi Schmidtke, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. „Wir rechnen damit, dass weitere Hotelbetreiber, insbesondere Marken mit jüngerer Zielgruppe, folgen werden und ihre öffentlichen Flächen verstärkt ‚digitalen Nomaden' zugänglich machen.“

Mitarbeit: Reinhart Bünger