Immobilienfinanzierung : Bei den Banken geht es oft nach Schema F

Annuitätendarlehen, Kombimodelle und Bausparen – was macht solide Finanzierung aus?

Der „Workflow“ muss stimmen. Wer so strahlen kann, hat die finanziellen Parameter geklärt und das „Go“ der Bank.
Der „Workflow“ muss stimmen. Wer so strahlen kann, hat die finanziellen Parameter geklärt und das „Go“ der Bank.Foto: imago/Emil Umdorf

Die eigenen vier Wände! Ein eigenes Haus – das ist ein echtes „Träumchen“. Da dürfte, selten genug, Einigkeit herrschen in Deutschland. Also schließen wir Bausparverträge ab, arbeiten hart, verschulden uns hoch. Der Kauf oder der Bau des Eigenheims sind oft die höchste Investition des Lebens, mit Tilgungsspannen von 25 bis 35 Jahren. Eine echte Lebensentscheidung.

Doch im aktuellen Immobilienboom steigen die Preise fast unaufhörlich. Das treibt viele Käufer auch noch in die Immobilien, die vorher kaum verkäuflich waren. Die Finanzierung übernehmen Banken in den meisten Fällen. Allerdings ist es nicht mehr unbedingt so, dass Kredite leichtfertig vergeben werden. Denn in den letzten großen Krisen haben Banken schmerzliche Verluste einstecken müssen – Stichwort: Lehman-Pleite.

„Aufgrund der Regularien müssen Banken bereits deutlich restriktiver kalkulieren als es vor Jahren der Fall war“, sagt auf Anfrage Uwe Eilers, Geschäftsführer FV Frankfurter Vermögen GmbH (Königstein im Taunus): „In den meisten Fällen rechnen die Kreditinstitute mit einer Annuität von fünf bis sechs Prozent pro Jahr. Das bedeutet, dass neben einem Zins von zwei Prozent meistens noch mindestens drei Prozent für die Tilgung aufgewandt werden müssen. So sind nach zehn Jahren Zinsbindung über dreißig Prozent des Darlehens getilgt, was einen gewissen Sicherheitspuffer gewährleistet.“

Die Kreditbearbeitung ist aufwendiger geworden

Derzeit ist nicht zu erwarten, dass diese Regularien seitens der Gesetzgeber weiter verschärft werden. Somit sollte die Kreditvergabe durch die Kreditinstitute in den kommenden Jahren ähnlich wie bisher gehandhabt werden.

Durch die bereits seit 2016 geltenden Regulierungen im Rahmen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die Kreditbearbeitung für den Kunden spürbar aufwendiger und langwieriger. Es wird dabei immer „mehr nach einem Raster – Scoring – bzw. einheitlichen Schema abgewickelt“, sagt Hagen Stanigel, Geschäftsleiter Vertrieb der „ isFinance AG“ (Potsdam), „die individuelle und damit objektive Beurteilung der einzelnen Finanzierung geht damit immer mehr verloren.“

Privaten Bauherren ist anzuraten genau zu kalkulieren, wie die Berechnung aussieht, wenn die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung auf ein „Normalmaß“ steigen sollten, ergänzt Eilers. Das bedeutet, ein Zinsanstieg um zwei bis drei Prozent sollte ohne Blessuren überstanden werden.

Das gilt sowohl für vermietete Immobilien und erst recht für eigengenutzte Häuser und Wohnungen. Mit einer Tilgung von mindestens drei Prozent jährlich kann man einen großen Teil der Zinsänderungsrisiken abfedern.

Wie aber geht man an den Kauf heran?

Buchtipp

Der Immobilienmarkt ist aktuell sowohl seitens steigender Mieten als auch steigender Kaufpreise unter hohem Druck. Insbesondere in den Ballungszentren wie München und Berlin sind „gute Immobilien“ meist schon verkauft, bevor sie in den gängigen Portalen erscheinen oder Anzeigen in Tageszeitungen veröffentlicht werden. Die inhabergeführte Rohrer Immobilien GmbH rät Verkäufern, Alternativen und Risiko zu prüfen, den optimalen Zeitpunkt nicht zu verpassen, den Markt bestmöglich auszuloten, realistische Verhandlungsspannen zu bestimmen und eine Vermarktungsstrategie festzulegen. Käufern ist anzuraten, auf Angebote vorbereitet zu sein, sich ein Limit zu setzen, möglichst nicht lange zu verhandeln, die Interessenvertretung zu klären, Wertreserven aufzuspüren, Exklusivität mit dem Verkäufer oder Makler zu verhandeln und – dies vor allem – proaktiv zu suchen. Das neue erschienene Buch „Immobilien richtig besichtigen – Immobilienangebote beurteilen und für den eigenen Bedarf bewerten“ (Blottner Verlag GmbH, 65232 Taunusstein, 19,90 Euro), hilft auf 128 Seiten dabei, das Potential einzelner Immobilien für sich zu erkennen. Immer beginnt es über den Erstkontakt mit dem Verkäufer oder Makler. Ein Schwerpunkt des mit 15 Checklisten ausgestatteten Werkes liegt auf den Immobilienbesichtigungen. Dabei erschließt sich das Wichtigste, auf was bei einer Immobilie zu achten ist.

Kosten im Auge behalten

Bevor man auf Immobiliensuche geht, sollte man sich bewusst sein, welche Mittel einem selbst zur Verfügung stehen (angespartes Vermögen, Schenkungen der Eltern etc.), die als Eigenkapital eingesetzt werden können. „Mit einem Finanzierungsexperten kann dann anhand der Einkommensverhältnisse – unter Berücksichtigung der individuellen Lebenssituation, Familienplanung, berufliche Entwicklungen – ermittelt werden, wieviel Haus man sich leisten kann“, sagt Ralph Kinnart, Vermögensverwalter B&K Vermögen GmbH (Köln).

Wenn diese Parameter geklärt sind, geht man möglichst im gesteckten Rahmen auf Immobiliensuche. Ist ein Objekt gefunden, ist am besten vorab die Entscheidung zu treffen, ob das Haus oder die Wohnung zum Kauf und für die angestrebte Wohn- oder Vermietungssituation geeignet ist, gegebenenfalls unter Hinzunahme eines Bausachverständigen.

Zunächst sollte es beim Kauf einer Immobilie, wenn keine umfangreichen Sanierungen, Renovierungen, Um-, Aus- und Anbauten geplant sind, nicht zu einer Finanzierungslücke kommen, da die Kosten-Parameter allen Parteien bekannt sind und der Kreditnehmer umfänglich vom Kreditexperten beraten werden muss. Die besprochenen Inhalte werden in einem Beratungsprotokoll festgehalten und dem Kunden ausgehändigt. Im Fall eines Neubaus oder einer anderen, größeren Baumaßnahme am Haus, können trotz sorgfältiger eigener oder architektonischer Planung und trotz Kontrolle und Überprüfung der Bank inklusive eines Puffers Unwägbarkeiten/Maßnahmen- und Kostenveränderungen auftreten und diese dazu führen, dass die beantragten und/oder eigenen Geldmittel nicht ausreichen, um die Immobilie wie gewünscht fertigzustellen.

Kostenüberschreitung frühzeitig erkennen

Mindestens sollten Käufer Eigenkapital für die Nebenkosten besitzen. Sie sind nicht durch die Bank finanzierbar. Es fallen beim Kauf einer Immobilie an: Grunderwerbsteuer, Notar, Amtsgericht, Grundbuchamt und ggf. Maklergebühren.

Was aber, wenn es trotz aller Vorsichtsmaßnahmen doch einmal klemmt? Sofern man mit der geplanten Kredithöhe nicht auskommt, ist es wichtig, frühzeitig mit dem Finanzberater zu sprechen. Im Regelfall sollte man eine Kostenüberschreitung früh genug erkennen und umgehend reagieren. Nur dann kann die Vertrauensbasis aufrecht erhalten werden. Schließlich ist eine Kreditvergabe stark mit Vertrauen zum Kreditnehmer verbunden. Transparenz lautet daher das Zauberwort, das Vertrauen schafft.

„Wenn der Berater die Situation versteht und ausreichend Zeit hat, eine gegebenenfalls erforderliche Nachfinanzierung genehmigen zu lassen“, so Kinnart, „steht sich der Kunde günstiger, als wenn er erst kurzfristige Zahlungsaufforderungen auf sich zukommen lässt und er in akute Zeitnot gerät.“

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