Immobilienfinanzierung: Die Krise bringt Bewegung in den Immobilienmarkt

Geht es nach der Werbung, sind die Chancen auf eine eigene Bleibe derzeit blendend. Die Sparkassen verkünden: „2010 meint es gut mit allen, die sich für Wohneigentum interessieren.“ Und der Immobilienfinanzierer der Volks- und Raiffeisenbanken, Schwäbisch Hall, teilt mit, Baudarlehen seien vor nicht einmal zwei Jahrzehnten mehr als doppelt so teuer gewesen wie heute. Etliche Banken locken damit, dass Immobilien angeblich vor einer drohenden Inflation schützen. Doch lässt sich der Krise mit „Betongold“ tatsächlich ein Schnippchen schlagen?

„Wir erleben derzeit eindeutig Rückenwind“, sagt Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Noch nie sei das Verhältnis aus verfügbarem Einkommen, Immobilienpreisen und Hypothekenzinsen derart günstig gewesen. Alle profitierten aktuell: Anleger, Vermieter und Eigennutzer. Letztere haben nach Angaben von Schwäbisch Hall eine historische Chance: Ein Darlehen über 100 000 Euro mit zehn Jahren Laufzeit kostete vor 15 Jahren noch 643 Euro Zinsen pro Monat – heute seien es nur 295 Euro. Gemeinsam mit der Tilgung ergeben sich laut Bausparkasse LBS „Finanzierungsraten, die häufig schon zu Beginn nicht höher liegen als Mieten für vergleichbare Objekte“. Das soll heißen: Wer sich Wohnung oder Häuschen finanzieren will, erhält jetzt beim Geldleihen unschlagbare Konditionen.

„In der Tat ist das Zinsniveau historisch niedrig und das ganze Umfeld attraktiv. Aber nur deswegen zu kaufen, ist Quatsch“, sagt Josephine Holzhäuser, Finanzexpertin in der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz. Aspekte wie Jobsicherheit, wachsende Mobilität mit vielen Ortswechseln im Berufsleben und nicht zuletzt hohe Scheidungsraten müssten beachtet werden. „Man sollte sich nicht von den Zinsen blenden lassen“, sagt Holzhäuser. Denn auch die Anschlussfinanzierung müsse leistbar bleiben – und dafür seien die Durchschnittswerte entscheidend, nicht historische Zinstiefs.

Auch Professor Steffen Sebastian sieht keinen Boom, bei dem Torschlusspanik angebracht wäre. „Die aktuellen Zahlen liefern kein einheitliches Bild“, sagt der Geschäftsführer des Instituts für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. Trotz sinkender Zinsen, die Nachfrage und Preise eigentlich steigern müssten, seien etwa Eigentumswohnungen in München, Regensburg, Baden-Baden, Heidelberg, Nürnberg und Köln zuletzt günstiger geworden. Der Boom auf dem Immobilienmarkt sollte bei niemandem zu überstürzten Entscheidungen führen. Wichtig ist und bleibt eine solide Finanzierung. Wer ein neues Zuhause gefunden hat, sollte sich daher nicht durch ein Kreditinstitut zum Abschluss eines Finanzierungsvertrages drängen lassen, wenn die Voraussetzungen nicht stimmen. Unter anderem sollten Käufer gegen Berufsunfähigkeit abgesichert sein, rät Steffen Sebastian. Denn es stelle sich immer die Frage, ob die Immobilie weiter finanziert werden kann, wenn ein Gehalt wegfällt. Und wer erst in späten Jahren eine Versicherung abschließt, zahlt oft höhere Beiträge, die dann zusätzlich belasten.

Immobilienexperte Schick sieht die Besitzer von Mietobjekten klar im Vorteil: Sie hätten aktuell nach Abzug laufender Kosten eine Mietrendite von bis zu sechs Prozent – vor Steuern. Und den Vermietern stünden weiter goldene Zeiten ins Haus: Es werde zu wenig neu gebaut, obwohl die Haushaltszahl – nicht zuletzt wegen der vielen Singles – wachse, sagt der Berliner Investmentmakler. Viele Immobilienbesitzer verkauften bereits, weil die Nachfrage brumme. „Wir nennen das Gewinnmitnahme.“ Günstige Zinsen und Mangel an Anlagealternativen verstärkten diesen Trend.

„Dass es jetzt an einigen deutschen Märkten zu größeren Preisanstiegen kommt, hat viel damit zu tun, dass es in Deutschland lange Zeit kaum Preissteigerungen für Wohnimmobilien gegeben hat“, gibt Sebastian zu bedenken. Die jüngste Wirtschaftskrise hatte ihren Ursprung auf dem US-Immobilienmarkt genommen, wo die Häuserpreise abgestürzt waren. Auch anderswo, von Irland bis Spanien, sanken die Preise nach gigantischen Höhenflügen, von denen besonders der Bau- und Finanzsektor profitiert hatte. Dagegen gilt der deutsche Markt seit jeher als relativ starr. Sebastian geht davon aus, dass auf absehbare Zeit die Nachfrage an einigen Standorten so lange leicht erhöht bleibe, wie die Preise moderat und die Zinsen niedrig sind. „Das kann noch anderthalb Jahre dauern, aber auch nur acht Monate, je nachdem, wie sich die gesamte Wirtschaft entwickelt.“ Gewinne die Konjunktur weiter an Fahrt, würden Immobilienpreise und Zinsen steigen. „Das kann das Ende der Nachfragesteigerung schon nach knapp einem Jahr bedeuten“, sagt Sebastian. Zudem setze die Einkommensentwicklung in Deutschland und damit das Mietpreiswachstum einem langfristigen Boom bei Wohnimmobilien Grenzen. Ausnahmen könne es in Städten mit großen Wachstumsraten und kleiner Bautätigkeit geben.

Wie wichtig der Blick auf die Region ist, zeigt auch eine aktuelle Umfrage der LBS für 666 deutsche Groß-, Mittel- und Kleinstädte.

Demnach kostet das gebrauchte frei stehende Einfamilienhaus im Schnitt in Leipzig 170 000 Euro, in Berlin 240 000, in Bremen und Hannover 200 000, in Frankfurt und Düsseldorf 400 000, in Stuttgart 480 000 und in München sogar 750 000 Euro. Bei Wohnungspreisen und Mieten ist das Gefälle ähnlich – mit dem Unterschied, dass Mieter immer flexibel bleiben.

Wer die Immobilie selber nutzt, kann die Zinsen steuerlich nicht absetzen. Er sollte daher eine hohe Eigenkapitalquote haben und auf eine möglichst schnelle Tilgung achten, sagte Sebastian. Wichtig ist auch die Zinsbindung: „Variable Zinsen eignen sich nur für kurzfristige Bindungen. Wenn die Immobilie schnell wieder verkauft werden soll, kann auf noch niedrigere Zinsen spekuliert werden“, erläuterte er. Das wäre dann aber eine „Zinswette“ und kein Immobiliengewinn. Denn erst nach acht bis zehn Jahren wären die Transaktionskosten wieder drin.

Dass die Preise jetzt steigen, dürfte nach Ansicht des Experten nicht grundsätzlich dazu führen, dass die Nachfrage nach selbst genutzten Immobilien wieder sinkt: „Wenn ich meine Miete sparen will, mache ich das auch, wenn sich der Immobilienmarkt nicht so positiv entwickelt.“ Ob gerade jetzt ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist, beurteilte Sebastian skeptisch: „Es ist eher ein guter Zeitpunkt zu verkaufen.“ (dpa)

Heiko Lossie, Anne Barthel