Immobilien: Immobilienfirmen haben Angst vor dem Erben Branchenverband befürchtet existenzbedrohende Benachteiligung gegenüber anderen Unternehmen

Bisher existiert zum neuen Erbschaftsteuerrecht nur ein Eckwertepapier – doch das hat gereicht, um die Immobilienbranche in Alarmbereitschaft zu versetzen. Der Grund: Nach dem Formulierungen in der Vorlage steht für den Immobilienverband Deutschland IVD zu befürchten, dass die Branche kollektiv von den Vergünstigungen ausgenommen werden soll, die die Vererbung von Unternehmen erleichtern sollen.

„Nach den Plänen der Bundesregierung soll bei der Vererbung eines Immobilienunternehmens das aus Immobilien bestehende Betriebsvermögen vollständig besteuert werden“, erklärt IVD-Geschäftsführer Sven Johns. Grund dafür ist der Begriff „Verwaltungsvermögen“. Er definiert Vermögenswerte, die vor allem deshalb in ein Unternehmen eingebracht werden, um im Erbfall steuerlich billiger davonzukommen als bei einer privaten Vererbung. Das gilt etwa, wenn derChef eines Maschinenbauunternehmens seine Kunstsammlung in den Betrieb integriert, um sie seinem Sohn zusammen mit dem Unternehmen vererben zu können – oder eben ein Mehrfamilienhaus oder ein Baugrundstück.

„Ein beliebtes Modell ist es zum Beispiel, private Immobilien in eine GmbH & Co. KG einzubringen“, erläutert Prof. Günter Lutz, Präsident des Bundesverbands der Steuerberater. Denn wird die Gesellschaft nach geltendem Recht vererbt, profitiert der Erbe von einem Bewertungsabschlag von 35 Prozent. Nachteil der Regelung: Wird das Haus später vom Erben verkauft, so werden auf einen etwaigen Gewinn in jedem Fall Steuern fällig – auch dann, wenn die für Privatleute geltende zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. Trotzdem ist die Praxis beliebt. Und um ihr einen Riegel vorzuschieben, findet sich im Eckwertepapier zum neuen Erbschaftssteuerrecht der Passus, dass Unternehmen, die mehr als 50 Prozent ihres Betriebsvermögens als sogenanntes Verwaltungsvermögen halten, von der Begünstigung des Betriebsvermögens ausgenommen werden sollen – 85 Prozent Rabatt sind es, die solchen Unternehmen entgehen.

Das Problem aus Sicht der Immobilienbranche allerdings: Häuser, Grundstücke und sonstige Liegenschaften werden nach dem Entwurf generell diesem Verwaltungsvermögen zugeschlagen – das ist schlecht für einen Wirtschaftszweig, für den es in der Natur der Sache liegt, einen Großteil des Betriebsvermögens in Form von Immobilien zu halten.

Gerade mal zehn Prozent Verschonung billigt das Eckwertepapier für vermietete Immobilien zu. Wer dagegen als Bauträger Grundstücke bevorratet, für den wird sogar der volle Erbschaftssteuersatz fällig. „Ich gehe davon aus, dass es sich hier um eine unklare Formulierung handelt, die der Gesetzgeber noch korrigieren muss“, so Steuerberater Lutz. „Man hat offenbar nicht daran gedacht, dass es auch ganz normale Gewerbebetriebe gibt, deren Geschäftsfeld der Kauf und Verkauf von Immobilien ist.“ Im Finanzministerium verweist man darauf, dass sich das Gesetzgebungsverfahren noch ganz am Anfang befinde und dass Änderungen noch möglich seien.

Der Verband bleibt trotzdem beunruhigt. Denn je nach Verwandtschaftsgrad und vererbtem Vermögen liegt der Satz der Erbschaftssteuer zurzeit zwischen 7 und 50 Prozent – bei einem im Immobilienbereich schnell erreichten Wert von sechs Millionen Euro und Vererbung vom Vater auf den Sohn kassiert der Fiskus zum Beispiel 19 Prozent Erbschaftssteuer. Die Folgen der Reform für einen Bauträger oder eine Hausverwaltung mit eigenem Bestand seien existenzbedrohend, träte sie wie im Eckwertepapier vorgesehen in Kraft, beschreibt IVD-Vizepräsident Michael Schick: „Sie müssen maßgebliche Teile der Immobilien verkaufen, gleichzeitig werden Sie von ihrer Bank im Rating heruntergestuft, weil ihr Vermögen ja gesunken ist. Sie können also auch nicht ihre bisherige Darlehensstruktur beibehalten.“ Und, so Schick: „Das Problem ist so offensichtlich, dass ich mir nicht vorstellen kann, dass das so Gesetz wird.“

Kai Kolwitz