Immobilieninvestment: Ob teuer, ob billig: Hauptsache Hauptstadt Ausländische Investoren kaufen wieder verstärkt Wohnungen in Berlin

Vorbei ist der Boom der Jahre 2006 und 2007, als ausländische Investoren in großem Stil Wohnanlagen in Berlin kauften – um in der Folge oftmals festzustellen, dass sich ihre Erwartungen an Miet- und Preissteigerungen nicht erfüllten. Mittlerweile aber sind wieder verstärkt ausländische Investoren in Berlin unterwegs, um Wohnungen in unterschiedlichen Bezirken und Preissegmenten zu erwerben. Ihre Motive und Erwartungen sind unterschiedlich; eine Überzeugung aber ist ihnen allen gemein: nämlich die, dass der Kauf von Berliner Wohnungen unter Renditegesichtspunkten eine gute Sache ist.

Zwei Beispiele aus jüngster Zeit: Soeben meldete das Berliner Maklerhaus Rohrer Immobilien, dass ein institutioneller Investor aus dem Libanon ein Wohn- und Geschäftshaus in Neukölln mit 27 Einheiten gekauft hat. Wesentlich größer ist das Investment, das die österreichische Buwog im Juni bekannt gab: Für mehr als 100 Millionen Euro erwarb sie 2253 Wohnungen in Tempelhof und Spandau. Verkäuferin war die Konzernmutter der Buwog, der börsennotierte österreichische Immobilieninvestor Immofinanz. Dabei will es die Buwog nicht bewenden lassen. „Wir planen, unser Berlin-Portfolio in den kommenden Jahren kontinuierlich auszubauen“, berichtet Geschäftsführer Daniel Riedl.

Die Buwog geht dabei anders vor, als es private Eigennutzer tun würden. Während für diese die Lage der Wohnung von zentraler Bedeutung ist, spielt für die Buwog laut Riedl „der Stadtteil keine besonders große Rolle“. Vielmehr suche das Unternehmen „solide Objekte in ordentlichen, aber keineswegs besonders teuren Wohnlagen“. Entscheidend ist für die österreichischen Investoren demnach, dass sie die Wohnhäuser günstig kaufen können. Sie sprechen vom „ertragsstarken mittleren Qualitätssegment, in dem deutlich höhere Renditen als mit Topobjekten erzielt werden“ - oder mit den Worten von Geschäftsführer Riedl: „Wir wollen nicht die schönsten, sondern die profitabelsten Häuser.“

Dieser Aussage würde wohl auch Bernd Ital, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe aus Erlangen, zustimmen. Die ZBI erwirbt Wohnanlagen in verschiedenen deutschen Städten, um sie in geschlossene Fonds zu packen, für die sie dann vorrangig deutsche Anleger sucht. Trotzdem hat auch Ital stets die Wirkung auf ausländische Investoren im Blick. Denn zum Geschäftsmodell der Erlanger gehört es, die Objekte zu einem günstigen Zeitpunkt wieder zu verkaufen. „Wenn sie dann einen ausländischen Investor gewinnen wollen“, sagt Ital, „muss der Anteil von Berliner Immobilien in einem deutschen Portfolio mindestens 25 Prozent betragen“.

Wie die Buwog schaut auch die ZBI vor allem auf den günstigen Einkaufspreis. Ziel ist es, für ein Wohnhaus nicht mehr als das 11,5-fache der Jahresnettokaltmiete zu bezahlen. Für diesen Einkaufsfaktor, wie ihn die Immobilienfachleute nennen, erhält man allerdings keine schmucken Gründerzeitgebäude in Toplagen. „Prenzlauer Berg und Friedrichshain sind uns zu teuer“, sagt Ital. Fündig werden die Einkäufer der ZBI anderswo – zum Beispiel im Afrikanischen Viertel in Wedding, wo sie für einen Quadratmeterpreis von nicht einmal 600 Euro 1500 Einheiten erwarben, und in Reinickendorf, wo ihnen eine Wohnanlage an der Lienemannstraße gehört.

Das sind Kieze, die Berliner nicht gerade für angesagt halten – doch für die ZBI ist das kein Problem. Sie setzt darauf, durch Sanierung, den Abbau von Leerstand und die Erhöhung der Mieten den Ertrag zu steigern und so eine hohe Rendite zu erzielen. Allerdings erwartet Ital nicht, dass die Mieten in die Höhe schießen werden: Das zu erwartende jährliche Mietsteigerungspotenzial beziffert er auf zwei Prozent. Mit drei Prozent jährlicher Mietsteigerung rechnet der Norweger Einar Skjerven, der als Chef der Industrifinans Real Estate geschlossene Wohnimmobilienfonds für wohlhabende deutsche und norwegische Privatleute auflegt. Diese Fonds bestückt Skjerven ausschließlich mit Berliner Wohnungen – und bei deren Ankauf verfolgt er eine andere Strategie als Ital und Riedl. „Wir kaufen nur Wohnungen, in denen wir selbst wohnen möchten“, sagt Skjerven. Im Fokus stehen für ihn die Bezirke Pankow, Mitte, Steglitz-Zehlendorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf. Die Gebäude dürfen keinen Sanierungsstau haben, und Plattenbauten kommen nicht infrage. Das 14- bis 20-fache einer Jahresmiete ist Skjerven zu zahlen bereit; das ergibt einen Quadratmeterpreis zwischen 800 und 1800 Euro.

Die Frage, ob die Preise weiter steigen werden, sieht Skjerven recht entspannt; „Wenn nicht, haben wir trotzdem eine nette Rendite“, sagt er. Eine ganze Reihe von Gründen führt er an, warum es aus Investorensicht mit dem Berliner Wohnungsmarkt aufwärts gehen muss: die geringe Neubautätigkeit, den anhaltenden Zuzug nach Berlin, die steigende Haushaltszahl und den liquiden Markt. Letzteres bedeutet, dass in der Hauptstadt, anders als in Hamburg oder München, Wohnhäuser in größerer Zahl zum Verkauf stehen. Und bald könnten es noch mehr werden – was wiederum mit dem Investitionsboom von 2006 und 2007 zusammenhängt: Nach Informationen von ZBI-Vorstand Ital werden in den nächsten Monaten einige der damaligen ausländischen Investoren größere Wohnungsportfolios auf den Markt werfen.