Immobilienkredit: So wird das Eigenheim keine Last

Eigenheimfinanzierung hin oder her – der Jahresurlaub von drei Wochen muss sein. Der gehört für viele ebenso zum Lebensstandard wie der wöchentliche Kinobesuch oder der monatliche Spa-Tag in einer Wellnessoase. Wer versucht, bei solchen Gewohnheiten Abstriche zugunsten einer schnelleren Rückzahlung des Immobilienkredits zu machen, läuft Gefahr, dass die Lust auf das Eigenheim in Frust umschlägt. „Die Tilgungsrate sollte in jedem Fall nur so hoch gewählt werden, dass der gewohnte Lebensstandard beibehalten werden kann“, rät der Finanzökonom Helmut Weigt vom Verband Wohneigentum in Bonn. Worauf Verbraucher bei der Tilgung eines Immobiliendarlehens sonst noch achten sollten:

TILGUNGSRATEN ANSETZEN

Wie hoch konkret die monatliche Rate ausfällt, hängt vom individuellen Einkommen ab. Die Mindesttilgung liegt bei einem Prozent. Wenn genügend finanzieller Spielraum da ist, sollten künftige Immobilienbesitzer sich das historische Zinstief zunutze machen und die Tilgung erhöhen. „Wer zwei bis drei Prozent pro Monat tilgt, der hat sein Darlehen auch schneller abbezahlt“, erklärt Julia Topar vom Bundesverband deutscher Banken in Berlin. Die Raten sollten so festgelegt werden, dass spätestens mit Beginn des Rentenalters der Immobilienkredit komplett abbezahlt ist.

ZINSSATZ VEREINBAREN

Angesichts des Zinstiefs bietet es sich aus Sicht von Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf an, die Zinsen lange festzuschreiben. Auf diese Weise könnten Immobilienbesitzer entsprechend von den Minizinsen profitieren. Üblich sind Zinsbindungszeiträume von 10 oder 15 Jahren, möglich sind aber auch bis zu 20 Jahre. Von variablen Zinsen sollten Verbraucher bei der Immobilienfinanzierung eher Abstand nehmen. „Bei einem Wechsel der Zinssätze ist keine langfristig belastbare Kalkulation möglich“, sagt Scherfling.

TILGUNGSPLAN GESTALTEN

Der Tilgungsplan sollte so flexibel wie möglich gestaltet werden. „Das gilt aber nur dann, wenn dies nicht mit Zusatzkosten wie etwa Zinsaufschlag oder Änderungsgebühren verbunden ist“, erklärt Helmut Weigt. Mit anderen Worten: Verbraucher sollten darauf achten, dass der Tilgungssatz und damit die Zahlungsrate während der Zinsbindung veränderbar sind. Damit könnte bei einem finanziellen Engpass etwa aufgrund von vorübergehender Arbeitslosigkeit die Zahlungsrate gesenkt oder umgekehrt bei steigendem Einkommen die Zahlungsrate erhöht werden.

SONDERTILGUNGSOPTIONEN

Ein Immobilienkredit wird in aller Regel über Jahrzehnte abbezahlt. In dieser Zeit kann sich viel tun. Zum Beispiel kann der Immobilienbesitzer erben. „Für solche Fälle kann sich eine Sondertilgungsoption lohnen“, erläutert Verbraucherschützer Scherfling. Üblich sind Optionen von fünf Prozent Extratilgung der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr, bei einigen Kreditinstituten sogar bis zu zehn Prozent. Allerdings lassen sich Banken die Möglichkeit einer Sondertilgung bezahlen, da diese Option bei dem Kreditinstitut zusätzliche Refinanzierungskosten verursacht. „Einige Banken lassen aber auch hier mit sich handeln“, sagt Topar.

KÜNDIGUNG MÖGLICH

Den Kredit kündigen darf der Darlehensnehmer grundsätzlich nach zehn Jahren. Eine Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich – und zwar dann, „wenn die Immobilie verkauft oder eine Umschuldung mit einem höheren Kreditbetrag vorgenommen wird“, wie Scherfling angibt. In solchen Fällen hat die Bank Anspruch auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, schließlich rechnet sie ja mit dem Geld des Darlehensnehmers bis zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt. „In jedem Fall sollten Verbraucher durchrechnen, ob diese Vorfälligkeitsentschädigung günstiger ist, als das Darlehen abzubezahlen“, rät Topar.

VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG

Kündigt der Darlehensnehmer den Immobilienkredit, dann sollte er die von seiner Bank zugestellte Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen. Scherfling weist in dem Zusammenhang auch auf den Vorteil einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren hin. „Mit Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung der Kreditsumme kann das Darlehen jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden“, erklärt der Verbraucherschützer. Ab diesem Zeitpunkt dürfe auch bei längeren Zinsbindungsfristen die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

KREDITSUMME AUFTEILEN

Die gesamte Kreditsumme kann auch gesplittet werden. Zum Beispiel wird zunächst eine kurze Laufzeit mit hoher Tilgung, eine mittlere Laufzeit mit weniger Tilgung und der Rest mit einer geringen Tilgung vereinbart. „So können Darlehensnehmer von den niedrigen Zinsen profitieren“, sagt Topar.

UMSCHULDUNG PRÜFEN

Unter Umständen kann es sinnvoll sein, nach Ablauf der zehn Jahre das Darlehen in einen günstigeren Kredit umzuschulden. „Das lassen viele leider außer Acht und verschenken so viel Geld“, erklärt die Bankenverband-Sprecherin. Und nicht zuletzt: Man sollte erst die Immobilie sicher haben und sich dann Gedanken über die Finanzierung machen, rät Topar.

Sabine Meuter