Immobilienmarkt: Objekte vor Ort bei Fondsanlagen vorziehen

Deutschlands Immobilienmarkt boomt. Laut einer Umfrage der Beratungsfirma CBRE Group unter rund 360 Investoren aus aller Welt ist der deutsche Markt für 35 Prozent der Befragten derzeit europaweit der reizvollste. Dafür gibt es zwei Gründe: Deutschland gilt als sicherer Kapital-Hafen und Immobilien als wertstabil. Auch deutsche private Anleger sehen das offensichtlich so: Sie kaufen Häuser und Wohnungen, greifen zu Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen und zu Investment KGs, die bisher als geschlossene Immobilienfonds bezeichnet wurden, und in der Regel für einzelne Objekte aufgelegt werden, für ein Hotel, ein Bürohaus, ein Einkaufszentrum oder ein Pflegeheim. Dabei ist allerdings einiges zu beachten.

Laut CoreNet Global (CNG), einer der weltweit führenden Vereinigungen von gewerblichen Immobilienmanagern, wird der ehemalige „Nischenmarkt“ Unternehmensimmobilien zu einer Investmentklasse auf Wachstumskurs. Thomas Glatte, Präsident von CNG in Central Europe: „In einem ansonsten von Unsicherheit geprägten Markt zeigt sich die Unternehmensimmobilie als erstaunlich stabiler Wert. Die gute konjunkturelle Entwicklung Deutschlands im europäischen Vergleich und die traditionell starke Industrie bilden die Basis für nachhaltige Investitionen mit langfristigem Erfolg.“ Mit Industrieimmobilien, die in deutschen Unternehmen bis zu 20 Prozent des Anlagevermögens und eine Eigentumsquote bis zu 75 Prozent ausmachen, ließen sich mit sieben bis neun Prozent deutlich höhere Renditen erzielen als mit Büroimmobilien in der Innenstadt, sagt Glatte. Aktuell stellen Industrieimmobilien in Deutschland etwa die Hälfte aller gewerblich genutzten Immobilien dar. Dennoch sind Investoren immer noch zurückhaltend, was diese Portfolien angeht.

Aktien haben die Vorteile, dass man sie täglich an der Börse kaufen und verkaufen kann. „Außerdem stehen die Unternehmensmanager unter ständiger Kontrolle der Investoren, und ihre Tätigkeiten werden durch mehrere Instanzen auf verschiedenen Ebenen reguliert“, sagt Philip Charls, CEO der EPRA, dem Sprachrohr von rund 200 börsennotierten europäischen Immobilienunternehmen. „Auch Investment KGs werden von erfahrenen Fondsmanagern geführt“, ergänzt Thomas F. Roth, Vorstand der Immac, einem auf Sozialimmobilien spezialisierten Emissionshaus. Sie sind zwar nur eingeschränkt handelbar und ihr prognostizierter Wertzuwachs wird erst am Ende der Laufzeit sichtbar, aber sie schütten jährlich oder sogar monatlich Renditen aus: „Und Investment KGs sind von konjunkturellen Schwankungen und vom Auf und Ab der Börsenentwicklung unabhängiger als Aktien“.

Wissen sollten Anleger, dass sie bei der Zeichnung einer Investment KG eine unternehmerische Beteiligung eingehen. Das birgt hohe Renditechancen, kann aber bei einer wirtschaftlich schlechten Entwicklung des Investitionsobjektes auch zu Verlusten führen – im schlimmsten Fall zum Totalverlust des angelegten Kapitals. Aber auch mit Aktien kann man viel Geld verlieren: Kurse können abstürzen. Und wer nicht rechtzeitig verkauft, kann seinem Kapital nur noch hinterher- schauen. Jutta von Bargen, Leiterin Vermögensmanagement bei der Hamburger Volksbank, rät von Immobilienaktien ab: „Sie ähneln mehr einem Aktien-, als einem Immobilieninvestment, weil ihre Börsenkurse ähnlich stark schwanken.“

Etwa ein halbes Dutzend Fondsgesellschaften entwickeln bestehende Alten- und Pflegeheime in Deutschland und bauen neue. Diese werden von Spezialfirmen betrieben. Die Rückfinanzierung geschieht durch den Verkauf von Investment-KG-Anteilen an private Anleger. Ein interessantes Phänomen dabei: Nach dem Motto „Warum in die Ferne schweifen, wenn das Gute liegt so nah“ beteiligen sich viele Privatanleger besonders gern an Investitionsobjekten, die sich in ihrer Umgebung befinden. Das ist bei Aktien nicht so – jedenfalls behaupten das die EPRA und Aktienhändler.

Welche Ursachen hat die Präferenz von Investment-KG-Anlegern für Objekte in ihrer Nähe? Den ersten Grund nennt Michael Ruhl, Vorstand der Deutschen Fonds Holding: „Bei kleineren bis mittelgroßen Objekten unter 50 Millionen Euro Gesamtvolumen arbeiten wir im Vertrieb des Fonds vornehmlich mit regionalen Banken zusammen." Die Emissionshäuser beauftragen also die Platzhirsche, die Anteile an dem Einkaufszentrum vor der Stadt oder an dem Bürohaus an der nächsten Straße unter ihre Stammkunden zu bringen. Bei der Deutschen Fonds Holding hat das dazu geführt, dass sich bei einigen Objekten zwei Drittel der Anteile in Händen von Privatinvestoren aus der Umgebung befinden. Ähnliches berichtet Christiane Pieper vom Emissionshaus Hesse Newman: „Wer sich vor Ort einen Eindruck verschaffen kann, scheint sich schneller entscheiden zu können.“