Immobilienpreise in Berlin: Geheimtipps adé

Für 242 000 Euro gibt es in München 44 Quadratmeter Wohnfläche, in Chemnitz dagegen sind es 261 Quadratmeter. Im Durchschnitt sind erschwingliche Immobilien 126 Quadratmeter groß, in großen Städten aber nicht mehr als 100 Quadratmeter, wie aus einer aktuellen Wohnstudie des Verbands der Sparda-Banken hervorgeht. Als erschwinglich wird demnach definiert, wenn der Preis einer Immobilie der laut einer Befragung durchschnittlichen Investitionssumme von 242 000 Euro entspricht.

Das seien etwa sechs Jahresnettoeinkommen eines Durchschnittshaushalts, heißt es in der Sparda-Studie. Für die Studie wurden im Januar 1441 Deutsche zu Wohnsituation und Eigentumserwerb befragt.

Man glaubt die Ergebnisse angesichts der Klagen über ständig steigende Grundstückspreise in der Hauptstadt kaum: Berlin ist demnach noch die günstigste Metropole für Immobilienkäufer. Allerdings fanden die Forscher auch heraus, dass der Preisanstieg bereits der zweitstärkste hinter Hamburg ist. „Der mittlere Angebotspreis für neue Eigentumswohnungen ist in Berlin in den vergangenen Jahren stark gestiegen; allein von 2012 bis 2016 um rund ein Drittel“, sagt auf Anfrage Michael Schlatterer, Team Leader Market Intelligence bei CBRE in Deutschland. CBRE ist ein Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor.

Laut Studie werden sich auch die Ballungsräume Berlin und Hamburg, die Regionen in Süddeutschland sowie das Rheinland bis 2020 weiter positiv entwickeln – Immobilien werden dort auch in den kommenden Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter an Wert zulegen. Dem Verband zufolge lebt jeder achte Deutsche in einer der sieben größten Städte des Landes.

Berlin erlebt derzeit eine neue „Gründerzeit“

Weniger als die Hälfte der Deutschen – 46 Prozent – lebt der Umfrage zufolge im Eigenheim. An diesem Verhältnis wird sich auf absehbare Zeit wohl auch wenig ändern.

Vor allem Berlin ist eine Mieterstadt. Zwar gab es in der Bundeshauptstadt 2016 mit 25 207 Baugenehmigungen und einem Anstieg von 12,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr 2015 die meisten Genehmigungen, doch ist Berlin auch die bevölkerungsreichste, absolut am stärksten wachsende und flächenmäßig größte deutsche Stadt.

Berlin erlebt derzeit eine neue „Gründerzeit“ – mit einem Boom an Neubauprojekten. „Berliner Eigentumswohnungen und Zinshäuser sind selbst bei Kapitalanlegern in China oder Brasilien kein Geheimtipp mehr. Internationale Kapitalanleger wollen von der dynamischen Entwicklung Berlins profitieren“, sagt Michael Schlatterer.

Infolge der hohen Zuwanderung aus dem In- und Ausland ist die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt ungebrochen hoch. Die Stadt hat sich als Aufsteiger etabliert, ist zudem die zentrale Tourismusstadt Deutschlands. Mancher vermögende Ausländer hätte hier gerne einen Zweitwohnsitz. „Im oberen Preissegment sind vor allem Neubauprojekte mit höherem Ausstattungs- und Qualitätsstandard und zentraler Lage die Preistreiber“, sagt CBRE-Mann Schlatterer. Angebotspreise von mehr als 10 000 Euro pro Quadratmeter seien in Berlin nun keine Seltenheit mehr, würden aber nur von wenigen exklusiven und individuellen Eigentumswohnungen erreicht.

Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen im Neubau für 2016

Zieht man eine nach Bezirken geordnete und bisher unveröffentlichte CBRE-Auswertung der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen im Neubau für 2016 zu Rate, so ergeben sich folgende Durchschnittswerte für den Quadratmeter (für genaue Angaben klicken Sie bitte die einzelnen Bezirke an):

Der Bedarf an großen Wohnungen sinkt

© EM2N Architekten

Die Konzentration der Neubauaktivitäten auf einzelne Bezirke variiert dabei stark. Beispielsweise hat CBRE 2016 in Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf und Spandau nur jeweils weniger als 100 Kaufangebote im gesamten Bezirk registriert.

„Die höchsten Preise werden am Kurfürstendamm und Olivaerplatz sowie im Grunewald und im Bereich der MediaSpree erzielt“, gibt Michael Schlatterer, Team Leader Market Intelligence bei CBRE in Deutschland, eine Erkenntnis preis, die auch für Wohnungen im Bestand gilt.

Weil die Preise steigen – auch bei den Mieten ist das so, wenn im Verhältnis auch nicht so stark wie bei den Kaufpreisen – sind Wohnungsgrößen von 100 Quadratmetern und mehr aufgrund der hohen Gesamtkosten weniger im Fokus. Nachgefragt werden auch aufgrund der Kaufpreise vor allem Wohnungsgrößen zwischen 50 und 70 Quadratmetern.

Berlin liegt damit – einmal mehr – im Trend. Er ist nicht allein auf die Kaufpreise zurückzuführen. Der Bedarf an großen Wohnungen sinkt, da die Haushalte aufgrund der niedrigen Geburtenrate und dem steigenden Anteil der Singlehaushalte zunehmend kleiner werden. Das war einmal anders. Im Jahr 2011 betrug die durchschnittliche Wohnfläche 110 Quadratmeter und entsprach damit dem Wunsch nach großen, offenen Wohnungen, der in den 1970ern seinen Anfang nahm. Aufgrund steigender Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum, mangelnden Kapazitäten und damit einhergehend steigenden Mietpreisen, lag die deutsche Durchschnittswohnung 2015 nur noch bis 91 Quadratmetern.

Am gefragtesten sind aktuell Wohnungen mit einer Größe zwischen 65 und 70 Quadratmetern.

Mehr als die Hälfte der Berliner leben alleine

Dies korrespondiert mit der steigenden Anzahl der Haushalte in Berlin. Diese ist seit 2011 um 203 364 auf 1 998 300 (2015) angestiegen und wird infolge des prognostizierten Bevölkerungszuwachses bis 2030 weiter stark zunehmen.

Heute schon sind vier Fünftel der Berliner Haushalte kleinere Haushalte mit einer oder zwei Personen – und dies mit steigender Tendenz. Der Anteil an Einpersonenhaushalten lag laut Statistikamt Berlin-Brandenburg bereits bei 54,5 Prozent.

Nach Angaben des Real Estate Special der Deutschen Hypo zu Berlin (Februar 2017) zeichnen sich auf dem deutschen Investmentmarkt für Wohnimmobilien mehrere Trends ab, die den Berliner Teilmarkt reflektieren: Der Trend zu Mikroapartmenthäusern und privaten Studentenapartments hält an; der Berliner Projektentwicklungsmarkt zieht an. Und: Der Handel von Wohnobjekten in der Bundeshauptstadt ist im Vergleich zum Vorjahr kleinteiliger geworden. Alles in allem bleibt Berlin auf absehbare Zeit infolge der Bevölkerungszunahme sowie starker positiver Impulse ein attraktiver Investitionsstandort für Wohnimmobilien.

(mit AFP)