Investoren im Kaufrausch: Berliner Bürogebäude sind wieder gefragt

Für die Berliner Immobilienbranche ist die Krise weit weg. Das gilt nicht nur für die Eigentümer von Wohnungen, die sich – zum Leidwesen der Mieter – über teilweise stark steigende Mieten und Kaufpreise freuen. Auch verkaufswillige Besitzer von gewerblich genutzten Immobilien wie Bürogebäuden und Einkaufszentren haben derzeit gute Chancen, ihre Objekte zu einem ordentlichen Preis loszuwerden. „Der Berliner Investmentmarkt hat im Laufe des Jahres erheblich an Fahrt gewonnen“, sagt Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter des Maklerunternehmens BNP Paribas Real Estate.

Bestes Beispiel ist der jüngst bekannt gewordene Verkauf des Neuen Kranzler-Ecks. Die Royal Bank of Scotland veräußerte den im Jahr 2000 eröffneten Büro- und Einzelhandelskomplex am Kurfürstendamm an den norwegischen Staatsfonds NBIM und den französischen Versicherungskonzern Axa. Die Royal Bank of Scotland hatte das Ensemble wohl oder übel übernommen, nachdem der vorherige Eigentümer, ein Immobilienfonds der US-Investmentbank Morgan Stanley, in Schwierigkeiten geraten war.

Für Fabian Hüther, Investmentchef im Berliner Büro des Maklerunternehmens CBRE, ist die Transaktion nur ein Beispiel für die Attraktivität des Berliner Marktes: Fast jeder Immobilientypus – Bürogebäude, Hotels, Einkaufszentren – sei derzeit stark gefragt. Den Hauptgrund dafür sieht Hüther im „Yield Spread“. Übersetzt ist das die Differenz der Renditen: Während Anleger für deutsche Staatsanleihen derzeit nur etwas über ein Prozent bekommen, sind es bei Bürogebäuden in guten Lagen immerhin fünf Prozent. Deshalb, so Hüther, kaufen Investoren aus dem In- und Ausland derzeit fast alles, was der Markt hergibt: sowohl Immobilien mit Aufwertungspotenzial als auch „Premiumprodukte“, also gut vermietete, neuere Gebäude.

In letztere Kategorie gehören das Quartier 207 mit den Galeries Lafayette, das an den Versicherungskonzern Allianz ging, und das ebenfalls in der Friedrichstraße gelegene Rosmarin-Karree, das sich die Fondsgesellschaft Union Investment sicherte. Weitere spektakuläre Verkäufe sind laut Marktbeobachtern in nächster Zeit zu erwarten. So bestätigt CBRE-Experte Hüther, dass das KaDeWe zum Verkauf steht.

Bevor Freunde des gepflegten Einkaufens jetzt aber in Panik geraten: Die Verkaufsabsicht bezieht sich lediglich auf die Immobilie, die derzeit wie andere Karstadt-Gebäude dem Vermieterkonsortium Highstreet gehört. Der Betrieb des Luxuskaufhauses wäre nicht unmittelbar betroffen. Auf dem Markt sind auch das Quartier Potsdamer Platz, für das die Fondsgesellschaft SEB seit längerem einen neuen Eigentümer sucht, und das Kudamm-Karree, von dem sich der irische Eigentümer Ballymore Marktkreisen zufolge trennen will.

In guten Lagen werden größere Flächen allmählich knapp

Dass Berliner Gewerbeimmobilien derzeit begehrt sind, hat neben der zu erwartenden ordentlichen Rendite einen zweiten Grund: die starke Nachfrage von Mietern nach Büro- und Einzelhandelsflächen. So seien attraktive Ladenlokale in der City-West und am Hackeschen Markt besonders bei internationalen Händlern sehr gefragt, berichtet Andreas Malich, der bei CBRE in Berlin das Einzelhandelssegment betreut. Auch Büromieter zeigen sich expansionswillig: In den ersten neuen Monaten dieses Jahres sind nach Berechnungen verschiedener Maklerhäuser zwischen 350 000 und 400 000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet worden – im langjährigen Vergleich ein hoher Wert.

In guten Lagen würden größere Flächen allmählich knapp, beobachtet Matthias Hauff, Bürovermietungsspezialist bei CBRE. Leer stehen laut CBRE 8,5 Prozent der Berliner Büroflächen, laut BNP Paribas Real Estate sogar nur 5,8 Prozent. Auf dem Wohnungsmarkt würde eine solche Quote als hoch gelten; für den Büromarkt ist sie moderat – in Frankfurt am Main zum Beispiel ist der Leerstand mit 13 Prozent viel höher.

„Wegen einer Verknappung hochwertiger größerer Flächen könnte der Mietpreis in guten Lagen leicht ansteigen“, vermutet denn auch Jan Hübler, Büromarktexperte beim Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle in Berlin. Daher würden derzeit wieder, wenn auch zurückhaltend, spekulative Entwicklungen gestartet. Als spekulativ gelten Vorhaben, für die vor Baubeginn noch keine Mietverträge unterschrieben sind.

Solche spekulativen Projekte werden jedoch eher selten bleiben, meint Matthias Hauff. Die Banken seien in diesen Fällen bei der Finanzierung sehr zurückhaltend. Büroimmobilien ohne Mieter könnten nur finanzstarke Investoren errichten, die nicht auf ein Darlehen angewiesen seien. Als Beispiel nennt Hauff das Forum Museumsinsel in Mitte, dessen Bauherr der Pizza-Unternehmer Ernst Freiberger ist.

Auch das neue Hochhaus Upper West am Breitscheidplatz (vgl. Tagesspiegel vom 21.11.) wäre hier zu nennen: Strabag als finanzstarker Konzern sei in der Lage, das Projekt, das neben einem Hotel 25 000 Quadratmeter Bürofläche umfasst, auch ohne hohe Vorvermietungsquote zu beginnen, sagte Thomas Hohwieler, Geschäftsführer der Strabag Real Estate GmbH, bei der Präsentation der Pläne.

Vor diesem Hintergrund umwerben Projektentwickler und Investoren die wenigen Büromieter, die große Flächen suchen und einen Neubau komplett füllen können. Ein solches Projekt bahnt sich laut CBRE südlich des Hauptbahnhofs an: Auf dem Baufeld MK 7 werde CA Immo einen Neubau für eine internationale Beratungsgesellschaft realisieren. Eine Bestätigung dafür gibt es nicht: „Zu Marktgerüchten sagen wir nichts“, kommentiert ein Sprecher von CA Immo.