Investoren: In Berlin stehen Villen ganz oben auf dem Wunschzettel

Kapitalanleger dürfen darauf setzen, dass ihnen die Preise auf dem Immobiliensektor nicht davon laufen. Allerdings waren 2009 als Kehrseite dieser Entwicklung keine großen Wertzuwächse bei den Renditeobjekten zu realisieren. Die Marktdaten sind in der statistischen Reihe immer noch irritiert durch die starken Engagements ausländischer Investoren, die 2006 und 2007 im großen Stil einkauften, sogar ganze Wohnungsbaugesellschaften übernommen hatten. Es kommt auf die genaue Betrachtung an. Der Tagesspiegel analysiert in loser Folge einzelne Aspekte aus dem Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2009/2010. Heute im Fokus: Wohn- und Geschäftshäuser als Renditeobjekte.

Die Spekulanten sind weg – langsam normalisiert sich der Berliner Grundstücksmarkt für Renditeobjekte wieder. Schon seit 2008 halten sich die ausländischen Investmentgesellschaften, die die Immobilienblase aus ihren Heimatländern Großbritannien und Spanien auch auf Berlin ausdehnen wollten, zurück. Der hiesige Grundstücksmarkt ist wieder auf normal geschaltet. Das heißt: Im Jahr 2009 wechselten 1399 Wohn- und Geschäftshäuser als Renditeobjekt den Besitzer, etwas weniger als im Jahr zuvor (2008: 1453 Verkäufe).

Der Jahresbericht warnt zugleich davor, sich an arithmetischen Mittelwerten zu orientieren – dafür sei der Markt zu uneinheitlich, zum Teil seien in einigen Segmenten die Preise um bis zu zehn Prozent rückläufig. Wer sicher investieren will und Wertsteigerung oder zumindest Werterhalt verlangt, der muss die Trends aus den Daten herauslesen.

Reine Wohnhäuser waren gefragter als die Kombinationen von Mietwohnungen mit Geschäftszeile. Der rechnerische Mittelpreis stieg 2009 auf 1 440 000 Euro (2008: 1 330 000 Euro), was den Trend zu höherwertigen Objekten belegt. Die durchschnittliche Geschossfläche lag im vergangenen Jahr bei 1799 Quadratmetern statt wie zuvor bei 1621 – auch das ist ein Indiz dafür, dass sich die Anleger „nach oben kaufen wollen“.

Attraktiv und zeitgemäß ausgestattet müssen die Zinshäuser sein, die sich Anleger wünschen: Gekauft wurden überwiegend sanierte Altbauobjekte der Baujahre vor 1918; in Berlin gibt es etliche dieser repräsentativen bis imposanten Stadtvillen im Stil der Gründerzeit. Kaum eine Chance hatten 2009 im Osten wie im Westen der Stadt die „Kamurken“ – die Gutachter notierten, dass Mietshäuser mit einfacher Ausstattung nur noch in geringer Zahl den Eigentümer wechselten.

Attraktive Lage West heißt bei den Renditeobjekten: Charlottenburg, Schöneberg, Steglitz, Wilmersdorf – mit der Tendenz zum Wertzuwachs. Der Kaufpreis je Quadratmeter Geschossfläche stieg von 2008 auf 2009 durchschnittlich von 730 auf 855 Euro. Im Ostteil wird in den Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Pankow zu überdurchschnittlich hohen Quadratmeterpreisen eingekauft, allerdings bei leicht sinkender Tendenz (2008: 765 Euro, 2009: 750 Euro).

Zugleich stellten die Experten in ihrem Jahresbericht fest, dass der Berliner Grundstücksmarkt in einigen Ecken der Stadt inzwischen sehr lebendig geworden ist. „Es bilden sich immer wieder Quartiere heraus, die plötzlich in Mode gekommen sind und zumindest für einen bestimmten Zeitraum als Wohnviertel bzw. als bevorzugte Gegend beispielsweise zur Ansiedlung von kreativem Kleingewerbe angesagt sind“, heißt es in der Studie. Die Nachfrage nach Mietfläche führe dann in diesen Lagen regelmäßig zu einem Anstieg der Kaufpreise für Mietgrundstücke. Aber Vorsicht: „Hat sich die Lage etabliert“, heißt es weiter, „und seien die Mieten gestiegen, werden solche Gebiete für viele Trendsetter wieder uninteressant und das Klientel sucht sich einen neuen Szenekiez.“ Investoren, die ihre Informationsquellen zum Immobilienmarkt zu nutzen wissen, können lohnende Geschäfte machen.

Eine Sonderrolle nehmen „Townhouses“ ein, die ganz augenscheinlich in Mitte und jetzt immer häufiger auch in Kreuzberg errichtet werden. Das „House in Town“ soll den Wohnkomfort eines Einfamilienhauses mitten in dichter Stadtbebauung ermöglichen. In der Regel sind die Objekte aufwändig gestaltet, mit Dachgärten oder Penthouse-Ebenen. Das hat seinen Preis: zwischen 285 000 und 540 000 Euro kosteten die Stadthäuser des vergangenen Jahres. Der Durchschnittswert liegt nunmehr schon bei 448 000 Euro (2008: 330 000 Euro), vor allem, weil die Gebäudekonstruktionen immer komplexer werden. Die Geschossfläche der Trendhäuser liegt inzwischen schon bei durchschnittlichen 265 Quadratmetern – das ist stattliches Wohnen.

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DIE GUTACHTER

In allen Städten und Kreisen ermitteln unabhängige Gutachterausschüsse die Preise und Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt. Sie legen unter anderem eine Kaufpreissammlung an; bis auf wenige Ausnahmen werden alle Immobilientransaktionen dorthin gemeldet. Die Berliner Gutachter werten die Daten nach einzelnen Sparten aus und untersuchen Trends und Markteinflüsse, die für Investoren wichtig sind. Der Ausschuss hat derzeit 51 Mitglieder, darunter vereidigte Sachverständige, Bank- und Immobilienkaufleute, Sonderfachleute des Bauwesens und Steuerexperten. Im Internet: www.gutachterausschuss-berlin.de. Einzelabfragen: drei Euro (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, III E 29, Fehrbelliner Platz 1, 10707 Berlin). kdv