Immobilien: Katerstimmung unter Goldgräbern

Durch den Bauboom im Osten folgte auf Mangel an Hotelbetten ein ÜberangebotVON MANFRED SCHULZE Auf den ersten Blick stehen Investoren, die nach der Wende auf den Neubau von Hotels in mitteldeutschen Großstädten setzten, gut da.Während die Leerstandsraten bei Bürohäusern in Leipzig jenseits der 30-Prozentmarke und damit auf deutschem Nachkriegsrekord liegen, sind die Hotels mit langjährigen Verträgen überwiegend an große Ketten verpachtet.Betreiber wie Dorint, Maritim oder Accor versprechen professionelle Arbeit.Die Rendite für die Eigentümer der Gebäude - oft sind es geschlossene Immobilienfonds - scheint damit gerettet.Doch der Schein könnte trügen. Denn gute Perspektiven gabe es vor allem in den vergangenen Jahren, als die steuerliche Sonder-AfA für die Hotelimmobilien im gleichem Maße galt wie für andere Gebäude.Hinzu kam ein zweiter Vorteil aus Sicht von Projektentwicklern und Betreibern: "Der Hotelmarkt war bis 1993 eine Goldgrube, weil fehlende Angebote zu überhöhten Preisen führten", sagt Ralph Kausch, für Gastronomie zuständiger Referent bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) Leipzig.Doch die verlockenden Perspektiven hätten in vielen Fällen zu Investitionen geführt, die "weit am Markt vorbeigingen, zumal auch hier zuallererst Steuersparmodelle realisiert wurden, meist von branchenfremden Geldgebern", so Kausch. Beispiel Leipzig: Als Messestadt der einstigen DDR stets ein wenig bevorzugt, zählte man hier vor der Wende 2 200 Hotelbetten.Obgleich einige alte Häuser geschlossen wurden, sind es heute 9 800 Betten - rechnet man das nahe Umland hinzu, sogar rund 14 000.Zwar stieg auch die Zahl der Übernachtungen auf 1,25 Mill., doch damit ist der Markt auch ausgereizt.Das fand zumindest die Kammer anhand von Vergleichsdaten westdeutscher Städte wie Dortmund oder Stuttgart heraus.Schon heute führt aber das mehr als ausreichende Angebot dazu, daß die Auslastung der Hotels auf gut 30 Prozent gesunken ist; das reicht etlichen Häusern nicht aus, um rentabel zu wirtschaften.Ein Teufelskreis: Großes Angebot, geringe Auslastung, sinkende Preise - inzwischen verlangt fast jeder Gast üppige Rabatte.Im Ergebnis müssen die Betreibergesellschaften mit wirtschaftlichen Verlusten rechnen."Über kurz oder lang werden entweder die Pachten der veränderten Ertragslage angepaßt oder es gibt Konkurse", prognostiziert Kausch. Besonders drastisch sind die Folgen bei kleinen oder mittelständischen Investoren, die zugleich auch Betreiber sind: "Die Kalkulationen vom Anfang der 90er Jahre sind nur noch Makulatur, ein Ausgleich wird nur möglich sein, wenn damals mit reichlich Reserven geplant wurde", sagt der IHK-Experte.Zusätzliche Probleme stehen den Existenzgründern ins Haus, weil in diesem Jahr auch die tilgungsfreie Zeit für die KfW- und Eigenkapitalhilfeprogramme abläuft. Selbstverständlich haben die Überkapazitäten auch für den Hotelneubau Folgen.Das "Marriott" am Leipziger Hauptbahnhof, das sich im Innenausbau befindet, dürfte für längere Zeit der letzte größere Neubau sein; lediglich das Projekt des Hamburger Nobelhoteliers Eugen Blockman, das wegen Grundstücksprobleme verzögert wurde, dürfte hinzukommen.Damit werden die Bauinvestitionen in den neuen Ländern auch in diesem Bereich empfindliche Rückgänge verzeichnen.Der "Baustop" hat zudem Folgen für andere Zulieferunternehmer: Für jedes Hotelzimmer wird in der Branche mit einem durchschnittlichen Investitionsvolumen von 160 000 DM bis 200 000 DM gerechnet, was beispielsweise im Großraum Leipzig seit der Wende mehr als zwei Milliarden DM an Investitionen nach sich zog.Dieser Kapitalstrom versiegt nun auch. Chancen haben nur noch Projekte, die ihre Gäste durch Eigenvermarktung im Rahmen einer Kette oder eines komplexen Standortkonzeptes gleich selber mitbringen: Die Globana-Gruppe will ein Handeslzentrum für Mode und Software in Schkeuditz errichten; ein Hotel könnte hier allein durch die Kunden des Centers eine Grundauslastung erzielen.Eine andere, nicht aber unbedingt zukunftssichere Methode sind Öffentliche Förderungen: In Erfurt und Gera spendiert die Landesregierung - trotz Überkapazitäten und einer anders lautenden Richtlinie - noch immer üppige Fördermittel für den Bau neuer Großhotels. Die Lage in der Provinz unterscheidet sich von der in den Bommzentren.Hotels in Halle sind zwar mit Auslastungsraten von 30 Prozent im Jahresschnitt nicht besser besucht als in Leipzig, doch die Zahl der Hotelbetten beträgt nach einer Erfassung des Amtes für Wirtschaftsförderung lediglich 1923.Das Umland lief der Stadt sogar schon den Rang ab und weist inzwischen 2253 Hotelbetten aus.Allerdings haben die Investoren hier ihre Rechnung wohl noch weniger mit dem Gast gemacht: Nach einer Studie des Stadtamtes liegt die Auslastung auf dem Lande im Schnitt bei 21 Prozent - einige Häuser dürften am Wochenende ganz ohne Gäste bleiben. Im Schnitt gaben hier die Preise in den letzten beiden Jahren um bis zu 30 Prozent nach und werden von den Gästen wie auf dem Basar weiter heruntergehandelt.Neubauten sind angesichts solcher Zahlen auch in der Saalestadt rar geworden.Das "Hotel an der Spitze" ist noch im Bau, das "Dorint" nahezu fertiggestellt, der "Ankerhof" in Vorbereitung.Andere Projekte, wie Heide-Süd oder das Intercityhotel sind fraglich geworden, so die IHK in Halle.Denn wenn irgendwo ein Betreiber aufgibt, so ein offenes Geheimnis in der Branche, dann droht die Refinanzierung des Objektes bis auf weiteres zusammenzubrechen.Denn eine Übernahme durch eine andere Hotelkette gilt bei der jetzigen Lage als unwahrscheinlich und eine Umnutzung des Gebäudes als Bürohaus ist angesichts des hohen Leerstandes ohne Aussicht auf Erfolg.

MANFRED SCHULZE