Kein Überblick über verfügbare Grundstücke : Berlin will massenhaft Bauland kaufen – scheitert aber in einem wichtigen Detail

Eine neue Grundstücksgesellschaft des Landes Berlin soll um Grundstücke auf dem freien Markt mitbieten. Doch der Senat hat seine Hausaufgaben nicht gemacht.

Reinhart Bünger
Dieses zirka 740.000 Quadratmeter große Grundstück in Dahlwitz-Hoppegarten kommt am 20. September bei den Deutschen Grundstücksauktionen im abba Berlin Hotel unter den Hammer (Mindestgebot: 250.000 Euro).  Es handelt sich um eine frühere Kiesgrube und liegt an der Landesgrenze, wie gemacht für Berlin.
Dieses zirka 740.000 Quadratmeter große Grundstück in Dahlwitz-Hoppegarten kommt am 20. September bei den Deutschen...Foto: Dt. Grundstücksauktionen AG

Berlin spielt künftig mit beim Immobilienpoker um Bauflächen in der Hauptstadt: Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) kündigte auf dem 2. Berliner Liegenschaftskongress Mitte August die Gründung einer „Grundstücksankaufsgesellschaft“ an. Die landeseigene Firma soll unter der rechtlichen Aufsicht der Senatsverwaltung für Finanzen flexibel und kurzfristig Grund und Boden erwerben, der für die wachsende Großstadt benötigt wird.

Während das im Koalitionsvertrag von Rot-Rot-Grün angekündigte „strategische Flächenmanagement“ damit Gestalt annimmt und alsbald eine „aktive Ankaufs- und Vergabepolitik zum Aufbau einer strategischen Grundstücksreserve und zur Optimierung der Flächennutzung nach städtebaulichen, sozialen und ökologischen sowie stadtwirtschaftlichen Kriterien“ verfolgt werden kann, ist die Einrichtung eines öffentlichen Liegenschaftskatasters noch offen. 

Das Problem deshalb: Berlin will sich im Rahmen seiner „Bodenoffensive“ zwar neue Gestaltungsspielräume erkaufen, verzichtet aber darauf, sich zunächst einen Überblick über die bereits verfügbaren öffentlichen Flächen zu verschaffen.

„Die Einrichtung eines öffentlichen Liegenschaftskatasters wird geprüft“, heißt es zwar im Koalitionsvertrag. Doch über diese Absicht ist man noch nicht hinausgekommen.

Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) bekennt bei öffentlichen Veranstaltungen ganz unumwunden, dass sie keinen Überblick über bebaubare öffentliche Flächen in der Stadt habe – weil eine Zusammenschau fehlt.

Die Bezirke führen zum Teil Bestandslisten, auch die BIM Berliner Immobilienmanagement hat für ihre Liegenschaften Listen, aber keinen Gesamtüberblick.

Finanzsenator Kollatz bekannte in einer der Diskussionen auf dem Liegenschaftskongress („Wie kann heute der Gestaltungsspielraum für morgen gesichert werden?“) vor Kurzem: „Es kann günstiger sein, Flächen jetzt zu erwerben, als sie in zehn oder 15 Jahren zu erwerben.“ Die neue Bodenankaufsgesellschaft solle im Rahmen eines „Schuldenbremsengesetzes“ installiert werden.

„Kaufen, Kaufen, Kaufen“ könne nicht die Devise sein

Das Land Berlin ist wie alle Länder dazu verpflichtet, seinen Haushalt ab dem Jahr 2020 grundsätzlich ohne Einnahmen aus Krediten aufzustellen, soweit das Land nicht im grundgesetzlich gewährten Rahmen Ausnahmeregeln von diesem Grundsatz etabliert hat.

Diese Ausnahmeregel muss mit Blick auf die neue Gesellschaft geschaffen werden: Natürlich soll sie angesichts der Niedrigzinspolitik der EZB kreditfinanziert arbeiten. „Die Konzepte sind in Vorbereitung“, sagte Kollatz. „Eine noch zu gründende grundstückshaltende Gesellschaft darf für den Erwerb von Grundstücken von Dritten Kredite aufnehmen“, erläuterte der Finanzsenator auf Nachfrage.

„Diese Ausnahme ist sinnvoll, denn den neuen Schulden stehen die Vermögenswerte der Grundstücke gegenüber, die in aller Regel langfristig ihren Wert behalten. Dazu müssen wir mit solchen Erwerben aber verantwortungsvoll umgehen: Die Grundstücke müssen werthaltig sein und sich selbst finanziell tragen – etwa, indem wir solche Grundstücke entwickeln und dann beispielsweise als Gewerbegrundstücke verpachten.“

„Kaufen, kaufen, kaufen“ könne jedenfalls nicht der Slogan sein, sagte Kollatz. Berlin habe aus dem Jahresüberschuss 2017 die richtigen Schlüsse gezogen und den selektiven Ankauf von Immobilien beschlossen. „Zur grundsätzlichen Umorientierung gehört auch, dass wir Vorkaufsrechte wahrnehmen – die sind in der Vergangenheit nicht wahrgenommen worden. Wir werden nun auch für Verwaltungs- und Schulstandorte Vorkaufsrechte ziehen“, kündigte der Senator an. Berlin habe als Land im Vergleich zur Jahreswende 2013/14 rund 10.000 Landesbedienstete zusätzlich eingestellt. Für deren Arbeitsplätze würden eben auch Räume benötigt.

Beamte brauchen mehr Platz

In den Blick genommen werden offenbar auch Flächenbedarfe des Bundes, die bei einer Verlagerung weiterer Einheiten von Bonn nach Berlin im Zuge der Klimadebatte entstehen. „Wir wollen gerne Hauptstadt sein“, sagte Kollatz, „aber diese Hauptstadtfunktion ist noch nicht vollendet.“ Es sei nicht ausgeschlossen, dass der Bund gerne dieses oder jenes Grundstück zur Ausübung der Hauptstadtfunktion hätte.

Die Büro- und Gewerbeflächenmärkte laufen inzwischen so heiß wie die Wohnungsmärkte: Das Land Berlin konkurriert mit seinem Bedarf für die öffentliche Verwaltung mit Büromietern, mit großen Unternehmen – die öffentliche Hand könnte in Nöte kommen, wenn die Preise weiter steigen.

Es kann klüger sein, heute anzukaufen, als in Zukunft hohe Mieten zu zahlen. Anders als beim Vorkaufsrecht – hier ist ein bestimmter Nutzungszweck Grundlage für den Ankauf – können Flächen auf Vorrat gekauft werden, im Sinne einer weitsichtigen Liegenschaftspolitik.

Es geht Kollatz nach Einschätzungen von Insidern vor allem um die Schaffung einer Einheit, die in der Lage ist, auf einem heiß gelaufenen Markt zu agieren – und nicht langsamer zu sein als private Akteure. Die Frage nach dem Ob ist jedenfalls positiv beantwortet: Das Projekt soll in dieser noch bis 2021 laufenden Legislaturperiode umgesetzt werden. Es gibt in der Regierungskoalition darüber keine Kontroversen.

Spielräume sind gering

Ob diese Einheit dann auch für den Wohnungsbau durch kommunale Gesellschaften aktiv wird, ist noch nicht ausgemacht: Sie sind jedenfalls für den Ankauf nicht ideal aufgestellt. Denn ihre Mittelausstattung lässt oft zu wünschen übrig. Zwar dürfen sie ihre Einnahmen wieder investieren, sind aber eine Vereinbarung mit dem Land Berlin eingegangen, dass sie ihre Mieten geringer erhöhen, als sie es eigentlich dürften. Ihre Spielräume sind somit gering – der soziale Auftrag steht den Investitionsmöglichkeiten im Wege.

Wo man am Ende die neue Gesellschaft rechtlich aufhängt, ist noch völlig offen, so mit dem Vorgang befasste Verantwortliche. Man kann sich auch vorstellen, diese Aufgabe der BIM Berliner Immobilienmanagement zuzuordnen. Kollatz bestätigte das auf Nachfrage. Die Abstimmung werde noch etwas Zeit in Anspruch nehmen.

Die Frage nach den juristischen Grundlagen ist noch nicht abschließend geklärt: Welche juristischen Personen werden benötigt und wie wird die neue Gesellschaft finanziell ausgestattet, um am Markt zu investieren? Es bietet sich nicht an, Grundstückskäufe durch Eigenmittel zu finanzieren. Es gibt noch viele organisatorische Fragen, wer beim Erwerb von Flächen mitentscheidet.

Wer vergibt die neuen Grundstücke?

Während es Kollatz zunächst um die Verwaltungsbedarfe des Landes, aber auch der Bezirke geht, dürfte auch die Wirtschaftsverwaltung ein Wörtchen mitreden wollen, sofern es um Flächen für neue Gewerbegebiete in der Stadt geht. Die Stadtentwicklung ist auch mit im Wort, wenn Berlin sich im Markt neu tummeln möchte. Man wird Bedarfe ermitteln und „Targets“ definieren müssen – im freien Wettbewerb mit Privaten.

Florian Schmidt (Grüne), Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, sagte zu dem Vorstoß auf Anfrage: „Eine sehr aktive Einrichtung, die nur den Ankauf zum Ziel hat, wäre eine Effizienzsteigerung, sie könnte schneller agieren – aber auch die Wohnungsbaugesellschaften sollten das weiterhin tun.“ Es könne nicht schaden, wenn es eine Spezialeinrichtung für den Ankauf und für die Akquise von Dienstgebäuden gäbe. Das würde die BIM entlasten.

Eine Scoutfunktion könnte die neue Gesellschaft auch für den Wohnungsneubau haben – es sei aber sehr komplex, zunächst Grundstücke zu erwerben und diese dann an Wohnungsgesellschaften weiterzugeben. „Es kann aber eine vorbereitende Arbeit geben, die die Wohnungsgesellschaften entlastet“, sagt Schmidt. Er sprach sich erneut für einen Bodenfonds aus, um mit Akteuren der Zivilgesellschaft über Erbbaurechte die Entwicklung der Stadt zu gestalten.