Immobilien: Keine Entwarnung

Die kalten Tage sind vorbei. Nun beginnt das große Bangen. Werden die Deiche in den vom Hochwasser gefährdeten Gebieten an der Elbe und am Rhein halten? Die Beobachter fürchten neue Überschwemmungen. Die Angst geht um, im globalen Dorf, und die Flut der Berichte lässt auch so manchen Grundeigentümer in Berlin und Brandenburg bangen um sein Eigenheim.

„Unsere Vorfahren haben um 1850 herum drei Mal nasse Füße bekommen“, sagt Dietrich Jahn, „daraufhin haben sie sinnvolle Maßnahmen gegen alle zukünftigen Fluten umgesetzt.“ Der für Wasserwirtschaft zuständige Referatsleiter in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hält Überschwemmungen in der Hauptstadt und ihrem engeren Verflechtungsgebiet für völlig unwahrscheinlich. Zuletzt habe es im Jahre 1974 kleinere Probleme gegeben. Da hatten anhaltende und schwere Niederschläge die Spree mächtig anschwellen lassen.

Zur gleichen Zeit führte die Elbe Hochwasser. Dadurch konnte der Strom keine zusätzlichen Wassermengen von der Spree aufnehmen: Spree und Elbe sind durch Teltowkanal und Britzer Zweigkanal miteinander verbunden. „Doch auch damals gab es nur einige Probleme mit Hochwasser in Neu-Venedig“ sagt Jahn. Dieser Ort liegt zwischen Großem Müggelsee und Dämeritzsee.

Die Berliner haben es der Natur und den Preußischen Beamten zu verdanken, dass die Gefahr von Hochwasser in der Region gebannt ist. Der Natur, weil es wenig Gebirge in der Region gibt. Berge speichern im Winter viel Wasser, und wenn der Schnee in den Höhen im Frühjahr oder in wärmeren Wintermonaten schmilzt, dann drohen Überschwemmungen in nahe gelegenen Gebieten.

In der Region Berlin-Brandenburg besteht diese Gefahr nicht. Auch wenn größere Wassermengen Kurs auf die Hauptstadt nehmen, dann schützen eine ganze Reihe hintereinander liegender Seen in der Oberen Havel die Region vor Überschwemmungen. Die Seen nehmen das zulaufende Wasser auf und der Anstieg des Pegels verursacht selten größere Schäden. Das Wasser, das in Berlin dann noch ankommt, ist selten bedrohlich für die Menschen und ihr Grundeigentum.

Neben diesen günstigen topografischen Voraussetzungen kommen zwei „Abflüsse“ hinzu, die im 19 Jahrhundert von Menschenhand geschaffen wurden: der Dahme-Umflut-Kanal und der Teltowkanal. Über den Dahme-Umflut-Kanal können im Fall von Hochwasser bis zu 20 Kubikmeter Wasser pro Sekunde abfließen. Da die Dahme ein „seenartiges Erweiterungsgewässer“ mit großer Oberfläche ist, so Jahn, würden auch dadurch „Flutwellen gekappt“ werden.

Der Teltowkanal im Süden Berlins könne ebenfalls stattliche Wassermengen aufnehmen. Im äußersten Fall, so der Abteilungsleiter, könnten von Berlin aus bis zu 240 Kubikmeter Wasser pro Sekunde abgeleitet werden. Zum Vergleich: Bei Hochwassern führt ein Fluss im Schnitt etwa 150 Kubikmeter Wasser pro Sekunde. „Aus diesem Grunde bekommen wir in Berlin keine nassen Füße“, sagt Jahn.

Die Gefahr aus der Tiefe

Einstweilen kommt das Wasser aber doch. Aus der Tiefe. Auch wenn Berlin vom Hochwasser verschont bleibt, das Grundwasser ist für Eigentümer von Immobilien und Bauherren in der Region ein großes Problem. Und die Lage hat sich in den vergangenen zehn Jahren noch verschärft. In der Abteilung Wasserwirtschaft der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden nach Jahns Schätzungen etwa 200 Fälle von geschädigten Bauherren bekannt. Die Zahl der tatsächlich betroffenen Immobilieneigentümer dürfte jedoch erheblich höher sein. Denn das Problem betrifft weite Teile des Ostteils der Stadt.

Insbesondere im Citybezirk Mitte, wo eine Vielzahl von Neubauten seit dem Fall der Mauer entstanden, mussten Baufirmen aufwändige Vorkehrungen gegen die unterirdischen „Flüsse“ treffen. So waren in den Baugruben am Potsdamer Platz sogar bis zu 80 Taucher im Einsatz, um in den Tiefen der vom Grundwasser gespülten Bauseen ein solides Fundament für die Hochhäuser zu schaffen.

Weniger spektakulär behindert das Grundwasser die Arbeiten an Eigenheimen. Beim Verband privater Bauherren schätzt der für die Region zuständige Ingenieur Wolfgang Queißer, dass etwa ein Drittel aller Neubauten nicht ausreichend abgedichtet sind gegen das drückende Wasser aus der Tiefe. Die Folge: Die Feuchtigkeit zieht aus dem Keller über die Wände in das ganze Haus ein. Auch die Luftfeuchtigkeit steigt. Und das schadet der Gesundheit.

Eine von Queißers Verband betreute Familie mit zwei Kindern zum Beispiel kämpft seit etwa 1998 gegen die Folgen von Baumängeln. Die Bauherren hatten ein Reihenhaus von dem Bauträger Hecker+Kaiser erworben. Einige Zeit nach dem Einzug war der Keller durchfeuchtet. Die junge Familie forderte den Bauträger auf, die Mängel zu beseitigen. „Doch der hat dann auf Zeit gespielt“, sagt Wolfgang Queißer. Zunächst habe die Firma eine Behebung der Fehler in Aussicht gestellt. Später habe sie die Zusage zurückgezogen. Die junge Familie musste ihr Recht vor Gericht erstreiten.

Doch auch dieses Verfahren dauerte. Bei einem Termin Anfang des Jahres 2002 wurde die weitere Verhandlung des Falles vor dem Landgericht auf den Mai 2003 gelegt. Die Familie musste weiter in dem nassen Haus leben. Die Kinder erkrankten an den Atemwegen. Ärztlichen Untersuchungen zufolge ist die hohe Feuchtigkeit in den Räumen die Ursache für die Gesundheitsschäden der Kleinkinder. Auch die Aussicht, zumindest Mitte diesen Jahres mit Hilfe der Gerichte den Bauträger zur Behebung des Schadens zu zwingen zerschlug sich: Hecker+Kaiser meldeten Ende des vergangenen Jahres Insolvenz an. Nun bleibt die Familie nicht nur auf ihrem Schaden sitzen, sondern auch auf den Kosten für Gutachter, Rechtsanwälten und Gerichten.

Bauherren sind daher gut beraten, sich genau über den Stand des Grundwassers zu erkundigen, bevor sie Arbeiten in Auftrag geben. Gegen eine Gebühr bietet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ihre Dienste an. Die Gefahr nasser Keller haben sich in den vergangenen zehn Jahren erhöht. „Der Grundwasserspiegel ist um bis zu einem Meter gestiegen“, sagt Wasserwirtschaftler Jahn. Der Hintergrund: Seit dem Fall der Mauer sank der Wasserverbrauch um 40 Prozent. Fünf von landesweit 14 Wasserwerken stellten deshalb den Betrieb ein. Dies hat zwei Ursachen: Auch im ehemals getrennten Ostteil der Stadt zahlen die Berliner nun die wirtschaftlichen doch zugleich höheren „Westpreise“ für die kostbare Ressource. Dadurch achten die Verbraucher genauer auf ihren Wasserbetrieben. Zudem haben eine Vielzahl ehemals staatseigener Produktionsbetriebe nach der Wiedervereinigung ihre Türen geschlossen. Die mit Wasser gekühlten oder betriebenen Produktionsanlagen sind als Verbraucher ausgefallen.

Weil weniger Wasser abgepumpt wurde, stieg der Grundwasserspiegel nahezu flächendeckend, vor allem jedoch im ehemaligen Ostteil der Stadt. Das muss nicht unbedingt Bauschäden zur Folge haben. Eine Abdichtung des Fundaments gegen den drückenden unterirdischen Strom ist möglich. Allerdings halten sich viele Baufirmen nicht an die Normen, wenn sie die Keller abdichten. Mit verheerenden Folgen, denn schon ein kleiner Mangel in der so genannten „Wanne“ reicht aus, und das Wasser bahnt sich seinen Weg ins Innere des Hauses.

Das wird dann teuer: „Die nachträgliche Abdichtung eines Eigenheimes kostet zwischen 60000 und 70000 Euro“ sagt Queißer vom Verband privater Bauherren. Besonders problematisch seien Schäden in der „Sohle“ einer wasserdichten Wanne. Bei der Sohle handelt es sich um die aus Bitumen oder Kunststoff bestehenden Dichtungsbahnen unterhalb des Kellerbodens.

Vorsorgen statt nachbessern

Nach den Erfahrungen des Bauingenieurs sind Bauunternehmen häufig deshalb nachlässig bei der Abdichtung von Eigenheimen gegen Grundwasser, weil das Verfahren aufwendig und kostspielig sei. So müssten die Bauträger zunächst eine erste Betonschicht in die Baugrube legen. Darauf legten die Bauleute eine Dichtungsschicht, die an den Rändern überstehen muss. Auf die Kunststoffbahn legt der Bauträger die eigentliche Bodenplatte des Kellers. Nachdem schließlich die Außenwände des Kellers hochgezogen sind, müssen die Bauleute die überstehenden Ränder der Kellerabdichtung mit den Dichtungsbahnen an den Wänden des Untergeschosses gut verbinden. Und wo Rohre für die Versorgung mit Wasser, Strom oder Gas das Innere des Hauses mit dem Netz des Versorgers verbinden, seien wasserdichte Flansche anzubringen.

Da diese Arbeiten sorgfältig zu erbringen seien, schlichen sich häufig Mängel ein. Liege ein Schaden vor, sollten Hausbewohner rasch die Initiative ergreifen und den Verkäufer der Immobilie oder die beauftragte Handwerksfirma zur Beseitigung des Mangels auffordern. „Die werden sich zwar meistens rausreden wolle“, sagt Queißer. Doch die viel erwähnte „Restfeuchtigkeit“ von den Baumaßnahmen sei selten die Ursache für anhaltende Nässe im Keller. Wer sich jedoch vertrösten lässt, muss fürchten, auf seinem Schaden sitzen zu bleiben.

Denn die Gewährleistung für Baumängel gilt meistens nur zwei Jahre, wenn der Bauherr sein Wohneigentum nach eigenen Wünschen bei Handwerksfirmen in Auftrag gab. Fünf Jahre lang haften Firmen in der Regel nur, wenn es sich bei der Immobilie um so genannte Vorratsbauten handelt: Das sind Häuser mit Grundstück, die ein Bauträger schlüsselfertig anbietet.