Immobilien: Kleine Probleme löst der Mieter Wer Bagatellschäden in der Wohnung bezahlt

Der Wasserhahn tropft, die Türklinke klemmt, der Lichtschalter ist defekt – solche Bagatellschäden kennt jeder Mieter. Die Frage ist dann, wer die Reparatur bezahlt. Generell gilt: Der Vermieter ist sowohl für große wie für kleine Reparaturen verantwortlich, denn er muss die Wohnung instand halten. Er darf aber Bagatellschäden in begrenztem Umfang auf den Mieter abwälzen, wenn der Mietvertrag dies wirksam festlegt.

Durch solche Kleinreparaturklauseln dürfen Schäden bis 75 Euro erfasst werden. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, AZ: WM 89, 324; 91, 381). Kostet die Reparatur mehr, muss der Vermieter sie komplett bezahlen. Der Vermieter darf die Rechnung für eine Reparatur nicht in mehrere Teile aufspalten, um so die Höchstgrenzen einzuhalten. Die Höchstsumme für mehrere Kleinreparaturen in einem Jahr beträgt maximal 150 bis 200 Euro oder acht bis zehn Prozent der Jahresmiete (OLG Stuttgart, WM 88, 149).

„Die Reparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen“, informiert der Deutsche Mieterbund. Das sind Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Dazu zählen Lichtschalter, Steckdosen, Wasserhähne, Waschbecken, Mischbatterien, Badewannen, Duschköpfe, WC-Schüsseln und -spülungen, Einzelöfen, auch mitvermietete Kühlschränke, Herde, Spülen oder Waschmaschinen. Eine kaputte Klingelanlage oder die Reparatur anderer unter Putz liegender Leitungen gehören nicht dazu.

Der Vermieter kann aber nur den Mieter mit einer wirksamen Klausel verpflichten, die Kosten zu tragen. Die Instandhaltung darf er nicht auf den Mieter abwälzen (BGH, AZ: WM 92, 355) – und auch nicht verlangen, den Kleinschaden selbst zu reparieren. Den Auftrag an Handwerker muss der Vermieter und nicht der Mieter erteilen. Tut er es nicht, und der Hahn tropft weiter, kann der Mieter eventuell sogar die Miete kürzen.

Für die Praxis gilt: Steht im Mietvertrag gar keine Klausel oder ist sie unwirksam, zahlt der Vermieter für jede Kleinigkeit allein. Nichtig sind etwa Klauseln, die vom Mieter verlangen, sich an allen Reparaturen mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen (LG Stuttgart, WM 87, 254). Denn das würde heißen, dass der Mieter sich an der Instandhaltung beteiligen müsste. Unwirksam ist auch folgender Passus im Mietvertrag: „Der Mieter ist verpflichtet, ohne Rücksicht auf ein etwaiges Verschulden Reparaturen an Rollläden auf eigenen Kosten durchführen zu lassen.“ Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters (LG Wiesbaden, WM 86, 241).

Unwirksam ist auch diese Klausel: „Der Mieter ist verpflichtet, Rollläden, Licht- und Klingelanlagen in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen.“ (LG München I, AZ: WM 88, 145) Das verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. „Die Klausel darf nicht so formuliert sein, dass sie auch die Leitungen für Gas, Wasser und Strom erfasst, denn hiermit kommt der Mieter so gut wie nicht in Berührung“, so der Mieterbund.