Koalitionsverhandlungen: Mietpreisbremse könnte Neubau den Schwung nehmen

Wenn es im Immobiliensektor bei den Verbänden ein Reizwort in den Koalitionsverhandlungen zum Thema Wohnen und Bauen gibt, dann ist es „Mietpreisbremse“. Zwar ist das Instrument aus der Sicht des Deutschen Mieterbundes (DMB) ein Schritt in die richtige Richtung, aber längst nicht genug, um die Mieten in den beliebten Städten in den Griff zu bekommen. DMB-Präsident Franz- Georg Rips kritisierte in Berlin, dass die Begrenzung der Wiedervermietungsmieten nicht bundesweit einheitlich gelten soll. „Stattdessen werden die Länder ermächtigt, in Städten mit angespanntem Wohnungsmärkten die Mietpreisbegrenzung einzuführen“, sagte Rips. Das mache die Sache kompliziert und verzögere die Umsetzung der geplanten Maßnahmen.

Wie berichtet, hatten sich Union und SPD darauf geeinigt, dass die neue Miete bei Wiedervermietungen in noch zu definierenden begehrten Wohnlagen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. In bestehenden Mietverhältnissen sollen die Bundesländer die Mietsteigerung in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 Prozent in vier Jahren statt wie bisher in drei Jahren begrenzen können. Laut Mieterbund werden in beliebten Groß- und Universitätsstädten bei neuen Verträgen derzeit bis zu 40 Prozent höhere Mieten als ortsüblich fällig.

Mittelfristig werde die in den Koalitionsverhandlungen beschlossene Mietpreisbremse nicht ausreichen, um den Wohnungsmarkt zu entspannen, sagte Rips. Der Mieterbund forderte zudem, die Berechnungsbasis ortsüblicher Vergleichsmieten zu ändern. Berücksichtigt werden sollten zumindest Mieten der zurückliegenden zehn Jahre und nicht nur meist teurere Vertragsabschlüsse der vergangenen vier Jahre.

Eine umfassende Neuregelung erwartet der Mieterbund zudem bei der energetischen Gebäudesanierung. Die Kosten für eine solche Sanierung dürften in Zukunft nicht mehr zum Großteil von dem Mieter getragen werden müssen, erklärte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Derzeit entscheide allein der Vermieter, in welchem Umfang modernisiert werde, und erhöhe dann die Miete. Gleichzeitig spiele es aber keine Rolle, ob der Mieter von der Sanierung überhaupt profitiert hat, etwa durch eine niedrigere Heizkostenrechnung.

Rips zeigte sich zufrieden mit der Ankündigung, die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten beim Wohnungsneubau zu verbessern. Mit Blick auf den demografischen Wandel hob er jedoch hervor: „In der nächsten Legislaturperiode muss die Schaffung preiswerter und altersgerechter Wohnungen ein Schwerpunktthema werden.“

„Die Politik untergräbt den Markt“

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) kritisierte die geplante Mietpreisbremse ebenfalls mit harten Worten: „Investitionen in Modernisierung und Neubau werden sinken, der ohnehin kaum noch mögliche Wohnungsneubau im preisgünstigen Segment wird komplett zum Erliegen kommen, und die Mieten werden bei knapperem Angebot zukünftig weiter steigen“, warnte GdW-Präsident Axel Gedaschko, der in diesem Zusammenhang insbesondere eine von Union und SPD geplante Änderung der Regelungen zur Modernisierungsumlage für grundfalsch hält.

Bei Modernisierungen soll nämlich ein Prozentpunkt weniger auf die Miete umgelegt werden dürfen. Dies zudem mit einer möglicherweise folgenschweren Einschränkung, die sich in einem Papier der Koalitionsarbeitsgruppe 8 „Verkehr, Bau und Infrastruktur“ vom 11. November mit einem entscheidenden Einschub so liest: „Künftig sollen zudem nur noch höchstens zehn Prozent – längstens bis zur Armortisation der Material- und Handwerkerkosten – einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen.“

Kritik am bisher Vereinbarten übt auch Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA): „Wir sehen die bisherigen Ergebnisse ambivalent“, sagte er auf Anfrage: „Die angekündigte Erhöhung bei der degressiven Abschreibung ist aus Sicht der Immobilienbranche richtig und nur konsequent, wenn man Anreize für den in einigen Ballungsräumen dringend notwendigen Wohnungsneubau schaffen will. Mit überzogenen Maßnahmen wie der Mietpreisbremse konterkariert die Politik dieses Ziel allerdings und schwächt den Neubau in den stark nachgefragten Ballungsräumen. Wenn die künftigen Koalitionsparteien an der Mietpreisbremse festhalten, dann muss auf jeden Fall auch die degressive Abschreibung Eingang in den Koalitionsvertrag finden. Sonst besteht die große Gefahr, dass der gerade in Schwung gekommene Wohnungsneubau abgewürgt wird.“

Auch der Immobilienverband Deutschland (IVD) hält nichts von einer Mietpreisbremse. Sie werde sich negativ auf die Fertigstellungen von Mietwohnungen auswirken. „Bauherren werden lieber in attraktive Eigentumswohnungen investieren oder ihre Investitionsvorhaben ganz ad acta legen“, sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. „Anstatt den positiven Trend zu mehr Wohnungsneubau zu unterstützen, untergräbt die Politik den Markt.“