Immobilien: Kontrolle ist besser Heizkostenrechnung: Was Mieter beachten sollten

Auch wenn der vergangene Winter weniger hart zugeschlagen hat als in den Vorjahren: Die Heizkostenabrechnung für 2011 kann dennoch höhere Beträge ausweisen, als durch Vorauszahlungen beglichen worden sind. Nicht nur deshalb sollten alle Möglichkeiten genutzt werden, die Abrechnungen zu kontrollieren, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Was Mieter beachten sollten.

CHECKLISTE FÜR DIE ABRECHNUNG

Diese Merkpunkte, sollten Mieter im Kopf haben:

Schließt der Abrechnungszeitraum (zwölf Monate, im Regelfall das Kalenderjahr) an den vorherigen an?

Stammen die Rechnungen aus der aktuellen Abrechnungsperiode?

Ist bei Ölheizungen der Anfangsbestand (Endstand 2010) plus nachgefülltes Öl im Jahr 2011 minus Endbestand angegeben?

Sind die aufgeführten Heizkosten tatsächlich umlegbar? Nach der amtlichen Heizkostenverordnung dürfen zusätzlich zu den Brennstoffkosten nur abgerechnet werden: der Betriebsstrom, Kosten für die Bedienung, die Überwachung und Pflege der Anlage, Wartungskosten, Reinigung der Anlage, Messungen nach dem Immissionsschutzgesetz, Leasingkosten für die Erfassungsgeräte und die Kosten für die Wärmemessdienstfirma.

Ist die Höhe der Heiznebenkosten plausibel? Bei größeren Objekten sollten sie maximal acht bis zehn Prozent der Brennstoffkosten ausmachen, Betriebsstrom- oder Wartungskosten bis zu drei Prozent.

Entspricht die Verteilung zwischen Grund- und Verbrauchskosten der Regelung im Mietvertrag und der Abrechnung im Vorjahr? Wenigstens 50 (maximal 70) Prozent der Kosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden, der Rest meist nach Quadratmetern.

Entsprechen die angegebenen Einheiten dem Ableseprotokoll?

Ist die Quadratmeterzahl richtig angegeben, das heißt: Stimmt die Fläche des gesamten Hauses? Diese Angaben sind wichtig für den verbrauchsunabhängigen Kostenanteil der Abrechnung. Hintergrund: Weist die Auflistung eine geringere Hausfläche aus als im Vorjahr, so hat der Vermieter möglicherweise leer stehende Wohnungen im Haus nicht berücksichtigt – was nicht erlaubt wäre.

Wurden alle Vorauszahlungen berücksichtigt?

DAS SAGT DIE JUSTIZ

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter nicht (mehr) berechtigt sind, den Mietern die Heizkosten entsprechend der von ihnen (den Vermietern) an die Energieversorgungsunternehmen überwiesenen Pauschalen in Rechnung zu stellen. Maßgebend ist der tatsächliche Verbrauch in dem betreffenden Jahr. (Az. VIII ZR 156/11)

FÜR VERMIETER GELTEN FRISTEN

Wann muss abgerechnet werden? Prinzipiell gilt: So schnell wie möglich. Das Gesetz schreibt allerdings auch vor, dass die Vermieter sich bis zu zwölf Monate Zeit für die Erstellung der Heizkostenabrechnung lassen können. Geht die Abrechnung für 2010 erst jetzt beim Mieter ein, so kann der Vermieter Nachforderungen nicht mehr stellen. Das bedeutet: Hatte ein Vermieter nicht spätestens bis Silvester 2011 die Nebenkosten für 2010 abgerechnet, so kann er jetzt keine Nachzahlung mehr verlangen. Ergibt die Abrechnung 2010 aber einen Rückzahlungsanspruch des Mieters, so muss der Vermieter auch noch nach Ablauf der zwölf Monate zurückzahlen – also 2012 noch für das Jahr 2010. Der Mieter kann bei gänzlich fehlender Abrechnung damit Druck ausüben, dass er die Vorauszahlungen kürzt oder – wenn es gar zu lange dauert – ganz einstellt, bis der Vermieter abgerechnet hat.

MIETER DÜRFEN BELEGE EINSEHEN

Hat der Mieter seine Betriebskostenabrechnung erhalten und Fragen dazu, kann er verlangen, die Originalunterlagen einzusehen. Dies soll in der Regel in den Geschäftsräumen des Vermieters geschehen, zumindest wenn diese sich am Wohnort des Mieters befinden. Einen Anspruch auf Zusendung aller Unterlagen in Kopie hat der Mieter nur ausnahmsweise. Wolfgang Büser