Immobilien: Kredit ist nicht gleich Kredit

Fast alle Banken bieten Kredite für Immobilienkäufer an – aber nicht alle setzen dabei die gleichen Maßstäbe an. Darauf weist die Stiftung Warentest hin und empfiehlt Kreditnehmern bei der Überprüfung von Beleihungsgrenzen und Nebenkosten achtsam zu sein.

Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie erwerben will, muss bereits eigenes Geld haben. Denn in aller Regel muss der Käufer Nebenkosten für Notar, für Grunderwerbsteuer und Makler selbst bezahlen. Die Nebenkosten belaufen sich auf fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises. Zudem finanziert die Bank auch nur einen Teil des reinen Kaufpreises. Denn das Geldhaus nimmt oft einen so genannten „Sicherheitsabschlag“ in Höhe von zehn Prozent von dem Kaufpreis der Immobilie vor. Auch dieses Geld muss der Erwerber selbst aufbringen.

Auf Grundlage des so bereinigten „Verkehrswertes“ bieten die Kredithäuser in der Regel eine „Beleihung“ der Immobilie in Höhe von 80 Prozent an. Diesen Betrag – abzüglich etwaiger Gebühren – werden dann auf das Konto des Kreditnehmers überwiesen.

Ein Beispiel: Kostet die Immobilie 200000 Euro (ohne Nebenkosten), dann beträgt die maximale Kredithöhe 144000 Euro. Denn: Der Sicherheitsabschlag in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises (20000 Euro) wurde zunächst abgezogen. Von dem verbleibenden Betrag (180000 Euro) zieht das Kredithaus dann noch einmal 20 Prozent ab (36000 Euro), um die Beleihungsgrenze von 80 Prozent zu erreichen.

Beim Vergleich von Kreditangeboten sollten Immobilienkäufer daher auch darauf achten, ob ein „Zinszuschlag“ bei höheren Beleihungsgrenzen fällig wird. Denn: Achtzig Prozent ist in aller Regel der Bestwert. Oft bieten die Banken jedoch nur den niedrigsten Zins bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent und verlangen für die übrigen 20 Prozent des Beleihungswertes einen Zinsaufschlag von 0,12 bis 0,25 Prozent. Dadurch wird der auf den ersten Blick günstige Kredit unter Umständen teurer als ein Angebot mit einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent ohne Zinsaufschlag.

Wichtig beim Vergleich von Angeboten außerdem: Gibt es Nebenkosten bei der Kreditvergabe? Trotz Sicherheitsabschläge und Beleihungsgrenze verlangen einige Banken noch Schätzkosten für die Bewertung der Immobilie. Oft gibt es außerdem „Bereitstellungszinsen“. Diese werden dann fällig, wenn der Kreditvertrag unterschrieben ist, die Immobilie jedoch noch nicht fertig gebaut ist oder sich der Eintrag ins Grundbuch verzögert. Nach Berechnungen der Stiftung Warentest ist der tatsächliche Zins eines Kredites mit moderaten Nebenkosten (0,5 Prozent des Wertes) bei einer fünfjährigen Zinsbindung um 0,13 Prozent teurer als der angegebene „Effektivzins“ es vermuten lässt.

Wer ein Kreditangebot erhalten hat prüft dieses daher am besten so: Er nennt der Bank die monatliche Rate, die er bezahlen will, nennt den Auszahlungsbetrag, den er braucht sowie die Dauer der Zinsbindung. Das günstigste Angebot ist dann das mit der geringsten Restschuld am Ende der Zinsbindung. ball

-