Immobilien: Kündigungsgrund: Eigenbedarf

Der bloße Wunsch des Hausbesitzers, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht ausVON ANDREAS LOHSE Leider brauche ich die Wohnung für mich selbst, und zwar in drei Monaten.Deshalb kündige ich Ihnen wegen Eigenbedarfs." Für den Vermieter war damit die Sache vorerst erledigt.Für den Mieter allerdings auch.Denn eine so formulierte Kündigung kann er ruhigen Gewissens ignorieren. "Jeder fünfte Mietprozeß in Deutschland - etwa 60 000 im Jahr - befaßt sich mit der Wohnungskündigung durch den Vermieter", weiß man beim Deutschen Mieterbund in Köln.Kündigungsgrund Nummer eins: Eigenbedarf.Doch der bloße Wunsch des Hauseigentümers, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus.Vielmehr kann der Hausbesitzer ein Wohnraum-Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er die Wohnung "für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen" benötigt (§ 564b BGB). Benötigt werden die Räume indes nicht erst dann, wenn ein dringender Bedarf besteht, sondern wenn der Vermieter "vernünftige und nachvollziehbare Gründe" hat und diese notfalls vor Gericht auch beweisen kann. "Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist es erforderlich, daß die konkrete Bedarfssituation unverwechselbar angegeben wird; nicht nur die Person, deren Wohnbedarf gedeckt werden soll, sondern auch der Bedarfsgrund ist mitzuteilen", urteilte beispielsweise das Landgericht Berlin (Az.62 S 303/96).Eine ausreichende Begründung sei nicht gegeben, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben lediglich angebe, daß er die Wohnung dringend für die eigene oder die Nutzung durch Familienangehörige benötige.Pauschale Angaben wie beispielsweise "wegen Heirat" oder "wegen Pflegebedürftigkeit" reichen nicht.Denn die Begründung, so die Richter, solle dem Mieter zum frühest möglichen Zeitunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen, "damit er in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu tun".Im vorliegenden Fall des Landgerichts hatte der Vermieter lediglich mitgeteilt, seine Tochter habe ein achtjähriges Kind und sei aus finanziellen Gründen dringend auf die Wohnung angewiesen. Auch das Argument, der Bruder des Vermieters lebe in "unzumutbaren Wohnverhältnissen" sei bei einer Eigenbedarfskündigung unzureichend, wenn sich herausstelle, daß tatsächlich besagter Bruder seine Freundin habe einziehen lassen wollen, beschied das Landgericht Gießen (Az.1S 146/94). Abgeschmettert werden in der Regel Kündigungen, wenn der Vermieter erkennbar einen lästigen Mieter loswerden will, im gleichen Haus eine vergleichbare Wohnung leersteht, die Wohnung für den Nutznießer des Eigenbedarfs zu groß oder ungeeignet ist (gehbehinderte Mutter im fünften Stock eines Hauses ohne Aufzug), die Gründe für den Eigenbedarf schon vor Vertragsabschluß erkennbar waren oder der Vermieter die Wohnung nur für ein paar Monate benötigt. Da der Begriff des Familien- oder Hausstandsangehörigen nicht klar gesetzlich definiert ist, entstehen oft Probleme bei der Frage, für wen außer sich selbst der Vermieter ein Wohnraum-Mietverhältnis kündigen darf.Als Faustregel gilt, daß der über die bloße Verwandtschaft hinausgehende soziale Kontakt um so enger sein muß, je entfernter der Verwandtschaftsgrad ist.Enge Verwandte in auf- oder absteigender Linie gehören immer zum begünstigten Personenkreis.Je entfernter aber die Verwandtschaftsverhältnisse sind, um so höher sind die Anforderungen an eine persönliche Beziehung.Die Rechtsprechung ist hierzu vielfältig und teilweise uneinheitlich.So kann der Mieter durchaus schlechte Karten haben, wenn der Hauseigentümer Eigenbedarf anmeldet, weil er die Wohnung für seine Schwiegermutter benötigt, obwohl sie keine enge Verwandte ist (Landgericht Köln, Az.12S 395/91). Andererseits muß der gekündigte Mieter nicht immer ausziehen, selbst wenn glasklarer Eigenbedarf vorliegt und alle Formvorschriften eingehalten werden.In Härtefällen, wie beispielsweise fehlender Ersatzwohnraum, hohes Alter, Gebrechlichkeit, Krankheit, Schwangerschaft oder lange Mietdauer, kann mit Hilfe der sogenannten Sozialklausel sogar die Fortsetzung des Mietverhältnisses erreicht werden. Liegt die Kündigung schriftlich, begründet und mit Unterschrift aller Vermieter auf dem Tisch, läßt sie sich zumindest hinsichtlich einiger formalen Ansprüche sofort prüfen: Wurde die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten? Wurde bei einer umgewandelten Miet- in eine Eigentumswohnungen die Kündigungssperrfrist beachtet? War der Eigenbedarf schon bei Abschluß des Vertrages vorhersehbar? Gibt es Anhaltspunkte für vorgeschobenen Eigenbedarf, zum Beispiel Streitigkeiten um Mängel, Nebenkosten, Miethöhe? Steht eine vergleichbare Wohnung im Haus leer? Sprechen persönliche Härtegründe gegen die Räumung der Wohnung? Broschüre: Kündigung und Mieterschutz, DMB-Verlag, 50926 Köln, zu bestellen gegen Verrechnungsscheck in Höhe von 9,50 Mark (inklusive Versand).