Immobilien: Kurzfristiger Auszug bei Härtefällen Wann man die Wohnung vorzeitig kündigen kann

Manches Mietverhältnis endet im Zwist. Wenn der Mieter beispielsweise wegen eines Jobwechsels kurzfristig ausziehen will. Er stellt einen Nachmieter. Doch der Vermieter lehnt diesen ab. Muss der Mieter dann für die alte und neue Bleibe gleichzeitig Miete zahlen? Dietmar Wall, Mietrechtsexperte beim Deutschen Mieterbund sagt: „nicht wenn der Mieter ein Recht darauf hat, einen Nachmieter zu stellen.“ Weitere Voraussetzung ist, dass der Nachmieter geeignet ist und in den alten Mietvertrag einsteigt. Ob der Mieter ein Recht hat, einen Nachmieter zu stellen, hängt aber vom Mietvertrag ab.

Bedeutsam ist das Problem bei Mietverträgen mit individuell vereinbarten Kündigungsfristen, die vor dem 1.September 2001 abgeschlossen wurden, etwa bei alten Zeitmietverträgen über fünf oder zehn Jahre. Denn alle neuen Mietverträge seit der Mietrechtsreform 2001 sind grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündbar. Dennoch bleibt das Problem oft bestehen, weil „viele Vermieter das Kündigungsrecht für einen Zeitraum von ein paar Jahren ausdrücklich ausschließen und nachher das Mietverhältnis doch vorzeitig enden soll“, sagt Kai Warnecke von Haus&Grund.

Grundsätzlich haben Mieter schlechte Karten, wenn der Vertrag keine Nachmieterklausel enthält. Weigert sich der Vermieter, den Aufhebungsvertrag abzuschließen, muss der Mieter bis zum Ende der Vertragslaufzeit Miete zahlen. Eine Ausnahme besteht bei einem „berechtigten Interesse“. Dieses haben Gerichte in folgenden Fällen vorausgesetzt: Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen; der Mieter braucht eine größere Wohnung, weil sich Nachwuchs ankündigt oder eine Heirat bevorsteht; der Mieter kommt in ein Altenheim oder muss die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen aufgeben.

So urteilte das Landgericht Mannheim zum Beispiel zugunsten eines Mieters, der im vierten Obergeschoss eines Hauses ohne Aufzug wohnte. Dessen Kind musste wegen einer Herzkrankheit jede körperliche Belastung vermeiden. Der Mieter wollte ins erste Obergeschoss ziehen und durfte vorzeitig kündigen.

Doch auch bei Härtefällen „darf es sich nicht um Gründe handeln, die der Mieter selbst herbeigeführt hat, um seine Wohnungssituation zu ändern“, schreibt das „Mieterlexikon“ des Deutschen Mieterbundes. Eine andere Wohnung, das bezugsfertige Eigenheim oder weniger Geld sind keine solche Härtefälle.

Bei vielen Formularmietverträgen gibt es auch „unechte Nachmieterklauseln“. Danach kann der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen und selber einen Nachmieter suchen. Der Mieter kommt dann aber trotzdem aus der Vertrag heraus, wenn „sein“ Kandidat geeignet war. Solche Klauseln können die Parteien auch nachträglich vereinbaren. Einen Anspruch auf Vertragsergänzung hat der Mieter nicht.

Ist man sich über einen Nachmieter einig, zahlt dieser aber einen geringeren Zins, dann muss der Vormieter die Differenz tragen, bis der alte Mietvertrag abgelaufen ist. Ist nichts anderes vereinbart, genügt es, einen – und nicht drei – Nachmieter zu stellen. Es reicht, wenn der Mieter dem Vermieter die Anschrift des Interessenten gibt. Der Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Vertrag ohne Einschränkungen anzunehmen. Der Vermieter darf den Nachmieter nur ablehnen, wenn dafür wichtige Gründe in der Person oder der wirtschaftlichen Lage des Nachfolgers vorliegen. Das kann heißen, dass der Nachmieter über ein ähnliches Einkommen wie der Vormieter verfügen muss. Ein unsymphatischer Eindruck hingegen begründet keine Ablehnung. Auch Kinder oder eine andere Nationalität sind kein Ablehnungsgrund.

Ablehnen kann es der Vermieter aber, wenn ihm ein Verwandter als Nachmieter angedient wird. Der Vermieter hat bis zu drei Monate Überlegungsfrist, um zu entscheiden, ob er den Nachmieter nimmt. Solange muss der Mieter weiter Miete zahlen. Lehnt der Vermieter einen Nachmieter ohne triftigen Grund ab, muss der Mieter nach dieser Frist keine Miete mehr zahlen. Stefan Diepenbrock von Haus & Grund rät daher: „Vermieter sollten auf Nachmieterklauseln verzichten. Sonst sind sie nicht frei in der Wahl des Nachmieters.“

Das Mieterlexikon, Herausgeber: Deutscher Mieterbund, ISBN: 3-933-091-52-7