„Lage als zentrales Merkmal bleibt unberücksichtigt“: Berater des Regierenden Bürgermeisters hält Mietendeckel für verfassungswidrig

Die renommierte Kanzlei GSK Stockmann (Berlin), die im Auftrag des Regierenden Bürgermeisters ein Rechtsgutachten zum Mietendeckel geliefert hat (der Tagesspiegel berichtete), zeigt sich mit Blick auf den jüngst verabschiedeten Mietendeckel schockiert: GSK Stockmann hält das geplante Gesetz mit den nun vorliegenden Parametern für verfassungswidrig. Das geht aus einem zweiseitigen Schreiben der Kanzlei vom 23. Oktober hervor, das dem Tagesspiegel vorliegt. Es liest sich wie ein Urteil über einen misslungenen Alleingang der politischen Akteure in Unkenntnis der derzeit geltenden Gesetzeslage, Rechtsinstrumente und Begrifflichkeiten.

„Die Obergrenzen laufen weiter den Bestimmungen des BGB zum sozialen Mietrecht, die der Bundesgesetzgeber in Ausübung seiner konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz erlassen hat, diametral entgegen“, schreiben die Rechtsanwälte Jan Kehrberg und Jan Hennig. Neu sei im Entwurf zwar, dass es einen Zuschlag von einem Euro für moderne Ausstattung geben solle. Doch den Mangel der Gesetzgebungskompetenz könne dieser Ausstattungszuschlag nicht beheben.

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GSK Stockmann hatten sich aus verfassungsrechtlichen Gründen bereits in ihrem Rechtsgutachten gegen Mietobergrenzen und gegen die Herabsetzung von Mieten ausgesprochen. Ein auf fünf Jahre befristetes Mietenmoratorium hatten sie dagegen für rechtmäßig erachtet.

Berater des Regierenden sagen: Das Gesetz ist verfassungswidrig

Wohnungen in Berlin sollen bei Wiedervermietung künftig maximal 9,80 Euro kalt je Quadratmeter kosten dürfen. Im Moment liegt der Durchschnitt der Angebotsmieten nach Angaben des Internetportals Immowelt bei 11,60 Euro. Diese Zahl ist indes nicht wirklich belastbar, weil frei werdende Wohnungen in Berlin natürlich nicht ausschließlich über dieses Portal, sondern zum Teil auch privat vermittelt werden. Die Obergrenzen sind je nach Baujahr und Ausstattung der Wohnung differenziert. Basis ist der Mietspiegel 2013 plus 13,5 Prozent, die die allgemeine Preisentwicklung seither abbilden sollen. Die Lage spielt keine Rolle.

Eine Wohnung in einer Seitenstraße des Kurfürstendamms wird damit so bewertet wie die in einer städtischen Randlage. „Die Lage als zentrales Wertmerkmal einer Wohnung bleibt bei der Obergrenze weiter unberücksichtigt“, schreiben die Anwälte zu dieser Gleichmacherei: „Die Unverhältnismäßigkeit der Obergrenzen wird dadurch illustriert, dass für eine hochwertig sanierte und modernisierte Altbauwohnung selbst in den besten Wohnlagen der Stadt eine Mietobergrenze von 7,45 Euro pro Quadratmeter gelten soll. Dies wird in vielen Nachvermietungsfällen weit unter der Vormiete liegen.“ Absenkungen wären die Folge. Der Geschäftsmann, der in einer repräsentativen Altbauwohnung zum Beispiel am Kollwitzplatz Quartier nimmt, kommt in den Genuss einer preiswerteren Miete als sein Vormieter.

Begriff "Wuchermieten" an Polemik nicht zu überbieten

Deutlich weisen die Vertreter der Kanzlei GSK Stockmann darauf hin, dass es nicht des neuen Gesetzes bedarf, um „Wuchermieten“ zu begegnen. Auf der Bundesebene gibt es bereits ein Gesetz, auf das sich Mieter berufen können. So heißt es im Wirtschaftsstrafgesetz aus dem Jahr 1954 unter Paragraf 5 („Mietpreisüberhöhung“): „Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.“

Unangemessen hoch seien „Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.“ Bei Verstößen wird eine Geldbuße in Höhe von bis zu fünfzigtausend Euro in Aussicht gestellt.

„Der Rückgriff auf den Begriff Wucher ist an Polemik kaum zu überbieten“, sagt Kehrberg auf Nachfrage des Tagesspiegel: „Das ist ein Begriff, der durch Paragraf 291 des Strafgesetzbuches bestimmt wird und mit dem der Berliner Mietendeckel inhaltlich aber auch wirklich nichts zu tun hat. Darunter liegt noch die Schwelle für eine Mietpreisüberhöhung im Sinne des Paragrafen 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Auch das liegt noch weit über den Berliner Mietobergrenzen.“

Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) hatte im RBB-Fernsehen von „Wuchermieten“ gesprochen. Kehrberg und Hennig rieten „dringend davon ab, den Begriff ,Wucher’ in diesem Zusammenhang zu verwenden, da er bundesgesetzlich definiert ist und eine inkriminierende Bedeutung hat“. Nach dem geänderten Gesetzentwurf läge die Wucherschwelle deutlich unter dem geltenden Recht und sogar unter der Grenze einer Mietpreisüberhöhung und sogar unter der Grenze des Paragrafen 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes: Berlin würde ein Bundesgesetz unterlaufen, sogar neu bestimmen.