Immobilien: Lange Rede, kurzer Sinn?

Schön wär’s. Wenn der neue Energieausweis die künftigen Energiekosten einer Immobilie genau benennen könnte, wüssten Käufer oder Mieter vor dem Einzug, woran sie sind. Ob sie sich mit dem neuen Heim auf eine Energieschleuder oder ein Sparmodell einlassen. Aber immerhin: Der Energiepass liefert so viele Informationen über die energetischen Eigenschaften eines Hauses, dass sie als Orientierungshilfe dienen können. Ab dem 1. Juli kann jeder Neumieter oder potenzielle Immobilienkäufer den Energieausweis verlangen.

Wer noch vor diesem Stichtag wissen will, was im Einzelnen dahintersteckt, sollte sich den kommenden Mittwoch vormerken. Von 15 bis 17 Uhr ist das Tagesspiegel-Energietelefon geschaltet. Die Experten vom Berliner Mieterverein und vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen stehen dann Rede und Antwort. (Siehe Kasten.) Die wichtigsten Fakten haben wir schon einmal zusammengestellt.

Wie sieht der Energieausweis aus und was muss drinstehen?

Auf vier Seiten enthält der Ausweis allgemeine Informationen wie Baujahr von Haus und Heizungsanlage, Kennwerte für den Energiebedarf und Vergleichswerte ausgewählter Baustandards. Der Eigentümer erhält zudem Hinweise, wie der Energiestatus des Gebäudes verbessert werden kann.

Ist Energiepass gleich Energiepass?

Nein, es gibt zwei Varianten. Variante 1: Der Verbrauchsausweis. Den können Eigentümer größerer und seit 1978 gebauter Objekte wählen. Der Verbrauchsausweis nimmt die Wärmedaten des Hauses als Grundlage. Sie werden der Heizkosten- und Warmwasserabrechnung der letzten drei Jahre entnommen, müssen also nicht aufwendig gemessen werden.

Variante 2: Der Bedarfsausweis. Er ist Pflicht für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen, die bis 1978 gebaut wurden. Er analysiert die Gebäudebeschaffenheit und die vorhandenen technischen Anlagen, etwa Alter und Zustand der Heizung, Wärmedämmung, Fenster- und Dachqualität. Also ist er aufwendiger und teurer zu erstellen.

Nur für kurze Zeit – bis 30. September 2008 – besteht für alle Eigentümer die Wahl zwischen beiden Varianten.

Welcher Ausweis ist genauer?

Der Haken am Verbrauchsausweis liegt auf der Hand. Seine Werte hängen sehr vom Verhalten der bisherigen Nutzer ab. Je nachdem, ob die Heizung regelmäßig auf Hochtouren lief, oder sie den Winter auf Mallorca verbracht haben.

Welche Rechtsgrundlagen gibt es eigentlich für den Energiepass?

Der Gesetzgeber hat die Regeln für den Pass in der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 festgelegt. Damit setzt die Bundesregierung eine EU-Richtlinie durch – nach langen Querelen und später, als von der EU-Kommission gefordert. Kritiker monieren, dass der Pass in Sachen Klimaschutz nicht viel ausrichten wird, weil er zu wenig transparent ist. Vorschlag der Mieterverbände: eine Abbildung der Werte in Energieeffizienzklassen wie bei Waschmaschinen oder Kühlschränken. Dazu kommt, dass für die Wahlfreiheit zwischen beiden Pässen die Energiesparverordnung von 1977 gilt, und nicht die neue von 1995.

Braucht nun jeder Eigentümer sofort einen Energiepass?

Nein, nötig ist er nur bei Mieter- oder Eigentümerwechsel. Auch hier gibt es wieder eine Schonfrist. Ab 1. Juli ist er Pflicht für alle Gebäude, die bis Ende 1965 fertiggestellt wurden, und ab 1. Januar 2009 für alle „jüngeren“ Bauten. Wer also sein Häuschen nicht verkaufen will, kann den Pass gedanklich ad acta legen, während Wohnungsbaugesellschaften sich schnell kümmern müssen. Sonst können Bescheide mit Ordnungsstrafen bis zu 15 000 Euro ins Haus flattern. Besitzer denkmalgeschützter Objekte betrifft der Energiepass überhaupt nicht.

Wer darf den Energiepass ausstellen?

Alle Fachkräfte, die über Erfahrungen und Wissen im energiesparenden Bauen verfügen; Energieberater, Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister. Die findet man unter anderem auf der Website der Deutschen Energieagentur unter www.dena-energieausweis.de.

Was kostet das Papier?

Leider gibt es keine festen Preise für den Energieausweis. Schon ab 20 Euro kann man das Dokument bekommen, weil nicht einmal eine Gebäudebesichtigung dafür vorgeschrieben ist. Dafür gibt man selbst seine Verbrauchsdaten ins Netz ein. Für den Bedarfsausweis kann die Rechnung allerdings durchaus ein paar Hundert Euro betragen. Will man ernsthaft wissen, wie es um den energetischen Zustand der Immobilie bestellt ist, und über sinnvolle Modernisierungen informiert werden, sollte man einen Fachmann mit Referenzen zur Besichtigung vor Ort einladen.

Wer es noch genauer wissen will, findet inzwischen auch Literatur zum Thema. So gibt es für Immobilieneigentümer, -käufer, Hausverwaltungen und Mieter, die sich über Nutzen, Kosten und andere Details schlau machen möchten, den Ratgeber „Wegweiser Gebäudeausweis“ aus dem Beuth Verlag. Herausgeber ist das Deutsche Institut für Normung (DIN). Die Autorinnen Angelika Wertenson und Katrin Mezger erklären unter anderem, welche Daten und Zahlen im Ausweis enthalten und wie sie zu interpretieren sind. Das Buch kostet 14,80 Euro und kann mit der ISBN 978-3-410-16648-1 im Buchhandel bestellt werden.