Immobilien: Makler sammeln Marktdaten: Viele Objekte werden teurer

Schon eine Überraschung: Der Szenebezirk Prenzlauer Berg gilt als einfache Wohnlage. So gibt es zumindest der erste Preisspiegel des Immobilienverbandes (IVD) Berlin-Brandenburg an. Trotzdem lassen sich zwischen Kollwitz- und Helmholtzplatz Rekordpreise von bis zu 3000 Euro je Quadratmeter für Eigentumswohnungen erzielen. Vorausgesetzt, es handelt sich um hochwertig modernisierte Wohnungen im Altbau, am besten im Dachgeschoss und mit Blick auf einen der grünen Plätze. Gleich um die Ecke findet man möglicherweise eine Eigentumswohnung für 600 Euro pro Quadratmeter – wenn sie in einem Sechzigerjahre-Haus liegt und nicht mehr ganz so dicht an Kino, Kneipe und Künstlertreff.

„Solch feinen Unterschiede zu erfassen, ist Ziel unseres Preisspiegels“, sagt Dirk Wohltorf vom IVD Berlin-Brandenburg. Dafür hat der Wertermittlungsausschuss (WEA) des IVD jetzt hunderte beurkundeter Kaufverträge seiner Mitglieder unter die Lupe genommen und Experten befragt. Mitgemacht haben auch renommierte Unternehmen wie Aengevelt, Grund & Boden Fundus sowie Cushman & Wakefield. Der WEA hat Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Villen ebenso begutachtet wie Renditeobjekte, Wohn- und Gewerbemieten. Auch an Preisprognosen haben sich die Experten herangewagt: Sie erwarten steigende Kaufpreise bei Wohnimmobilien in guten und sehr guten Lagen, mit leichten Rückgängen rechnen sie nur noch in einigen einfachen Lagen im Osten der Stadt. Die Wohnungsmieten werden danach flächendeckend zulegen.

„Unsere Werte haben anderen Datenerhebungen voraus, dass erstmals Faktoren wie Mikrolage, Ausstattung und Zustand der Immobilie in die Ermittlungen eingeflossen sind“, so Manfred Stelter, Koordinator des WEA. Die anderen Datenerhebungen – das sind zum Beispiel der Berliner Mietspiegel und die Bodenrichtwerte, die ein vom Senat beauftragter Gutachterausschuss (GAA) jährlich für baureife, unbebaute Flächen ermittelt. So erfasst der Mietspiegel zwar die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht jedoch exquisit ausgestattete Liebhaber-Objekte ab 140 Quadratmeter aufwärts, für die am Markt schon mal 12 Euro nettokalt gezahlt werden. Ein Preis deutlich oberhalt des Mietspiegels. „Unsere Daten sollen den Mietspiegel natürlich nicht außer Kraft setzen“, sagt Dirk Wohltorf, „aber den Markt detaillierter abbilden und Interessenten die Orientierung erleichtern.“

Das gilt auch für die Grundstückswerte, die der GAA ermittelt. Zwar nehmen auch die GAA-Sachverständigen die tatsächlich verkauften Grundstücke als Basis, aber sie berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Flächen. Der zweite Haken: In Gebieten, in denen keine Grundstücke verkauft wurden, leitet der Ausschuss den Bodenrichtwert aus vergleichbaren Gebieten ab.

Für den Käufer kann das bei einem größeren Grundstück schon eine sechsstellige Summe Differenz ausmachen. „Da gab es auch für uns Überraschungen, etwa als unsere ermittelten Werte für Bauland in Grunewald mit 650 Euro je Quadratmeter 100 Euro unter denen vom GAA lagen“, so Andreas Habath vom IVD.

Um noch besser differenzieren zu können, hat der IVD in seiner Wohnlagenkarte auch Ortsteile erfasst. Dass zum Beispiel Reinickendorf nicht gleich Reinickendorf ist, zeigen die unterschiedlichen Preise in Wittenau (einfache Lage) und Frohnau (sehr gute); in Pankow gibt es ähnliche Extreme zwischen Blankenfelde oder Buchholz (einfache) und Niederschönhausen (sehr gute).

Kleine Pfeile neben den Preistabellen zeigen Preistendenzen an. An vielen Stellen zeigt der Pfeil schon nach oben. So kündigt der IVD auch euphorisch eine Trendwende auf dem Immobilien-Markt an. IVD-Mann Manfred Stelter formuliert es dezenter: „Ich bin zurückhaltend optimistisch.“ Auf jeden Fall haben ausländische Investoren Bewegung in den Markt gebracht. Galt etwa für Miethäuser im Jahr 2003 das zehnfache der Jahresnettokaltmiete als realistisch, zahlen heute Berlin-Anleger auch mal das 15-fache. „Und beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen hatten wir im vergangenen Jahr Rekordzahlen“, sagt Dirk Wohltorf.

Der IVD-Bericht verschweigt jedoch nicht die Handicaps der Stadt. Geringe Haushaltseinkommen, hohe Arbeitslosenzahlen. Aber: Die Abwanderung ins Umland stagniert, die Anzahl der Haushalte in der Singlestadt Berlin wächst. Impulse erwarten die Experten auch vom neuen Großflughafen Berlin-Schönefeld. Manfred Stelter: „Ob die Preise stabil bleiben oder moderat steigen, wird auch vom Erfolg solcher Vorhaben abhängen.“