Mietpreisbremse: Neue Kriterien für angespannte Wohnungsmärkte

Infolge der Diskussion um die von fast allen Seiten kritisierte „Mietpreisbremse“ zeichnen sich Änderungen des Gesetzesvorhabens ab. Zwar wurde der Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes im Oktober vom Bundeskabinett verabschiedet. Doch im Rahmen des nun angelaufenen Gesetzgebungsverfahrens wird es Änderungen geben – wie bei fast jedem Gesetzesvorhaben. Die „Mietpreisbremse“ soll vor allem den Steigerungen in Ballungszentren entgegenwirken. Doch nach welchen Kriterien diese Ballungszentren definiert werden, das ist noch nicht schlussendlich entschieden. Das Land Brandenburg will zudem einen besseren Kündigungsschutz für Mieter durchsetzen.

Dazu wurden im Rechtsausschuss des Bundesrates drei Änderungsanträge eingebracht, teilte das brandenburgische Justizministerium mit. Der Entwurf der Bundesregierung sehe zu viele Ausnahmen vor, erklärte Brandenburgs Justizminister Helmuth Markov (Linke). Um den Mietanstieg wirksam dämpfen zu können, müssten auch Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen einbezogen werden. Mieter müssten zudem künftig auch bei ordentlichen statt nur bei fristlosen Kündigungen wegen Mietrückständen die Kündigung durch Nachzahlungen rückgängig machen können, hieß es weiter. Auch im Fall von Streitigkeiten wegen Mieterhöhungen müsse der Kündigungsschutz verbessert werden.

Wann ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt

Gegen die stark steigenden Mieten in vielen Gegenden hatte die Bundesregierung eine „Mietpreisbremse“ beschlossen, die nun im Rechtsausschuss des Bundesrates beraten wird. Die Länderkammer kann das Gesetzespaket allerdings nicht ausbremsen – sie muss nicht zustimmen, hat aber ein Einspruchsrecht. Der Regierungsentwurf sieht vor, dass bei Neuvermietungen die Miete nur noch höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausgenommen werden sollen jedoch Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Mietpreisbremse soll zudem nur in Gebieten gelten, die in einer Landesverordnung für höchstens fünf Jahre festgelegt worden sind.

„Die Erfahrung zeigt, dass die Länder mit solchen Gesetzen sehr freihändig umgehen“, sagte der Berliner Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak (CDU) auf Anfrage. „Viele wollen am liebsten gesamte Kommunen als angespannten Wohnungsmarkt ausweisen.“ Der Jurist und Berichterstatter der Unionsfraktion über das Mietrechtsnovellierungsgesetz sagte mit Blick auf die Kriterien, nach denen ein Wohnungsmarkt als angespannt ausgewiesen werden sollte: „Man muss sich über die Bezugspunkte noch einmal Gedanken machen – vor allem mit Blick auf den Bundesdurchschnitt als Vergleichsparameter. Eine regionale Betrachtungsweise erscheint mir sachgerechter.“

Nach der derzeitigen Entwurfsfassung sollen die Landesregierungen ermächtigt werden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Besonders angespannte Wohnungsmärkte liegen angeblich vor, wenn diese Bedingungen nachzuweisen sind: die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Mietpreisbremse sei keine nachhaltige Lösung

In den Ländern muss bis spätestens 31. Dezember 2020 eine Rechtsverordnung in Kraft getreten sein, die begründet, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Und es muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die jeweilige Landesregierung ergreifen will, um Abhilfe zu schaffen.

Insgesamt steht Luczak der „Mietpreisbremse“ skeptisch gegenüber. „Mit Blick auf die Auswirkungen der Mietpreisbremse müssen wir genau beobachten, ob sie nicht nur ein Mittelstandsförderprogramm für Menschen wird, die sich jetzt Wohnungen leisten können, die bislang für sie zu teuer waren. Klar ist: Nachhaltig können wir den Mietern nur über mehr Wohnungsneubau helfen.“

Er kündigte ein zweites Gesetzespaket des Bundes an, „dass sich mit dem Themenkomplex Mietpreisspiegel befassen wird“. Welche Wohnungen charakteristisch für ein Wohngebiet seien, dem müsse bei der Preisermittlung stärker nachgegangen werden. „Dahin gehen unsere Überlegungen“, sagte der Abgeordnete. Er wandte sich dagegen, „statt des vierjährigen einen zehnjährigen Betrachtungszeitraum zugrunde zu legen, wie es die SPD wohl will“. Dies sei falsch. „Dann schafft man in der Konsequenz einen staatlich regulierten Mietpreis“, sagte er. Eingriffe in die Eigentumsgrundrecht müssten verfassungsrechtlich sauber begründet werden: „Dafür brauchen wir objektive und nachprüfbare Kriterien.“