Immobilien: Mietpreise geben weiter nach

Der Wohnungsmarkt ist nur bedingt im UmbruchVON ANDREAS LOHSE Fast täglich liest man Meldungen mit den neuesten Zahlen über fertiggestellte Immobilien.Das Angebot für Mieter steige, der Wohnungsmarkt sei im Umbruch, heißt es, wandle sich gar "vom bisherigen Vermieter- zum Mietermarkt".Nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage müßten die Mieten folglich sinken.Und tatsächlich: "Mietpreise geben weiter nach" - Schlagzeilen wie diese lassen manchen frohlocken.Doch wer genau hinsieht, stellt fest, daß nicht von Mietpreisen generell die Rede ist, sondern allein von den Preisen bei der Erstvermietung neu gebauter Immobilien.Nach Beobachtungen des Rings Deutscher Makler (RDM) sind beispielsweise die Erstbezugsmieten in Hamburg gegenüber 1994 von 20 Mark auf jetzt 18 Mark pro Quadratmeter gesunken, in München von 23 auf 17,50 Mark, in Frankfurt von 18 auf 16,50 Mark und durchschnittlich gegenüber 1996 um zwei Prozent zurückgegangen, gegenüber 1995 sogar um sechs bis acht Prozent. Wer allerdings auf eine "Mietsenkungserklärung" seines Vermieters hofft, wartet gleichsam auf Godot: "Von einem Abbröckeln der Mieten auf breiter Basis kann keine Rede sein", weiß man beim Deutschen Mieterbund in Köln (DMB)."Lediglich im obersten Preissegment sind Rückgänge zu verzeichnen, und in der Regel auch nur dort, wo in der Vergangenheit der Markt mit stark explodierenden Preisen auf den Wohnungsmangel reagierte"; beispielsweise in München, wohingegen in Köln die Entwicklung "eher kontinuierlich" verläuft und ein Rückgang "nicht zu beobachten" sei. Im Gegenteil: In Westdeutschland stiegen im vergangenen Jahr laut DMB die Mieten im Bestand durchschnittlich um 2,9 Prozent und damit "immer noch doppelt so schnell wie der allgemeine Index der Lebenshaltungskosten" (1,4 Prozent).Im Osten kletterten sie gar um 6,8 Prozent, der Index um 2,2 Prozent."Eine gefährliche Botschaft" sei mithin die Offenbarung der Makler, meint DMB-Direktor Franz-Georg Rips, könnte sie doch dazu führen, daß sich Investoren aufgrund geringerer Anfangsrenditen im Wohnungsbau zurückhalten. Rechnerisch bestehe trotz des Baubooms sogar noch jetzt ein Wohnungsdefizit.1995 gab es - statistisch gesehen - einen Bestand von 28,9 Millionen Wohnungen, der Mikrozensus des selben Jahres zählte allerdings 30,1 Millionen Haushalte.Defizit: 1,2 Millionen Wohnungen (1993: knapp 1,6 Millionen).Für die östlichen Bundesländer sei rechnerisch ein Defizit "nicht nachzuweisen", gleichwohl auch dort der Wohnungsmarkt aufgrund weiterer Haushaltsverkleinerungen, Wohnungszusammenlegungen und steigendem Wohlstandsbedarf "keineswegs ausgeglichen". Immer noch Mangel an großen Wohnungen in den Ballungsgebieten Als "düster" bezeichnet man in Köln gar die Aussichten: Zwischen 1994 und 1996 ging die Zahl der Baugenehmigungen um 20 Prozent auf 576 000 zurück.Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung rechnet mit einem weiteren Rückgang um 13,8 Prozent auf dann 497 000.Im Bundesbauministerium schätzt man den Bedarf an Neubauten bis weit ins nächste Jahrtausend auf 470 000 pro Jahr, davon 400 000 im Westen.Die Entwicklung des Marktes lasse befürchten, so der DMB, daß selbst diese Fertigstellungsrate "bald nicht mehr erreicht wird". Beim Verband Deutscher Makler (VDM) erkannte man, daß derzeit in den Großstädten zwar viele kleine Ein- bis Zweizimmerwohnungen im Angebot seien.Doch wer heute von Überangeboten auf dem Wohnungsmarkt rede, so Erich Hildenbrandt vom VDM, "spricht nicht von großen Wohnungen in Ballungsgebieten".Die Nachfrage übersteige das Angebot "ganz deutlich". Der Berliner Mieterverein registriert eine gewisse Entspannung.Bei Neuabschlüssen von Verträgen, vor allem bei Neubauwohnungen, sei auch in Berlin festzustellen, daß Vermieter ihre Forderungen etwas niedriger schraubten.In dicht besiedelten Bezirken lasse sich nicht mehr jede Miete am Markt durchsetzen, in guter Lage indes gebe es kaum Probleme, auch hohe Mieten bei Erstbezügen zu erzielen.Insgesamt sei die Nachfrage etwas schwächer geworden - nicht zuletzt mutmaßlich deshalb, weil zahlreiche Berliner ins grüne Umland ziehen.1996 verlor die Metropole nach Angaben des Statistischen Landesamtes immerhin 18 759 Einwohner, die sich hinter der Stadtgrenze niederließen.Im ersten Quartal dieses Jahres waren es weitere 2809 Personen, die es, so amtlich, in den "Brandenburger Teil des engeren Verflechtungsraumes" zog. Insofern mag der Verhandlungsspielraum für Mieter, die innerhalb der Stadt umziehen, etwas größer geworden sein.Allerdings zumeist bei teuren Wohnungen.Wenn Hausbesitzer ihre Forderungen im Bereich hoher Mieten senkten, so Reiner Wild vom BMV, lasse "sich das nicht verallgemeinern".Die Mieten im Bestand bleiben wo sie sind.