Mietschulden: Kündigung nach Zahlendreher ausgeschlossen

Zahlt ein Mieter seine Miete nicht, muss er ausziehen. Logisch. Denn die Miete vollständig und pünktlich zu überweisen, zählt zu den wichtigsten Pflichten von Mietern. Zahlungsrückstände werden da nicht geduldet. Es gibt bisher nur eine Einschränkung. Geht es nach der Berliner Landesregierung, sollte es eine weitere geben. Mieter sollen ihre Wohnung auch bei einer ordentlichen Kündigung behalten können, wenn sie den Mietrückstand rechtzeitig nachzahlen.

Bisher ist es so: Zahlt der säumige Mieter seine Miete innerhalb von zwei Monaten nach, innerhalb der sogenannten Schonfrist also, kann er bleiben. Dies allerdings nur, wenn ihm „fristlos“ gekündigt wurde. Steht jedoch „fristlos, hilfsweise fristgemäß“ im Kündigungsschreiben, muss der Mieter gehen; das Recht auf die sogenannte Schonfristzahlung hat er in diesem Falle nicht. So zumindest lautet die derzeit gültige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), die auch für Instanzgerichte bindend ist. Der Berliner Senat möchte nun dem Bundesrat erneut einen Gesetzentwurf vorlegen, demgemäß Mieter ihren Rückstand auch bei einer „fristlosen, hilfsweise fristgemäßen“ Kündigung nachträglich ausgleichen können. Das wurde in der Senatssitzung am Mittwoch beschlossen.

Ob es der Entwurf bis ins Bundesgesetzblatt schafft, ist fraglich

„Die Schonfristzahlung ist ein Herzstück des sozialen Mietrechts“, sagt Marianne Krause, Sprecherin des Landesverbandes Berlin/Brandenburg der Neuen Richtervereinigung und Richterin am Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg. Sie kann aus ihrem richterlichen Arbeitsalltag davon berichten, wie regelmäßig Menschen ihre Wohnung verlieren, die keine Mietschulden (mehr) haben. Dies nur – aus ihrer Sicht – weil der BGH sich ausgedacht hat, dass die so genannte Heilungswirkung der Begleichung des Mietrückstands nur die fristlose Kündigung unwirksam macht, nicht aber die fristgemäße. Dass es beim Zusatz „hilfsweise fristgemäß“ in der Kündigung kein Pardon gibt, kritisiert Krause scharf. „Ein Zahlendreher beim Dauerauftrag, kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten oder auch Fehler bei der Zahlung durch das Jobcenter: Dass man die Miete einmal nicht zum vorgegebenen Zeitpunkt beim Vermieter eingeht, kann jedem einmal und schnell passieren.“ Mieter müssten ihrer Ansicht nach die Möglichkeit haben, durch die Nachzahlung des Rückstands auch die fristgemäße Kündigung aus der Welt zu schaffen. „Die Heilungsmöglichkeit hat zum Ziel, die Mieter vor Obdachlosigkeit zu schützen. Wird ihnen aber fristgemäß gekündigt, fällt dieser Schutz bei der derzeitigen Rechtslage in den meisten Fällen weg.“ Der Entwurf des Berliner Senats sei laut Krause daher genau die Lösung, die es braucht.

Ob es der Entwurf tatsächlich bis ins Bundesgesetzblatt schafft, ist jedoch fraglich. Es ist kein neuer Vorschlag. Der Berliner Senat hatte bereits im März 2017 eine dahingehende Bundesratsinitiative beschlossen. Diese ist bisher unbeantwortet geblieben, wie der Senat auf Anfrage bestätigt. Und auch auf Bundesebene gab es noch keinen Erfolg bei der Verbesserung des Mieterschutzes bei Mietrückständen. Beispielsweise lag schon in der vorherigen Großen Koalition ein Gesetzentwurf vor, der die gültige Rechtsprechung des BGH ändern sollte.

Wer verhindert die Umsetzung des Vorschlages?

Richterin Krause erinnert sich an einen Besuch im damals noch von Heiko Maas (SPD) geleiteten Bundesjustizministerium (BMJ), bei dem es um besagte Änderung der Rechtslage ging. „Die Anwesenden haben wohlwollend zu dem Vorschlag genickt, passiert ist aber nichts“, sagt sie.

Mit dem Ende der Legislaturperiode kam das Ende des Gesetzentwurfs. „Der damalige Entwurf ist der Diskontinuität anheimgefallen und im legislatorischen Nirvana verschwunden“, sagt Piotr Malachowski, Pressesprecher im mittlerweile von Katarina Barley (SPD) geleiteten Ministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV). Die Gründe, weshalb das Gesetz damals nicht zum Beschluss gebracht wurde, kennt Malachowski nicht. Er erwähnt aber die Mietrechtsreform, an der das Ministerium derzeit arbeitet und die bis zur Sommerpause vorgelegt werden soll. „Ob das Thema nicht doch aufgegriffen wird, kann ich allerdings noch nicht sagen. Wir setzen nur um, was im Koalitionsvertrag steht“, sagt Malachowski.

Von einer Änderung der Regelung zur Schonfristzahlungen steht in diesem Koalitionsvertrag allerdings nichts. „Ich finde es unglaublich, dass das gesamte Thema Mieten und Wohnen im Wahlkampf äußerst stiefmütterlich behandelt und auch im Koalitionsvertrag nur unzureichend aufgegriffen wurde“, sagt Richterin Krause. Dabei werde immer viel von den Gefahren der Gentrifizierung gesprochen, die durch den Ausschluss der Schonfristzahlung bei einer fristgemäßen Kündigung begünstigt werde: „Es dürfte einige Vermieter geben, die diese Regelung gezielt einsetzen, um damit ihr Ziel einer lukrativeren Neuvermietung schneller zu erreichen.“ Fristgemäße Kündigungen würden nämlich oft auch bei Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen. „Ich vermute, eine starke Vermieterlobby hat die Umsetzung des Vorschlages bisher verhindert“, sagt Krause.

Einige Berliner Richter widersprechen dem BGH

Genauer betrachtet, geht es um Paragraf 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches zur „außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund“. Der Vermieter kann in zwei Fällen eine Kündigung aussprechen: Erstens, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder eines „nicht unerheblichen Teils“ der Miete (also mehr als die Miete für einen Monat) in Verzug ist und zweitens, wenn diese Summe in einem größeren Zeitraum der zweifachen Monatsmiete entspricht.

In Paragraf 569 Absatz 3 Ziff. 2 BGB ist jedoch von der Möglichkeit der Schonfristzahlung und somit „Heilung“ des Mietrückstandes die Rede. Spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach „Eintritt der Rechtshängigkeit“, also der Zustellung der Räumungsklage beim Mieter, kann der Mieter sämtliche Rückstände nachzahlen. Diese Möglichkeit hat der Mieter nicht, wenn er vor weniger als zwei Jahren schon einmal eine Kündigung dank einer Nachzahlung unwirksam machen konnte.

„Einige Berliner Richter haben bereits angefangen, an der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu rütteln“, sagt Krause. Erfolgreich seien sie aber nur sehr vereinzelt gewesen. Solange es keine neue Gesetzeslage gibt, rät Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes: „Sind die Zahlungsrückstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden.“

Anja Brandt