Immobilien: Mietzahlungen auch bei vorzeitigem Auszug

Vermieter muß sich um Neuvermietung schon vor Ende des noch gültigen Vertrages bemühenVON ANDREAS LOHSE Die meisten Mietverträge werden problemlos aufgelöst.Der Mieter kündigt fristgerecht, zieht zum vereinbarten Termin aus oder stellt einen für den Hausbesitzer zumutbaren Nachmieter.Mitunter allerdings streiten sich beide Parteien auch nach Ende der Mietzeit noch monate- oder gar jahrelang über den vermeintlich oder tatsächlich nicht erfüllten Vertrag.Ein Streitpunkt dabei ist, welchen Anspruch der Vermieter gegenüber dem Mieter hinsichtlich des Mietzinses hat. Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die vereinbarte Miete zu zahlen.Daran ändert auch sein vorzeitiger Auszug aus der Wohnung in der Regel nichts.Hält der Mieter das Geld zurück, schließlich wohnt er nicht mehr dort, handelt er vertragswidrig.Der Mieter muß allerdings nur dann zahlen, wenn er die Möglichkeit hat, die Wohnung überhaupt nutzen zu können.Wechselt der Vermieter beispielsweise die Schlösser aus und entzieht dem Mieter damit die "Gebrauchsmöglichkeit", ist er von dieser Pflicht befreit.Auch ist der Mieter von Zahlungen entbunden, wenn er vorzeitig aus seinem Vertrag möchte und der Vermieter die Wohnung zum gleichen Preis sofort weitervermietet.Ist die neue Miete allerdings geringer, muß der alte Mieter unter Umständen dem Vermieter die Differenz erstatten. Um vorzeitig aus einem möglicherweise langjährigen Vertrag mit entsprechend langer Kündigungsfrist herauszukommen, kann der Mieter den Vermieter um die Erlaubnis bitten, die Wohnung unterzuvermieten.Verweigert der Vermieter solch Ansinnen, kann der Mieter das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen.Dem Vermieter steht die Miete dann nur bis zu deren Ablauf zu. Kommt es durch vertragswidriges Verhalten des Mieters zu Mietausfällen, hat er den Schaden zu ersetzen.Dieser Fall liegt beispielsweise dann vor, wenn die Wohnung aufgrund unterlassener, gleichwohl geschuldeter Renovierungsarbeiten nicht weitervermietet werden kann. Ist die Kündigungsfrist abgelaufen und übergibt der Mieter die Wohnung verspätet innerhalb des laufenden Monats, hat der Vermieter Anspruch auf Entschädigung für den vollen Monat, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf.Die Höhe kann sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Der Vermieter indes muß seinerseits die Mietzinsausfälle möglichst gering halten - das Gesetz spricht dabei von "Schadensminderungspflicht".Demzufolge hat er sich um eine Neuvermietung der leerstehenden Wohnung auch schon vor Ende des Vertrages zu bemühen, vor allem wenn es sich um Wohnraum handelt, der sich leicht vermieten ließe.Er darf also nicht darauf hoffen, in jedem Fall den Mietzins vom einstigen Mieter zu bekommen, wenn er sich nicht selber bemüht, dessen Schaden gering zu halten. Kündigt der Vermieter wegen schwerwiegender Vertragsverletzung dem Mieter fristlos, haftet Letztgenannter für Mietzinsausfälle, wenn die Wohnung nicht sofort oder nicht zum bisherigen Preis weitervermietet werden kann.Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung seitens des Mieters sei dabei unerheblich, so die Gerichte, daß der Mieter durch die Weitervermietung die Wohnung nicht mehr nutzen kann. Doch muß ein Mieter nicht zeitlebens für einen frühzeitig beendeten Vertrag geradestehen: Seine Haftung endet mit dem Zeitpunkt, in dem er durch ordentliche Kündigung das Mietverhältnis hätte beenden können, so das Oberlandesgericht Düsseldorf.Weitere rechtliche Hintergründe enthält das Heft 10 der Schriftenreihe "Informationen zum Mietrecht" des Deutschen Haus- und Grundbesitzerverbandes: "Geld und Mietende.Sach- und Zahlungsansprüche des Vermieters und des Mieters bei Vertragsende", 96 Seiten, 15 Mark (zuzüglich Versand).Bezug: Verlag Deutsche Wohnungswirtschaft, Postfach 311220, 40427 Düsseldorf.