Immobilien: Mit Banken im Rücken vor Marktlaunen sicher

Still steht die Zeit "unter dem Birnbaum" - unter diesem Titel veröffentlichte Theodor Fontane eine seiner wohl schönsten Novellen.Ähnliche Beschaulichkeit versprechen die Entwickler von Wohnparks am Rande der Hauptstadt, verlieren dabei aber ihre handfesten, ökonomischen Interessen nicht aus den Augen.Wer wollte es ihnen verdenken, vorausgesetzt sie liefern gute Bauqualität zu bezahlbaren Preisen in vernünftigen Lagen.Zwei neue Siedlungen wollen diese Kriterien erfüllen.Sie entstehen im begehrten Südwesten der Stadt: in Mühlendorf und Stahnsdorf, also im Dreieck zwischen Zehlendorf, Teltow und Potsdam.Und die Entwickler sind beide, dank Geldhaus im Rücken, gegen die Launen des Immobilienmarktes gewappnet.

Dennoch sagt Marc Bonner in einer für die Branche vorbildlicher Offenheit: "Wir dachten, schneller unser Vertriebsziel zu erreichen".Dabei hat der Geschäftsführer der Berlbau GmbH keinen Grund Trübsal zu blasen.Nach Angaben seines Vertriebschefs Guido Krüger sind bereits 100 Wohnungen verkauft - vom Plan weg.Bisher stehen nur die mehrstöckigen Musterhäuser.An ihnen ist die kombinierte Bauweise aus Mauerwerk und Betonteilen abzulesen sowie Grundrisse, die mit einem Minimum an Fluren auskommen.Auch einen Aufzug gibt es, weil die Häuser drei Geschosse haben."Einfamilienhäuser hätten rund 900 000 DM gekostet, das nimmt der Markt nicht an", sagt Marc Bonner.Deshalb entstehen neben den Wohnungen in den Dreigeschossern auch Reihenhäuser für 450 000 DM bis 550 000 DM sowie Doppelhaushälften.Der Quadratmeter kostet in Mühlendorf 3650 DM aufwärts.Wer luxuriöser leben will, kauft eines der "Villenhäuser" für 689 000 DM oder mehr.Dafür bekommt er eine Wohnfläche von 155 Quadratmetern, Parkett, Fußbodenheizung und Fernwärme.

Letzteres ist nicht nur ökologisch vernünftig, sondern auch ökonomisch günstig: Fernwärme ist ein "Abfallprodukt" der Stromerzeugung, und die Bewag bietet es deshalb preiswert an.Dadurch bleiben beim Projekt Mühlendorf die Nebenkosten überschaubar: 4 DM pro Quadratmeter, sagen die Verantwortlichen.Dabei mußten sie in die ökologisch behutsame Entwicklung des Projektes Einiges investieren.Weil das Baufeld an eine Trinkwasserschutzzone angrenzt, verlangte die Gemeinde eine Doppelkanalisation für das Wasser.Eine Leitung führt das Abwasser der Haushalte zu den Kläranlagen, die andere das Regenwasser in das Naturbiotop zurück.Und da sich Grün dieser Tage gut verkauft, pflanzen die Entwickler 2000 Bäume zwischen den Häuserzeilen, die zudem von Wasser umgeben sind.Insgesamt ist der Park drei Hektar groß und grenzt an die 35 Hektar weite Trinkwasserschutzzone.

Im wenige Kilometer entfernten Stahnsdorf macht sich auch Projekteiter Jörg Kuttig keine Sorgen um den Vertrieb seines "Grashüpferviertels".Aus gutem Grunde, der erste Baubaschnitt mit insgesamt 136 Reihenhäusern ist, bis auf 30 Häuser, an 92 Käufer und 15 Mieter vergeben.Der durchschnittliche Kaufpreis beträgt hier 3700 DM pro Quadratmeter.Angesichst des guten Erfolges stand dem zweiten Bauabschnitt nichts im Wege.Jüngst wurden in Stahnsdorf die Grundsteine gelegt für 82 Einfamilienhäuser und vier Stadtvillen mit insgesamt 50 Wohnungen."Zur Einschulung 1999 sind die Wohnungen bezugsfertig", sagt Kuttig.Weil das Konzept aufging, Familien mit Kindern in das Neubauviertel zu lotsen, und weitere nun folgen sollen, ist der Bezugstermin ganz auf deren "einzigen Fixtermin" abgestimmt: die Einschulung.

Daß der Verkauf der ersten Häuser vor ihrer Fertigstellung so gut lief, dürfte nicht zuletzt dem Service-Angebot zu verdanken sein: Einkaufen, Rasen mähen, Nachhilfe und Auto mieten, das und vieles mehr können die Anwohner als "Hausmeisterdienste" gegen ein überschaubares Entgelt abfragen.Auch das Umfeld wollen die Planer entwickeln.Ein Grundstück in der neuen Siedlung verkauften sie an eine Einzelhandelskette.Sie macht dort einen Frischemarkt auf mit Waren für den täglichen Bedarf.Außerdem saniert der Investor einen Altbau auf dem Gelände und übergibt es anschließend der Verwaltung der Gemeinde Stahnsdorf.Sie zieht dort mit ihren Ämtern ein.Schließlich spricht für das Projekt die gute Verkehrslage: Mit dem Auto ist die Avus in Minuten erreicht, und von dort ist Berlins City West in einer viertel Stunde erreicht.

Sollte sich auch der zweite Bauabschnitt gut vermieten und verkaufen lassen, will die Berliner Bank-Tochter zwei weitere Abschnitte hochziehen.Hier denkt Projektleiter Kuttig über ökologische Häuser nach.Bereits auf den Weg gebracht hat er in dem Gebiet eine Seniorenpflegeanlage mit 130 Plätzen sowie sieben Stadtvillen mit 84 Eigentumswohnungen für Senioren.

Sorgen um die Zukunft dieser zwei Projekte brauchen sich weder Vertreter der Gemeinden noch Kaufinteressenten machen.Das Stahnsdorfer Grashüpferviertel ist ein Vorhaben der Berliner Bank und in Mühlendorf ist die Westdeutsche Immobilienbank mit im Risiko.Zwar vergingen in Mühlendorf seit dem Grundstückskauf fünf Jahre, aber Geschäftsführer Bonner zufolge tickt die Zinsuhr erst, wenn die Baugenehmigung für den jeweiligen Abschnitt erteilt ist.Zudem seien die Grundstücke einst als Ackerland erworben und mit einem Preis von 100 DM pro Quadratmeter Grund sehr günstig gewesen.Auch die insgesamt 13 Mill.DM teure Erschließung der techischen Infrastrukturen wie Parkanlagen und Zufahrtstraßen seien in mehreren Tranchen nach Baufortschritt fällig.So seien sie aus den Erlösen der Immobilienverkäufe refinanzierbar.