Immobilien: Mit Geldkoffer in die Friedrichstadt

Neues vom ImmobilienmarktVON RALF SCHÖNBALLErdrutschartig fiel in den letzten Jahren der Wert von Grundstücken und Immobilien in der Hauptstadt.Gutachtern zufolge sind es bis zu 50 Prozent.Das bestätigt einer der schillernsten deutschen Entwickler, Roland Ernst.Wie dem Preisverfall zu begegnen ist, zählt derzeit zu den wichtigsten Themen in der Branche.Darüber täuschen auch die letzten Berichte der Makler nicht hinweg.Sie wollen bereits eine Wende zum Guten beobachten - soll heißen: höhere Mieten.Für Berlin jedenfalls gilt das nicht.Besonders vom Leerstand heimgesucht, wird hier vorerst noch so manche Auffangsstrategie für notleidende Immobilienentwickler erprobt. "Gott sei dank sind die Zinsen unwahrscheinlich günstig", sagt Ernst.Das billige Geld nimmt den Immobilienentwicklern manche Last von den Schultern.Denn für sie gilt: Nur wer zahlende Mieter hat, kann seine Kredite verzinsen - und fast alle Bauinvestitionen sind auf Pump finanziert.Immerhin haben die Banken aus dem Fall des zahlungsunfähigen Baulöwen Schneider gelernt.So geht Ernst heute leicht über die Lippen, was er gestern nur hinter vorgehaltener Hand gemunkelt hätte: "In sehr vielen Fällen stunden Banken die Zinsen".Dadurch hätten Unternehmer mehr Zeit, Nutzer für ihre Bürotürme zu finden und mit dem Mietzins ihr Baugeld zurückzuzahlen.Die Geldhäuser, so Ernst weiter, ließen niemanden mehr fallen.Nicht aus Mitgefühl, sondern "weil eine Immobilie 40 Prozent an Wert verliert, wenn sei Eigentum der Banken wird".Entwickler oder Eigentümer wüßten von Stärken und Schwächen ihrer Bauten, ein Banker am Schreibtisch der Konzernzentrale nicht. Wie Kreditinstitute heute Schräglagen auffangen, zeigt das Unternehmen Trigon.Die Nachfolger des Berliner Baulöwen Klingbeil, Axel Guttmann und Klaus Grönke, hatten sich übernommen.Sie erwarben die ehemaligen Interhotels von der Treuhand sowie zahlreiche weitere Grundstücke.Als die Mietpreise immer tiefer fielen, konnten sie die Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen.Ihre Hausbank hatten die Unternehmer allerdings gut gewählt.Die Deutsche Bank war schon größter Einzelgläubiger von Schneider.Sie meidet eine zweite "Peanuts-Affäre" wie der Teufel das Weihwasser.Wenige Wochen nach ersten Meldungen über die Schräglage stellte das Frankfurter Geldhaus einen Trigon-Beauftragten nach Berlin ab. Er geht seither im Unternehmenssitz am Katharina-Heinroth-Ufer 1 ein und aus.Den Geschäftsführern des Immobilienkonzerns, als Ferrari-Sammler berüchtigt, verordnete der Banker eine enthaltsamere Unternehmenspolitik.Seither sind Projektentwicklungen auf eigenes Risiko rar.Die Trigon trumpft auf Bauschildern als Generalübernehmer auf.Im Dienst Dritter erwirtschaftet sie endlich Einnahmen.Der zuletzt verebbte Cash-Flow schwillt an und verheißt eine ausgeglichenere Unternehmensbilanz.Die Baulöwen arbeiten ihre Schulden ab. Das Leid der einen, macht das Glück der anderen.Von Peter Dussmann heißt es, er hätte am liebsten nie in Berlin gebaut.Dann könnte er heute mit einem Koffer voller Geld durch die Friedrichstadt gehen - und eines der Quartiere kaufen.Dussmann mußte sein Bürohaus in der Friedrichstraße nördlich der Linden in ein Kulturkaufhaus umtaufen.Nun verkauft der Unternehmer nicht nur Sauberkeit, sondern auch das Schöne - Wahre und Gute.Ähnlich erging es dem Offenen Immobilienfonds Difa mit der Sanierung des Altbaus "Wallhöfe": Zu teuer erworben und aufwendig saniert sind sie nun schwer zu vermieten.Die Difa wurde aus Schaden aber klug.Sie erwarb das Kranzler Eck.Das steht mitten in der City West.Den Preis verraten die wortkargen Norddeutschen nicht.Aber der Verkäufer, die Victoria, dürfte keinen Schnitt gemacht haben: Noch tiefer werden die Mieten in der Stadt kaum sinken.Und auf Grundlage der Mieterwartungen errechnet man Kaufpreise.