Immobilien: Mit regem Schlußverkauf ins neue Jahr

Eigentümerwechsel bei Paradeobjekten in der City Ost / JLW: Beachtenswerte Studie / Neues im WestenVON RALF SCHÖNBALL Neues Jahr, neues Glück.Das dürfen sich vor allem Entwickler von Bürohäusern wünschen.Quer durch die Republik ging es im vergangenen Jahr weiter bergab mit den Mietpreisen.Die günstigen Mieten sicherte sich manches Unternehmen - eine Welle von Umzügen rollte durch Deutschland.Bei den Vermietungen meldeten Makler Rekorde.Auch beim Leerstand, durch die freigezogenen Altbauten und den anhaltenden Bauboom.Die Arbeit von Entwicklern macht das nicht leichter.Sie leben vom Verkauf errichteter Immobilien.Um dabei einen guten Schnitt zu machen, müssen sie die Häuser zuerst vermieten.Wer vorher verkauft, nimmt weniger ein.In Berlin wurde manches Haus teilvermietet verkauft - das ist aufschlußreich für die Lage am Markt. "Die Investoren stehen Schlange in Berlin, sie finden aber kaum vernünftige Objekte", sagt Robert Orr.Der Deutschland-Chef der altehrwürdigen Makler Jones Lang Wootton (JLW) präsentierte Anfang der Woche in Frankfurt (Main) eine vorläufige Bilanz des Immobilienjahres 1996.Zu den "Highlights auf dem Investmentmarkt" zählten demnach Immobilienverkäufe im Frankfurter Bankenviertel - die Dresdner Bank erwarb den "Fürstenhof" - und in Düsseldorf - dort erwarb der Offene Immobilienfonds DGI das Thyssen Trade Center.JLW vermittelte zudem den Verkauf des "kompletten Deutschland-Portofolios mit vierzehn Liegenschaften in sechs Städten".Auch hier war ein Offener Immobilienfonds Erwerber, die HausInvest.Sie übernahm das Immobilienpaket von der britischen Gesellschaft MEPC.Und Berlin? Diese Zeitung meldete bereits die Verkaufsabsichten der Eigentümer vom Quartier 207 der Friedrichstadtpassagen.Inzwischen "ist der Vertrag unterschrieben", sagt Frank Orthen, Chef von city report.Käufer sei eine deutsche Industriegruppe, die das Haus der Galeries Lafayette von dem Konsortium um die französische Großbank CGE erwarb.Damit dürfte auch Minderheitsgesellschafter Roland Ernst - er hielt 20 Prozent - kein kaufmännischer Geniestreich geglückt sein: Die Ladenflächen waren zwar zu 80 Prozent vermietet, doch es ist ein offenes Geheimnis, daß Lafayette keine Spitzenmiete zahlt.Die Büros in dem Gebäude - immerhin rund 24.000 von insgesamt 40.000 Quadratmeter - sind ebenfalls nur zu 60 Prozent vermietet.Da Kaufpreise von Immobilien ein Vielfaches der Jahresmieterträge sind, dürfte der Erlös nicht eben rekordverdächtig sein. Besser als die Einnahmen aus dem Verkauf des Lindenkorsos dürften sie allemal gewesen sein: Dort soll wiederum die CGE allein für den Quadratmeter Grund und Boden Marktkennern zufolge schon 30.000 DM berappt haben - für die Quartiere in der Friedrichstraße seien es "nur" knapp die Hälfte gewesen.Zudem zogen nur drei Mieter in das gut 44.000 Quadratmeter große Gebäude, das als eines der ersten Großbauten nach der Wende begonnen wurde und geraume Zeit leer steht.Daß sich überhaupt Interessenten fanden, dürfte an der Verhandlungsbereitschaft der Franzosen gelegen haben.Sie haben Marktkennern zufolge bereits vor einem Jahr Wertberechtigungen gemacht.Dies dürfte auch notwendig gewesen sein.Schon bei einem Anteil von rund 2000 DM pro Quadratmeter Nutzfläche wären Mieten von 40 DM zu erwirtschaften - bei einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von 6,07 wie beim Lindenkorso beträgt der Grundstückskostenanteil also satte 4942 DM.Die neuen Eigentümer wollen die Immobilie nun in Fonds unterbringen, das den Anlegern Steuervorteile bescheren.Durch die Wertberichtigung der CGE und dem "Durchverkauf" an Anleger sind günstigere Mieten, Leerstand und Mieterwerbung für weitere Jahre finanzierbar. Als nicht verkaufbar erwies sich bis dato das Hotel Adlon am Pariser Platz.Das Haus wird in diesem Jahr eröffnet, obgleich noch immer nicht genügend Anleger in den Fundus-Fonds ihr Erspartes investierten.Gerüchten zufolge ist Fonds-Chef August Jagdfeld auf der Suche nach größeren Investoren, die das ganze Restpaket der Anteilscheine übernehmen könnten.Aus der Krone des als König der Fondsinitiatoren gehandelten Jagdfeld dürfte ein weiterer Zacken gebrochen sein, zumal die Büros in dem von ihm "privat" finanzierten Friedrichstraßenquartier 206 erst zu 30 Prozent vermietet sein sollen, die Läden zu nur 45 Prozent.Verspekuliert hat sich der wohl bekannteste Initiator geschlossener Immobilienfonds auch bei der sogenannten Pyramide in Marzahns Landsberger Allee."Gefährdet" ist der Geschäftsmann deshalb aber wohl nicht: Er gab seinen Anlegern nur selten Mietgarantien - nun dürften sie die Zeche zahlen. Wie das geht, ist vom Airport Büro Center in der Nähe vom Flughafen Tegel bekannt: Hier hatte sich Initiator Peter Braun verspekuliert.Er hatte in der Berlin-Euphorie Anfang der 90er Jahre überhöhte Mieteinnahmen kalkuliert.Nachdem sich der Gebäudekomplex als nicht vermietbar erwies, mußten die Anleger zusätzliches Kapital "nachschießen".Bis auf weiteres werden sie auf Renditen verzichten müssen.Nur dadurch ließ sich die Industriebank erweichen, ihre Forderungen aus den vergebenen Krediten zurückzustellen. Durch das "frische Kapital" der Anleger und die Gnade der Banken können die Büros nun für 18 DM vermietet werden."Sechzig Prozent der Flächen sind vergeben", sagt Gottfried Kupsch.Der Gewerbeimmobilienmakler hat dem Gebäudekomplex durch eine ausgeklügelte Werbekampagne ein neues Image verliehen.Ähnlich erfolgreich war der alteingesessene Berliner Makler auch bei der Vermietung von Neubauten am Emser Platz, nahe Fehrbelliner Platz.Mit Nettokaltmieten zwischen 28 DM und 30 DM pro Quadratmeter habe er hier "am Markt vorbei vermieten können". Über die gedämpfte Lage am Markt gab die Research-Abteilung von Jones Lang Wootton ein differenziertes Bild.Das Ergebnis wies manche Überraschung auf: Nicht entscheidend beeinflußt hat der häufig gemeldete Trend, wonach Unternehmen aus veralteten Gebäuden in neue Bürohäuser umziehen, die Struktur des Leerstandes in den Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt (Main), Hamburg, Leipzig und München.Von allen unvermieteten Büros liegen nur 13 Prozent in veralteten Gebäuden, 42 Prozent dagegen in durchschnittlich ausgestatteten Immobilien, der Großteil von 45 Prozent aber in erstklassigen Neubauten.Ähnlich überraschend: Die Hälfte des gesamten Umsatzes von Büroflächen entfiel auf durchschnittliche Fläche, nur 45 Prozent auf erstklassige Bürohäuser, also Neubauten.Ganz schwer zu vermieten sind veraltete Flächen; hier wurden nur fünf Prozent aller in Immobilienhochburgen vermieteten Flächen neu belegt - bei allerdings niedrigem Leerstand. Auch die Hoffnung, daß neue Bürohäuser schon wegen der zeitgemäßeren Ausstattung besser zu vermieten wären, wurde der Untersuchung nach enttäuscht.Der Kunde ist und bleibt König und sucht sich die für ihn maßgeschneiderte Fläche aus.Angesichts der zahlreichen Neubauprojekte wird sich dabei die Schere zwischen insgesamt 1,6 Mill.Quadratmeter vermieteten Flächen und 3,7 Mill.Quadratmeter neu errichteter Bürohäuser in den Immobilienhochburgen weiter öffnen.Dies gilt im besonderen Maße für Berlin - und zwar in West und Ost.In der westlichen City stehen eine ganze Reihe veralteter Gebäude vor dem Abriß.Da die Grundstücke oft im Eigentum der Unternehmen sind, können sie hier zu günstigen Preisen Neubauten errichten, deren Konzepte die Fehler der hastig hochgezogenen Bauten verhindern.Im Ostteil der Stadt geht der Standortwettbewerb in die nächste Runde: Checkpoint Charlie und Potsdamer Platz machen teilvermieteten Quartieren wie dem Lindenkorso oder den "Passagen" Konkurrenz.Die Mietpreise liegen mit 36,12 DM im Schnitt für Spitzenlagen schon zum Jahreswechsel deutlich unter denen von Frankfurt (Main) mit 44,10 DM - melden JLW.Und auch der city report räumt ein, daß die Vermietung von 4000 Quadratmeter in der Kronenstraße an die Deutsche Kreditbank für 50 DM pro Quadratmeter Einzelfälle sind - in einem Nachbarobjekt wurden 35 DM erzielt.