Immobilien: Mit Verfallsdatum

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben vor zehn Jahren ein Einfamilienhaus gebaut – mit anderthalb Geschossen und voll unterkellert. Kleine Fertigstellungsmängel hatte unsere Baufirma seinerzeit problemlos und schnell abgestellt. Allerdings kann man heute an Fassade und Dach bereits Alterungserscheinungen sehen, um die sich wohl in absehbarer Zeit ein Handwerker wird kümmern müssen. Ist das normal? Zur Bauweise: Die Außenwände haben wir mit einem Wärmedämmverbundsystem bekleidet, das Dach besteht aus Betondachsteinen. Die Bodenverhältnisse erlaubten es uns, eine Schwarzabdichtung ausführen zu lassen. WAS STEHT IM GESETZ?

Praktische Erfahrungen mit der Lebenserwartung von Bauteilen sind im Leitfaden für nachhaltiges Bauen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen veröffentlicht. Verbundsysteme zur Wärmedämmung haben danach eine Lebensdauer zwischen 25 bis 45 Jahren. Putzoberflächen sind häufig schon nach zehn bis 15 Jahren so verschmutzt, dass sie gereinigt werden müssen – es kann stattdessen aber auch ein neuer Anstrich aufgetragen werden. Abdichtungen gegen Bodenfeuchtigkeit halten durchschnittlich 40 Jahre und müssen dann überarbeitet werden. Dacheindeckungen aus Betondachsteinen können sogar bis zu 50 Jahre ihre Funktion erfüllen. Wie lange Baustoffe halten, die durch Anstriche oder Ähnliches geschützt werden, hängt davon ab, wie gründlich die Anstriche ausgebessert und erneuert werden. Allgemein gilt: Natürlich halten Gebäude und Bauteile in der Regel wesentlich länger als die vertragliche Gewährleistungszeit der Firmen und Materialhersteller. Wie dauerhaft Gebäude genau sein müssen, ist allerdings gesetzlich nicht geregelt. Die Lebensdauer hängt schließlich auch davon ab, in welcher Qualität die Bausubstanz errichtet wurde und davon, wie und wie intensiv sie genutzt wird. Verändern sich die Eigenschaften eines Bauteils, dann ist der Zeitpunkt erreicht, ab dem eine aktive Instandhaltung notwendig wird. Mit der Fertigstellung eines Gebäudes beginnt das Instandhaltungsintervall, die Uhr fängt also an zu ticken.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Pflege und Instandhaltung erhalten den Wert eines Hauses: Jeder Hauseigentümer kann durch sie dazu beitragen, dass sein Gebäude länger steht und wertvoll bleibt. Allerdings haben viele Eigentümer die Kosten nicht auf der Rechnung, die entstehen, wenn Wartung, Instandhaltung oder der Austausch von Gebäudeteilen bei Erreichen ihrer Verschleißzeit nötig werden. Mein Tipp wäre deshalb: Ähnlich einer Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen sollte ein Hauseigentümer über die Nutzungszeit regelmäßig Geld zurücklegen. Angemessen sind in der Regel fünf bis zehn Prozent, bezogen auf eine vergleichbare Jahresnettomiete für das Haus. Bei Einfamilienhäusern sollte man daher pro Jahr mindestens etwa 1 000 Euro als finanzielles Polster rechnen – dann verlieren auch teure Arbeiten wie Dach- oder Fassadenerneuerungen ihren Schrecken.