Mündliche Mietverträge: Handschlag statt Unterschrift

Manchmal glaubt man, sich nur lächerlich zu machen oder als misstrauisch zu gelten, wenn man auf einem schriftlichen Mietvertrag besteht: Der Eigentümer der Wohnung ist der eigene Vater oder Bruder. Oder ein befreundeter Kommilitone zieht mit in die Studenten-Wohngemeinschaft ein. Im Nu ist man sich über die Konditionen einig, frei nach dem Motto: Ein Mieter, ein Wort.

Ist nur ein schriftlicher Vertrag ein gültiger Mietvertrag? „Nein“, sagt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. „Auch mündliche Absprachen können einen wirksamen Mietvertrag darstellen und ein unbefristetes Mietverhältnis begründen.“ Dazu müssen aber einige Punkte geklärt sein. „Voraussetzung ist eine Einigung über Mietparteien, Wohnung, Mietpreis und Mietbeginn“, so Wüstefeld.

Grundsätzlich sind Mietverträge formfrei. Für mündliche Kontrakte gelten daher die gleichen Bedingungen wie für schriftliche. Und welche Kündigungsfrist gilt für Mieter? „Sie beträgt drei Monate“, erklärt Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz. „Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mieter, also längere Kündigungsfristen, sind unwirksam.“ Dagegen kann eine kürzere Frist von zwei Wochen vereinbart werden. Für den Vermieter ist die Kündigungsfrist gestaffelt, abhängig von der Wohndauer. „In den ersten fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, nach fünf Jahren sechs und nach acht Jahren neun Monate“, so Ropertz.

Informelle Verträge nur vor neutralen Zeugen schließen

Vor allem für Vermieter stellt der Verzicht auf die Schriftform ein Risiko dar: Wird über die Nebenkosten zum Beispiel nichts mündlich vereinbart, gelten sie mit der Mietzahlung als abgegolten. Wird keine Kaution vereinbart, muss auch keine gestellt werden – der Vermieter hat nach Auszug des Mieters keine Sicherheit, aus der er sich bedienen kann, wenn zum Beispiel Zahlungen ausgeblieben sind oder in der Wohnung Schäden verursacht wurden.

In der Praxis kommen mündliche Verträge eher selten vor, am häufigsten innerhalb der Familie und Verwandtschaft oder im studentischen Milieu. Das liegt an der damit verbundenen mangelnden Rechtssicherheit. Manchmal dient der Verzicht auf die Schriftform aber auch der Verschleierung, zum Beispiel, wenn Studenten-WGs ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, wenn der Fiskus wenig über die Mietzahlung und ihre Höhe erfahren soll oder wenn Miethaie illegal im Land lebende Migranten mit Wuchermieten abzocken.

Im Streitfall steht oft Wort gegen Wort. „Ein mündlicher Vertrag lässt sich natürlich schwerer nachweisen“, gibt Mietfachanwalt Dirk Clausen zu bedenken. Daher sollten solche informellen Verträge möglichst nur vor neutralen Zeugen geschlossen werden. Im Streitfall könne es zum Beispiel als Beweis für einen Vertragsabschluss gelten, wenn der Mieter die Schlüssel erhalten habe oder mit Wissen des Vermieters in die Wohnung eingezogen sei.