Nebenkostenabrechnung: Erfundene Werte und unfaire Umlageschlüssel

Auch für das Jahr 2013 wird der Briefumschlag mit der Nebenkostenabrechnung für viele Mieter wieder eine schlechte Nachricht enthalten: Nachzahlung! Die Gründe sind seit Jahren die gleichen: gestiegene Energiekosten, höhere kommunale Abgaben für Müll oder Abwasser, kräftige Erhöhungen der Grundsteuer in klammen Kommunen und teurere Gebäudeversicherungen.

Manch andere Position dürfte bei Mietern aber Stirnrunzeln auslösen. Gestiegene Heiz- und Wasserkosten, obwohl man lange verreist war? Der Hausmeister kostet plötzlich 50 Prozent mehr? Der Allgemeinstromverbrauch hat sich trotz neuer Energiesparbirnen verdoppelt? Laut Deutschem Mieterbund steckt in jeder zweiten Nebenkostenabrechnung der Fehlerteufel.

Mal ist die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß, weil zum Beispiel die Vorauszahlungen nicht aufgelistet sind oder die Ausgabeposten nur für das ganze Objekt, aber nicht für die einzelne Mietwohnung abgebildet sind. Mal ist Vorsicht beim Umlageschlüssel geboten: Kinderreiche Familien sind zum Beispiel im Nachteil, wenn Positionen wie Abwasser oder Müll nach Personen statt nach Quadratmetern abgerechnet werden. Hier kommt es auf die Formulierung im Mietvertrag an.

Beliebte Mogelpositionen

Vermieter dürfen Kosten nämlich nur umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. „Meist werden dazu die einzelnen Nebenkosten im Vertrag aufgelistet oder ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung aufgenommen, womit die Umlage aller rechtlich zulässigen Nebenkosten vereinbart wird“, schreiben die Autoren Christian Geppert und Andreas Ehrlich im Ratgeber „Mietrecht für Mieter“.

Maximal können folgende Kosten umgelegt werden: Grundsteuer, Wasser und Kanal, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Kaminfeger, Hauswart, Gebäudeversicherung, Gemeinschaftsantenne und Kabelanschluss, laufende Kosten für Wascheinrichtungen sowie sonstige Nebenkosten, etwa die für ein Gemeinschaftsschwimmbad. Nicht aufgeführte Nebenkosten muss niemand bezahlen.

Beliebte Mogelpositionen, die nicht umgelegt werden dürfen, sind dagegen: Rechtsschutzpolicen des Vermieters, Versicherungen gegen Mietausfall oder Reparaturkosten, Kosten der Instandhaltung, der Neuanlage eines Gartens, die Miete eines Gastanks, Wartungskosten für die Klingelanlage, Bankzinsen für Hypotheken, Darlehen oder Kontoüberziehungen. Auch die Kosten der Verwaltung haben in der Abrechnung nichts zu suchen. Und: Für leer stehende Wohnungen hat der Vermieter aufzukommen. Mieter sollten in dem Fall anhand der Zahl der Wohnungen oder der Gesamtfläche prüfen, wie über Leerstand abgerechnet wurde.

Manche Vermieter versuchen die Vorauszahlung für Nebenkosten zu erhöhen und wollen sich so mehr Sicherheit oder auch einen zinslosen Kredit verschaffen. Zur Begründung heißt es dann lapidar: Die Kosten seien gestiegen. Ist der Vermieter im Recht? „Nein“, sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund. „Voraussetzung für eine Vorauszahlungserhöhung ist immer, dass zunächst einmal eine Abrechnung vorgelegt wird.“ Nur wenn die Vorauszahlung nachweislich nicht ausgereicht hat, darf erhöht werden.