Neubau am Hauptbahnhof: Ein Café noch, bitte!

Die Gegend um den Hauptbahnhof entwickelt sich mehr und mehr zu einem der wichtigsten Bürostandorte der Hauptstadt. Jetzt hat die CA Immo als größte Grundstückseigentümerin und Investorin in der Europacity für kommendes Jahr den Baubeginn für zwei weitere große Bürogebäude angekündigt. Mit einem Investitionsvolumen von zusammen 90 Millionen Euro sollen etwa 25 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche entstehen.

Bereits recht konkret sind die Pläne der CA Immo für das „Baufeld 3“, das neben dem „Tour Total“ – dem 2012 fertig gestellten Hochhaus des französischen Mineralölkonzerns Total – liegt. Dafür hat das Architekturbüro KSP Jürgen Engel aus Frankfurt am Main ein sechsgeschossiges Gebäude entworfen. „Wir sind in guten Gesprächen mit Nutzern“, sagt Guido Schütte, Leiter des Berliner Standorts der CA Immo. Vermutlich werde ein einziger Großnutzer aus dem Bereich der hochwertigen Dienstleistungen die gesamte Bürofläche anmieten. Sollten die Verhandlungen erfolgreich abgeschlossen werden, könnte laut Schütte im November 2015 Baubeginn sein; die Bauzeit wird zwei Jahre betragen.

Mit einer Bruttogeschossfläche von 10 000 Quadratmetern etwas kleiner wird das Gebäude mit dem Arbeitstitel „Rieck 1“, das der Berliner Architekt Jan Kleihues plant. Der Entwurf ist nach Angaben Schüttes vom Baukollegium bestätigt worden. Auch hier führt der Investor Gespräche mit potenziellen Nutzern, die allerdings noch nicht so weit fortgeschritten sind wie beim „Baufeld 3“.

Anfang Dezember wurde der Grundstein für „Bertha Berlin“ gelegt

In die Höhe wachsen wird Kleihues’ Gebäude hinter den zum Kunstkomplex des Hamburger Bahnhofs gehörenden Rieckhallen. Damit grenzt es an die neue Firmenzentrale des Stromübertragungsnetzbetreibers 50 Hertz, für die in diesem Jahr die Bauarbeiten begonnen haben. Das 52 Meter hohe Gebäude bietet nach Angaben von 50 Hertz Platz für 630 Mitarbeiter und soll 2016 bezogen werden. Ebenfalls vor Kurzem in Angriff genommen worden sind die Arbeiten an der Berliner Niederlassung des Schweizer Ingenieurbüros Ernst Basler + Partner.

Doch damit nicht genug der Baumaßnahmen: Anfang Dezember legte das Hamburger Immobilienunternehmen Becken Development den Grundstein für sein auf den Namen „Bertha Berlin“ getauftes, 18 000 Quadratmeter Mietfläche umfassendes Bürogebäude. Der vom Berliner Architekturbüro Barkow Leibinger entworfene Neubau befindet sich, anders als die neuen Projekte der CA Immo, nicht in der nördlich des Hauptbahnhofs gelegenen Europacity, sondern südlich des Bahnhofsgebäudes, neben dem neuen Steigenberger-Hotel.

© Rendering: CA Immo

Olaf Drossert, Leiter des Berliner Büros von Becken Development, bezeichnet das Projekt als „Beitrag zur weiteren Entwicklung Berlins als Bürostandort“ – und dafür biete das Einzugsgebiet des Hauptbahnhofs ein großes Potenzial. Mit dieser Einschätzung steht Drossert nicht alleine da. Auch Niclas Karoff, Vorstand der börsennotierten TLG Immobilien, sieht im Hauptbahnhof einen der vielversprechendsten Bürostandorte Berlins. Für Guido Schütte von der CA Immo sprechen mehrere Faktoren für diese Lage: die erstklassige Verkehrsanbindung, die gute Erreichbarkeit des künftigen Großflughafens und das große Angebot moderner Büroflächen. Tatsächlich sind nach Angaben des Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) derzeit rund um den Hauptbahnhof 56 000 Quadratmeter Bürofläche in Bau. Nur in den Teilmärkten Mitte und Charlottenburg-Tiergarten drehen sich noch mehr Kräne.

Im Frühjahr 2015 soll das John-F.-Kennedy-Haus eröffnen

So überzeugt sind die Hamburger Entwickler vom Standort, dass sie „Bertha Berlin“ spekulativ bauen. So nennt es die Immobilienbranche, wenn die Baumaschinen bestellt werden, bevor auch nur ein einziger Quadratmeter Bürofläche vermietet ist. Ein solches Vorgehen können sich allerdings ausschließlich finanzkräftige Projektentwickler leisten, da Banken nur dann bereit sind, einen Neubau zu finanzieren, wenn für einen Großteil der Flächen Nutzer vertraglich gebunden sind. Die Becken Development GmbH aber braucht kein Kreditinstitut, da sie die Hanse-Merkur-Versicherungsgruppe als Joint-Venture-Partner gewonnen hat.

Einen anderen Weg beschreitet die CA Immo: Sie bestellt die Bagger erst dann, wenn sie mindestens 40 Prozent der Flächen vermietet hat. Das war bei dem neben „Bertha Berlin“ gelegenen John-F.-Kennedy-Haus so, das im Frühjahr 2015 fertig gestellt wird: Knapp die Hälfte der Flächen ist bereits vergeben, und zwar an die Anwaltskanzlei White & Case, das Immobilienberatungsunternehmen JLL und Regus, einen Anbieter von flexiblen Arbeitsplätzen. 22 Euro pro Quadratmeter und Monat beträgt hier die Miete – viel für den Standort: Das Maklerunternehmen DTZ beziffert die Mietpreisspanne im Bereich Hauptbahnhof/Regierungsviertel auf lediglich 13 bis 20 Euro pro Quadratmeter.

Einen weiteren Großmieter für das John-F.-Kennedy-Haus hofft Standortleiter Schütte in Kürze präsentieren zu können. Das würde sicher auch den neuen Kernaktionär der CA Immo freuen: Seit Kurzem ist die O1 Group Limited, ein russisches Unternehmen mit Sitz auf Zypern, mit 16 Prozent an der CA Immo beteiligt. Diese an der Wiener Börse notierte Gesellschaft konzentriert sich seit einiger Zeit ganz auf die Entwicklung von Büroimmobilien, die sie dann nicht an andere Investoren verkauft, sondern im eigenen Bestand behält.

Allerdings gibt es in den Europacity-Projekten der CA Immo neben Büroräumen auch einige Gastronomie- und Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss. „Mit ihrer Vermietung tun wir uns schwer“, räumt Schütte ein. Gern möchte er das eine oder andere Café als Mieter gewinnen – doch offenbar glauben potenzielle Betreiber noch nicht so recht daran, dass sich rund um den Hauptbahnhof ein urbanes Leben entwickeln wird.