Neubaupolitik: Allianz für den Wohnungsneubau einigt Weg zum Ziel

In der Diskussion um die Ankurbelung des Wohnungsbaus haben sich Vertreter der Immobilienwirtschaft für bessere Rahmenbedingungen ausgesprochen. „Wir brauchen eine Allianz für den Wohnungsneubau zwischen Kommunen, Bundesländern und Bund“, sagte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, auf der Jahrespressekonferenz seines Verbandes. Nötig sei es, Investitionen attraktiver zu machen und die Kosten für den Wohnungsbau nicht noch weiter in die Höhe zu treiben. Im GdW sind rund 3000 Unternehmen zusammengeschlossen, die insgesamt etwa ein Drittel aller deutschen Mietwohnungen bewirtschaften.

Die Kommunen forderte Gedaschko auf, ihre Grundstücke nicht mehr meistbietend zu verkaufen, sondern im Konzeptverfahren zu vergeben. Damit könnten auch Projektentwickler zum Zuge kommen, die relativ günstigen Wohnraum schaffen wollen. Berechnungen hätten nämlich ergeben, dass eine Subventionierung der Bodenpreise eine Mietenersparnis von zehn bis zwanzig Prozent bewirke. Außerdem müssten die Kommunen „die Planungs- und Genehmigungsverfahren vereinfachen und beschleunigen“. Ähnlich äußerte sich in dieser Woche Markus Schmidt, Leiter der Research-Abteilung des Maklerunternehmens Aengevelt: „Primäres Ziel muss es sein, den Neubauwettbewerb zu stärken. Dies kann vor allem durch eine expansive Bodenpolitik erreicht werden. Dazu muss indessen die Preiserwartung der Baulandeigentümer gedämpft werden.“

An die Bundesländer appellierte Gedaschko, die ihnen im Rahmen der Föderalismusreform vom Bund zur Verfügung gestellten Kompensationsmittel zweckgebunden für den sozialen Wohnungsbau einzusetzen. Namentlich kritisierte er in diesem Zusammenhang das Land Berlin, das den Bau neuer Wohnungen seit Jahren nicht mehr finanziell fördert. Ferner attackierte der GdW-Präsident die „Preisspirale“ bei der Grunderwerbsteuer. Mehrere Bundesländer haben diese zuletzt deutlich angehoben – so auch Berlin, wo der Satz seit 2012 noch bei fünf Prozent liegt.

Auf Ebene der Bundespolitik kritisiert der GdW die geplante Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV), die diese Woche in Ausschüssen des Bundesrates beraten worden ist. Nach Berechnungen des GdW würden die geplanten Verschärfungen die Baukosten für ein viergeschossiges Wohngebäude mit zwanzig Wohnungen um 90 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in die Höhe treiben. Die Miete für diese Wohnungen würde dadurch um vier Prozent steigen. Das Maklerunternehmen Aengevelt hält diese Diskussion indessen für Augenwischerei: Wohnungsneubau sollte vor allem qualitativ besser sein als der Großteil des vorhandenen Wohnungsbestandes. Das mache ihn aber auch teurer als zum Beispiel Bestandswohnungen, sagte Schmidt in einer Stellungnahme für sein Unternehmen.

„Mietwohnungsneubau wird steuerlich diskriminiert“

Um den Wohnungsbau für Investoren attraktiver zu machen, spricht sich der Verband GdW für eine Verbesserung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten aus. „Die Erhöhung der steuerlichen Abschreibung von zwei auf vier Prozent wäre ein wirksames Mittel, um den Neubau von günstigen Mietwohnungen anzukurbeln“, erklärte Gedaschko. Seit 2006 können Investoren im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent der Neubau- oder Modernisierungskosten steuerlich geltend machen.

Zwischen 1996 und 2003 waren es in den ersten acht Jahren je fünf Prozent – die Steuerersparnis war also in den ersten Jahren wesentlich höher. Durch die Verschlechterung, kritisiert Walter Rasch, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), lohne sich für Eigentümer eine umfassende Sanierung nicht. Kleinere Instandhaltungsmaßnahmen hingegen könnten sofort als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Bestärkt fühlen sich die Interessenvertreter der Vermieter durch ein Gutachten, das das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) vorgelegt hat. Laut Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Immobilienökonomik beim IW, muss der Abschreibungssatz auf vier Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Häusern und Wohnungen steigen, um technische Abnutzung, Alterung und Inflation zu berücksichtigen. Bei der derzeitigen Regelung, so Voigtländer, „wird der Mietwohnungsneubau steuerlich diskriminiert“.

Zur Erklärung: Bei einer jährlichen Abschreibung von zwei Prozent geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Wohngebäude 50 Jahre lang ohne größere Sanierungsmaßnahmen stehen bleiben kann. Das aber ist laut IW falsch: Eine Heizungsanlage beispielsweise habe heute nur noch eine Nutzungsdauer von zwanzig Jahren, ein Wärmedämm-Verbundsystem eine Nutzungsdauer von dreißig Jahren. Durch dieses Ungleichgewicht, so das IW, sinke für potenzielle Investoren der Anreiz, neue Wohnungen zu bauen. Weil sich dadurch das Wohnungsangebot weiter verknappe, trage der Staat indirekt zu steigenden Mieten bei.

Zu steigenden Baupreisen und Mieten trägt nach Ansicht von GdW-Präsident Gedaschko aber noch ein anderer Faktor bei: der starke Anstieg der Baukosten. Diese Baukosten stiegen zwischen 2000 und 2012 um 28,6 Prozent und damit stärker als die allgemeine Inflation (22,6 Prozent).