Immobilien: Neue Regeln für Zweckentfremdung

Gewerbliche Wohnungsnutzung erleichtert / Abgaben gesenktVON UTE-MARIA BUJEWSKI-CRAWFORDImmobilieneigentümer dürfen sich über Erleichterungen freuen, wenn sie Wohnungen als Büro oder Laden, also für gewerbliche Zwecke nutzen wollen.Geändert wurde die Höhe der dann zu zahlenden Ausgleichsabgabe.Auch der Leerstand von Wohnungen wird weniger rigoros geahndet.Dies ist in den neuen Ausführungsvorschriften zur 2.Zweckentfremdungverbotsverordnung festgeschrieben, die rückwirkend zum 1.Februar 1998 in Kraft getreten ist.Darin wurde aber die maßgebliche Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG) - Zweckentfremdungsrecht ist Bundesrecht - nicht in allen Punkten nachvollzogen. Den neuen Regelungen zufolge darf eine Wohnung mehr als 3 Monate leer stehen.Dies gilt aber nur, wenn Leerstand nicht absichtlich durch den Verfügungsberechtigten herbeigeführt wird.Sogar 12 Monate lang darf eine Wohnung ohne Mieter bleiben, wenn sie im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes privatisiert werden soll.Diese Regelung betrifft also in erster Linie Wohnungsbaugesellschaften.Neu ist, daß für solche Leerstände Genehmigungen eingeholt und dabei Gebühren zu entrichten sind. Neu geregelt wurde auch die teilgewerbliche Nutzung von Wohnungen als Büro oder Laden.Wer weniger als 50 Prozent der Wohnfläche für sein Gewerbe nutzen will, braucht keine Ausgleichsabgabe zu zahlen.Dies gilt auch dann, wenn diese zuvor behördlich festgelegt worden war.Bereits erbrachte Zahlungen kann der Mieter allerdings nicht zurück verlangen, es sei denn, er hatte bereits Widerspruch eingelegt.Ältere Fälle, in denen teilgewerbliche Nutzungsverhältnisse vorliegen und mehr als 50 Prozent der Fläche für Gewerbe genutzt werden, sind weiterhin zulässig.Voraussetzung dafür ist allerdings, daß die Verträge vor dem 1.April 1994 vereinbart wurden. Eine neue Regelung gilt dann, wenn eine Wohnung gewerblich genutzt wird, dies aber in öffentlichem Interesse liegt.Dies trifft etwa zu, wenn für die Anwohner wichtige Dienstleistungen erbracht werden.Das ist beispielsweise gegeben, wenn Ärzte oder Apotheker die Wohnungen für ihr Gewerbe nutzen, wenn Einzelhänder dort ihr Sortiment feilbieten oder soziale Beratungstellen einziehen, etwa Erzieher oder Psychotherapeuten.Noch stärker aufgelockert wurde das Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen, die aufgrund ihres baulichen Zustandes, ihrer Ausstattung oder Verkehrslage den heutigen Anforderungen an den Wohnstandard nicht mehr genügen.Dies gilt insbesondere für Erdgeschoßwohnungen.In solchen Fällen werden Genehmigungen erteilt, ohne daß eine Ausgleichsabgabe zu zahlen ist. Mit diesen neuen Regelungen von Zweckentfremdung und Ausgleichsabgaben wurde offensichtlich versucht, einen Kompromiß herbeizuführen.Die Ausführungsvorschriften enthalten erhebliche Erleichterungen.Zwar gilt noch immer, daß im Normalfall bei Zweckentfremdungen 10 DM pro Quadratmeter monatlich zu zahlen sind, doch die Ausgleichsabgabe vermindert sich vom 1.April 1998 an auf 3 DM pro Quadratmeter - zumindest für Zweckentfremdungen, die vorrangig im öffentlichen Interesse stehen.Auch die einmalige Ausgleichsabgabe wurde gesenkt: statt bisher 5000 DM pro Quadratmeter beträgt sie nun nur noch 3000 DM pro Quadratmeter.Sie ist damit aber immer noch hoch, da neuer Wohnraum inzwischen für 2000 DM pro Quadratmeter errichtet werden kann. Die Autorin ist Mitarbeiterin in der Kanzlei Schultz und Seldeneck.

UTE-MARIA BUJEWSKI-CRAWFORD