Immobilien: Neue Steuerfalle für Grundeigentümer Wer einen Altbau erwarb und sanierte wird zur Kasse gebeten

Im „Steuervergünstigungsabbaugesetz“ will die Bundesregierung jetzt auch noch Sanierungsaufwand nachträglich besteuern. Am Tag vor der Beschlussfassung im Kabinett wurde in letzter Minute eine Regelung bekannt, die zu hohen Steuernachzahlungen führen kann.

Der Hintergrund: Häufig kaufen Interessenten alte Mietshäuser mit der Absicht, diese zu sanieren. Bei vielen Arbeiten handelt es sich eigentlich um reine Erhaltungsmaßnahmen. So wird etwa das Dach ausgebessert, die Fassade renoviert oder eine marode Heizung auf Vordermann gebracht. Solche Maßnahmen sind bei vermieteten Immobilien grundsätzlich als Reparaturaufwand sofort steuerlich voll abzugsfähig und mindern das zu versteuernde Einkommen. Hat der Hauseigentümer andere Einkünfte zum Beispiel aus Vermietung und Verpachtung, so kann er auch Verluste innerhalb gewisser Grenzen mit diesen Einkünften verrechnen und zahlt dadurch weniger Steuern.

Der Erwerber einer Immobilie will die Sanierung oft schnell durchführen. Doch dem hatte die Steuerverwaltung früher einen Riegel vorgeschoben: Sofern der Erwerber mehr als 15 Prozent des Kaufpreises in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung in die Immobilie investierte, konnte er den damit verbundenen Aufwand nicht sofort geltend machen. Er musste die Investition 40 beziehungsweise 50 Jahre lang in entsprechend kleinen Teilen abschreiben.

Doch diese alte Praxis hatte die Verwaltung in den vergangenen Jahren aufgegeben. So erkannten die Finanzämter in Berlin auch solche Kosten steuermindernd an, die zur Erhaltung der Immobilie dienten, mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betrugen und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung investiert wurden. Der Bundesfinanzhof bestätigte diese bereits weit verbreitete Verwaltungspraxis in zwei Urteilen im November 2001 (AZ: IX B 61/98; IX R 38/95).

Die rot-grüne Regierung will nun jedoch diese Verwaltungspraxis wieder abschaffen und die alten Regelungen zum Gesetz machen. Das Problem dabei: Das Gesetz soll nicht nur für neue erworbene Immobilien oder geplante Sanierungen gelten, sondern auch rückwirkend. Damit würde das neue Recht auch für viele Steuerbescheide gelten, die noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen. Dies kann bedeuten, dass der Fiskus Steuerbescheide zu Lasten der Eigentümer abändern und so bereits anerkannte Steuerentlastungen wieder aufheben kann.

Experten halten die rückwirkende Anwendung der neuen Bestimmung für unzulässig, da Grundstücksbesitzer auf die vom BFH bestätigte Verwaltungspraxis vertrauen durften. Auch die Bauwirtschaft ist wenig erfreut: Die steuerliche Abzugsfähigkeit von anschaffungsnahem Erhaltungsaufwand hatte dazu geführt, dass auch die städtebaulich gewünschte Sanierung von Altbauten steuerlich attraktiver wurde. Diese Hoffnung der Bauwirtschaft ist nunmehr gefährdet. Viele geplante Maßnahmen dürften erst einmal gestoppt werden.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Notar in der Kanzlei Murawo.

Frank Rodloff