Immobilien: Nicht alles, was Recht ist

Zwei bis drei Millionen Mietverträge werden jährlich abgeschlossen, die meisten mit Hilfe vorgedruckter Vertragsentwürfe. Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter stehen in den vielen Klauseln eines Mietvertrages – und die sind keineswegs einheitlich. Der Vermieter kann zwar theoretisch zur Unterschrift vorlegen, was er will, für den Mieter haben aber nur die wirksamen Klauseln Geltung.

Die meisten Vermieter nutzen heute Formularmietverträge von Verbänden wie Haus & Grund oder dem Deutschen Mieterbund oder solche von Maklern oder Internetservices wie der Berliner Formblitz AG . Formularmietverträge liegen vor, wenn ein und derselbe Mietvertrag für eine größere Zahl von Mietverhältnissen konzipiert wird, und zwar für mindestens drei. Für alle Formularmietverträge gilt das Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Folge: Immer wenn eine Formularklausel den Kunden krass benachteiligt, ist sie unwirksam und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) tritt an ihre Stelle. Auch „überraschende Klauseln“ sind unzulässig, sei es die, dass der Vermieter die Wohnung nicht in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat oder dass der Mieter sich verpflichten soll, Versicherungs- oder Wartungsverträge mit bestimmten Firmen abzuschließen.

Der Teufel steckt oft im Kleingedruckten und hat viele Fußangeln ausgelegt. Ein Beispiel lieferte der Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, als er sich 2003 vor dem Bundesgerichtshof (BGH) eine blutige Nase holte, weil die Richter dessen Formularvertragsklausel zu Schönheitsreparaturen verwarfen (Az. VIII ZR 361/03). Der Verband hatte Mietern die Tapezierpflicht mit den Worten „wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge ...“ aufgebrummt. Die Klausel war unwirksam, weil sie den Mieter benachteiligte. Folge: Zigtausend Mietverträge waren betroffen, die Mieter durften die Pinsel einpacken.

Besonders häufig sind unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Endrenovierung, Mietkaution und Kündigungsausschluss. Beispiel Schönheitsreparaturen: Häufig benachteiligen Formulierungen den Mieter unangemessen. Folge: Er muss dann überhaupt nicht renovieren. Klauseln müssen den von der Rechtsprechung anerkannten Fristenplan beachten: Renovierung in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle fünf Jahre, in Nebenräumen alle sieben Jahre – mit dem Zusatz „in aller Regel“. Starre Fristenpläne sind nicht erlaubt, es kommt auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf an. Außerdem muss der Mieter das Recht haben, die Reparaturen fachgerecht selbst auszuführen.

Ähnlich Endrenovierungen: Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, die Wohnung in jedem Fall komplett renoviert zurückzugeben. Entscheidend ist, dass in der Klausel steht, wann die Wohnung zuletzt renoviert wurde. Eine Klausel, wonach der Mieter bei Auszug in jedem Fall renovieren müsse, ist ungültig.

Erfreulich für Mieter: Ist die Klausel zur Endrenovierung unwirksam, wird auch die Klausel zu Schönheitsreparaturen hinfällig, selbst wenn die – einzeln betrachtet – wirksam war. Ebenso annulliert eine falsche Klausel zu Schönheitsreparaturen eine korrekte Endrenovierungsklausel, so der BGH (Az. VIII ZR 308/02).

Ein weiterer Stolperstein in Musterverträgen sind Klauseln zum Kündigungsverzicht. Generell gelten seit der Mietrechtsreform 2001 zwar kurze Kündigungsfristen. Die Mietparteien können die Dreimonatsfrist aber einvernehmlich ausschließen. Solche Klauseln haben sogar schon Eingang in Formularmietverträge gefunden. Pech für Mieter: Formularmäßig darf ein Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre vereinbart werden, urteilte der BGH (Az. VIII ZR 27/04). Mieter, die einen Vertrag mit einer solchen Klausel unterschreiben, sind dann lange an die Mietzahlung gebunden.

Nichtig sind Klauseln, die den Vermieter von der Haftung befreien, wenn er leicht fahrlässig Mietmängel verursacht. Ein solcher Ausschluss schränkt unzulässig die Pflicht des Vermieters ein, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Folge: Der Mieter kann in jedem Fall Mietminderung und Schadensersatz geltend machen. Auch Formulierungen, die dem Mieter unbegrenzt Kleinreparaturen auferlegen oder das Halten von Haustieren generell verbieten, sind unzulässig.

Auch bei der Mietkaution können Vermieter Fehler begehen. „Der Mieter ist verpflichtet, bei Abschluss des Mietvertrages die Kaution zu zahlen“, heißt es oft. Die Klausel ist unwirksam, denn der Mieter darf in Raten zahlen. Generell bleibt der Kautionsanspruch des Vermieters aber bestehen (BGH VII ZR 344/02).

Leiten Mieter oder Vermieter Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab, sollten sie die Klausel erst vom Fachmann prüfen lassen. Verlangt der Vermieter eine Änderung des Mietvertrages oder eine Ergänzungsvereinbarung, um eine unwirksame Klausel auszutauschen, muss der Mieter sich darauf nicht einlassen. „Nachträgliche Vertragskorrekturen oder Änderungen sind nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich“, so Mieterbundjurist Ulrich Ropertz. Beispiel: Ist eine Renovierungsklausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung. Danach haben Mieter mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun. Wer einer Vertragsänderung nicht zustimmt, darf auch nicht gekündigt werden, so der Mieterbund. Der Vermieter darf auch nicht ohne Weiteres die Miete erhöhen, weil er zum Beispiel auf den Renovierungskosten sitzen bleibt.