Immobilien: Nordisches Wohngefühl in soliden Bauten

Wohnpark Velten Grün: Ordentliche Bauqualität bis ins Detail/Schwachpunkt: VerkehrsanbindungVON DETLEF POHL Die Firma Struck aus Kellighusen in Schleswig-Holsteinerrichtet nordwestlich von Berlin 380 Wohnungen auf 16 Hektar am Stadtrand von Velten.Idyllisch gelegen, direkt am Falkenhagener Forst und doch nur 9 Autokilometer von der Stadtgrenze Berlin-Reinickendorf entfernt, ist der Wohnpark am Heidekrug in vielen Belangen vorbildlich. Die Grundstücksgrößefür eine Doppelhaushälfte liegt zwischen 265 und 646 Quadratmeter, für Reihenhäuser zwischen 168 und 489 Quadratmetern, für die wenigen freistehenden Eigenheime bei rund 850 Quadratmetern.Hinzu kommen Eigentumswohnungen, die zwischen 30 und 73 Quadratmeter groß sind.Der Wohnpark im nordischen Landhausstil wirkt lauschig, obwohl die Bauarbeiten für den dritten Abschnitt - er wird bis zum 30.September fertig - und für den letzten Abschnitt - Fertigstellung bis Silvester - noch in vollem Gange sind: Denn dort, wo Gebäude stehen, ist auch das Umfeld gestaltet.Einen positiven Eindruckhinterläßt auch die Architektur, deren Solidität durch Stein-auf-Stein-Bauweise, voll verklinkerte Fassaden, Sprossenfenster und Erker unterstrichen wird.Zudem sind die Bauträger großzügig: "Sie spendieren den Mietern entweder die komplette Begrünung oder wenigstens einen größeren Teil davon, was der Gartengestaltung sehr gut bekommen ist", sagt Hans-Peter Koth. Der Verkaufsleiter der Firma Struck will seinen Kunden solide Wertarbeit bieten.Das gelingt auch durch eine Wohnungsausstattung mit Markenware undgroßzügige Grundrisse.Im Kaufpreis enthalten sind sogar die Kosten für Pkw-Stellplatz und Kellerräume.Nicht einmal eine unanfechtbare Bankbürgschaft fehlt, die solange bestehen bleibt, bis der Anleger das Bauabnahmeprotokollunterschrieben hat.Verweigert er die Abnahme, muß die Firma Struck den Mietausfall ersetzen. "Bislang ist noch jede Wohnung pünktlich und qualitätsgerecht übergeben worden", sagt Koth.Verkauft sind 300 Wohneinheiten, im Angebot bleiben 80 Immobilien, von Eigentumswohnungen über Reihenhäuser bis zu Doppelhaushälften.Alle bislang verkauften Immobilien sind voll vermietet, 190 von ihnen schon bezogen.Mieter der Eigentumswohnungen zahlen in den ersten beiden Jahren 15 DM pro Quadratmeter kalt im Monat.Im dritten Jahr steigt die Miete um sechs Prozent und bleibt dann weitere drei Jahre festgeschrieben.Mieter von Doppelhaushälften mit rund 101 Quadratmetern Wohnflaeche zahlen zunächst 1600 DM kalt, mit Einbauküche 1700 DM.Vom dritten Jahr an steigt die Hausmiete um 100 DM.Kapitalanleger müssen für eine Wohnung rund 4400 DM pro Quadratmeter zahlen, für ein Haus rund 465000DM. Auf Wunsch kann der Käufer eine Mietgarantie erwerben, zum Preis von vier Monatskaltmieten.Bislang entschied sich nur einer dazu.Alle anderen Käufer wollten sich die Mieter lieber selbst aussuchen - beim Erwerb der Garantie kümmert sich der Bauträger darum.Zudem wird, abgesehen von den 80 Eigentumswohnungen, auf eine Hausverwaltung verzichtet.Der Mieter rechnet direkt mit den Versorgungsunternehmen ab, das erspart dem Vermieter die lästige Abrechnung der Betriebskosten. Unter dem Strich können Anleger vorerst mit einer Nettorendite von 3,82 Prozent rechnen: Zu diesem Satz werden Kaufpreis plus Nebenkosten "verzinst", wenn die Wohnung zu den veranschlagten Mieten vergeben ist.Von den nicht auf den Mieter umlagefähigen "Betriebskosten" ist in dieser Rechnung allerdingsnur die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt.Die Renditerechnung geht wie üblich von 100 Prozent Eigenkapital aus; nimmt der Käufer einen Kredit auf, schmälern die Zinskosten den Überschuß."Steuervorteile, insbesondere durch die Sonderabschreibung Ost, bringen den Überschuß für Spitzenverdiener ab 10000 DM Monatseinkommen dafür in den Bereich von 7 Prozent Rendite", so Geschäftsführer Sönke Struck. Der langfristige Wertzuwachs hängt aber nicht zuletzt von einer einwandfreien Verkehrsanbindung ab.Hier liegt derzeit der Schwachpunkt der Anlage.Die S-Bahnstation ist in Birkenwerderacht Kilometer weit weg, die U-Bahnstation Alt-Tegel 10 Kilometer.Wer kein Auto hat, muß eine längere Busfahrt zum S-Bahnhof Borgsdorf auf sich nehmen; alternativ kann er die Regionalbahn vom Bahnhof Velten nehmen.Der liegt nur 10 Minuten vom Wohngebiet entfernt; danach muß der Pendler aber nachHennigsdorf fahren, ehe er einen Bus nach Berlin-Tegel erreicht.Besserung ist frühestens Ende 1998 in Sicht, wenn die S-Bahn-Lücke zwischen Hennigsdorf und Tegel geschlossen und vorher die Havelüberquerung völlig neu gebautwird.Bis dahin bleibt nur die nahe A 111, die fast noch zur Stadtautobahn gehört.Diese Citynähe mit dem Auto dürfte der Grund sein, weshalb viele Berliner in der nahen Grün-Oase wohnen wollen.Nicht nur deshalb findenKapitalanleger insbesondere bei den Häusern mit Grundstück ein gutes langfristiges Investment, zumal die Bodenpreise von derzeit rund 270 DM pro Quadratmeter eher steigen dürften. Ungewiß bleibt aber die Entwicklung des Arbeitsmarktesin der Region und damit die Zahlungskraft potentieller Mieter.Die Entwicklungschancen Teltows als Mittelzentrum im Nordwesten der Hauptstadt sowie der neue Business-Park sind nur vage Hoffnungsschimmer. Informationen zu Vermietung und Verkauf liefert Struck Wohnungsunternehmen vor Ort: Waldstraße 21b, 16727 Velten, Telefon 03304/39 8 80. Vorteile - Nachteile+ großzügige Grundrisse für alle Zimmer einschließlich Küche und Bad; + Solide Bauausführung bis ins Detail; + wirklich grün und stadtnah zugleich; + keine Extra-Kosten für Pkw-Stellplätze;- Anbindung an S- und U-Bahn fehlt; - Infrastruktur gemessen an Berlin-Reinickendorf noch sehr bescheiden

DETLEF POHL