Immobilien: Notausstieg? Fehlanzeige.

Alles Mahnen und Warnen hat nichts genützt: Der graue Kapitalmarkt boomt, und die Anleger greifen reihenweise zu Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds. Experten rechnen für 2004 mit einem Rekordzufluss. Investiert wird das Geld in den Bau oder den Erwerb von Wohnblöcken, Bürohäusern oder Shopping-Centern in Deutschland – und im Ausland. Denn dort ist die Immobilienkrise nicht so schwer wie hierzulande, die Mieten fließen noch. Und das ist sehr wichtig, denn ohne Mieten bekommen die Anleger auch keine „Renditen“.

Bei der Auswahl der Fondsprodukte vertrauen die Anleger oft den Versprechungen in Prospekten. Das ist wagemutig. Zwar hat der Gesetzgeber die Initiatoren dazu verpflichtet, auch die Risiken ihrer Fonds hervorzuheben. Doch diese Warnungen werden oft übersehen. Und was sich viele Käufer außerdem nicht bewusst machen: Wer einen Fonds erst einmal gezeichnet hat, kommt so schnell aus der Gesellschaft nicht mehr heraus.

„Wer einen Fondsanteil kauft, der sollte langfristig auf dieses Geld verzichten können“, sagt Ursula Rühle. Die Steuerberaterin und Wirtschatsprüferin hat für ihre Mandanten viele Angebote bewertet – und rät von den meisten Fonds ab. „Die Risiken sind schwer zu überschauen“, sagt sie. Außerdem sei oft unklar, wie die Renditen von sechs Prozent und mehr langfristig erwirtschaftet werden sollen. Denn wenn ein Mieter aus der Fondsimmobilie auszieht oder weniger Miete zahlt, wie das bei vielen Fonds aus den Neunziger Jahren der Fall ist, dann ist der Anteil bestenfalls noch einen Bruchteil des Kaufpreises wert – sofern man überhaupt einen Käufer dafür findet.

Genau darin liegt das größte Problem dieser Art von Beteiligungen: „Bisher kommt man aus diesen Fonds gar nicht oder nur zu fragwürdigen Konditionen heraus“, sagt Dirk Elberskirch. Diesen Missstand will der Vorstand der Düsseldorfer Börse AG mittelfristig mit Hilfe der Handelsplattform Gefox beheben. Dort können Privatleute oder gewerbliche Vermittler ihre Fondsanteile handeln. Bedingung: Die Fondsgesellschaften stellen sicher, dass die Anteile frei handelbar sind, keine Vorkaufsrechte Dritter bestehen und auch nicht vor dem Verkauf die Zustimmung anderer Fondsgesellschafter eingeholt werden muss.

Weitere Voraussetzung der Notierung bei Gefox: Die Gesellschafterverträge und die Jahresabschlüsse sind frei zugänglich – außerdem müssen die Fondsverantwortlichen eine Analyse durch Experten akzeptieren, die den „fairen Wert“ ermitteln. Diese Hürde ist zu hoch für die meisten Anbieter. Bisher sind nur drei Fonds im Handel, neue Produkte, die sich von der Selbstverpflichtung zur Transparenz und der „Fungibilität“ ihrer Anteile Wettbewerbsvorteile versprechen. Doch was ist mit den vielen alten Beteiligungen?

Eine stattliche Zahl, darunter Fonds der Bankgesellschaft Berlin oder auch vom Hotel Adlon, findet man an der Hamburger Börse. Diese wird von einigen Marktteilnehmern „schwarzes Brett“ genannt. Denn dort kann jeder Fondszeichner oder Initiator jede Beteiligung anbieten – ohne dass das Gesetz von Angebot und Nachfrage auf irgendeine Weise durch Expertisen reguliert würde.

So erfährt man dort, dass es „nach wie vor Kaufinteressenten“ gibt, die einen Anteil am Fundus Fonds 31 Hotel Adlon zum Kurs von 75 Prozent erwerben würden – also für 25 Prozent weniger, als Käufer ein mal bezahlt hatten. Auf viel mehr, satte 80 Prozent des früher eingezahlten Kapitals muss der Zeichner eines Fonds der selben Firma Fundus verzichten, wenn er seine Beteiligung am Kaufcenter „Forum Köpenick“ losschlagen will – zu diesem Preis fände er an der Deutschen Fondsbörse einen Abnehmer.

Im Angebot sind auch Anteile an einem Fonds von Roland Ernst, dessen Firmen in eine spektakuläre Insolvenz gerieten. Auch der Dreiländerfonds, der aufgrund der Insolvenz der Mieter von Fonds–immobilien Schlagzeilen machte, zählt dazu. Unter den Berliner Fondsmultis ist die Kaphag gelistet, unter anderem mit Beteiligungen an einem Bürohaus an der Kreuzberger Hasenheide – diese Anteile wurden zuletzt gehandelt für 10 Prozent des einst bezahlten Kaufpreises.

„Im Jahr 2003 betrug unser Umsatz 17 Millionen Euro. Dieser Betrag wurde in diesem Jahr bereits im Oktober erreicht“, sagt der Prokurist der Deutschen Fondsbörse, Frank Hansen. Der durchnittliche Kurs aller gehandelter Fonds habe 2003 rund 50 Prozent des nominellen Wertes betragen und über 500 Beteiligungen seien gehandelt worden.

Die vergleichsweise geringen Umsätze, gemessen am jährlichen Milliardenumsatz mit Beteiligungen, zeigt laut Fondsexperte Uwe Kämpf: „Ein Ausstieg ist meistens nicht geplant.“ So lange die Mieten bei den Fondsimmobilien fließen und die Anleger davon ihre Ausschüttungen erhalten, sei dies auch kein Problem. Doch das sei etwa bei Beteiligungen an Immobilien in den neuen Bundesländern oft nicht der Fall. Dort komme es häufig sogar dazu, dass die Anleger noch ein zweites Mal zur Kasse gebeten werden, weil sie nicht nur mit dem einst bezahlten Kapital haften, sondern mit höheren Summen. Dann ist der Fonds nicht einmal mehr für den Zweitmarkt geeignet.