Ratgeber zum Mietvertrag: Falsche Klauseln sparen Geld und Arbeit

Zwei bis drei Millionen Mietverträge werden jährlich abgeschlossen, meist mit Hilfe vorgedruckter Vertragsentwürfe. Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern stehen in den vielen Klauseln – und die sind keineswegs einheitlich. Der Vermieter kann theoretisch zur Unterschrift vorlegen, was er will, für den Mieter haben aber nur die wirksamen Klauseln Geltung. Eine Folge kann zum Beispiel sein: Der Mieter muss bei Auszug nicht renovieren.

Die meisten Vermieter nutzen Formularverträge. Die liegen vor, wenn ein und derselbe Mietvertrag für mindestens drei Mietverhältnisse konzipiert wird. Für alle Formularverträge gilt das Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Wenn eine Formularklausel den Kunden krass benachteiligt, ist sie unwirksam und das Bürgerliche Gesetzbuch tritt an ihre Stelle. Auch „überraschende Klauseln“ sind unzulässig, sei es die, dass der Vermieter die Wohnung nicht in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat oder dass der Mieter sich verpflichten soll, Versicherungs- oder Wartungsverträge mit bestimmten Firmen abzuschließen.

Nichtig sind auch Klauseln, die den Vermieter von der Haftung befreien, wenn er leicht fahrlässig Mietmängel verursacht. Ein solcher Ausschluss schränkt unzulässig die Pflicht des Vermieters ein, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Folge: Der Mieter kann in jedem Fall Mietminderung und Schadensersatz geltend machen. Auch Formulierungen, die dem Mieter unbegrenzt Kleinreparaturen auferlegen oder das Halten von Haustieren generell verbieten, sind unzulässig. Auch bei der Mietkaution können Vermieter Fehler begehen. „Der Mieter ist verpflichtet, bei Abschluss des Mietvertrages die Kaution zu zahlen“, heißt es oft. Die Klausel ist unwirksam, denn der Mieter darf in Raten zahlen. Generell bleibt der Kautionsanspruch des Vermieters aber bestehen, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: BGH VII ZR 344/02).

Oft sind auch Renovierungsklauseln null und nichtig. Haben Mieter ihre Wohnung irrtümlich renoviert, können sie vom Vermieter Geld zurückverlangen. „Der Vermieter muss die übliche beziehungsweise angemessene Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten erstatten“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Das können die tatsächlich gezahlten Renovierungskosten sein.“ Hat der Mieter in Eigenregie geweißelt, so Ropertz, „dann gehören zu den Erstattungsansprüchen des Mieters der Ersatz seiner Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis“.

„Wir schätzen, dass in rund 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln vereinbart sind“, erklärt Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. „Hier lohnt sich eine Rechtsberatung für Mieter fast immer.“ Vor allem in vor 2003 geschlossenen Verträgen sind die Regelungen unwirksam. Konsequenz: Mieter müssen bei Auszug nicht renovieren. Verlangt der Vermieter eine Änderung des Mietvertrages oder eine Ergänzungvereinbarung, muss der Mieter dem nicht zustimmen.

Klauseln müssen den von der Rechtsprechung anerkannten Fristenplan beachten: Renovierung in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle fünf Jahre, in Nebenräumen alle sieben Jahre – mit dem Zusatz „in aller Regel“. Starre Fristenpläne sind nicht erlaubt, es kommt auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf an.