Recht: Der Blick nach links und rechts

Wie viel darf eine Wohnung eigentlich kosten? Und um welchen Betrag darf ein Vermieter die Miete erhöhen? Eine einfache Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Denn schließlich ist jede Wohnung anders, und auch nicht alle Nachbarschaften sind gleichermaßen gefragt.

Allerdings gibt es einen Wert, an dem sich Mieter und Vermieter orientieren können, in einigen Fällen sogar müssen: die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ist „der Schlüsselbegriff im deutschen Mietpreisrecht“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Will der Vermieter die Miete erhöhen, darf er dies nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete tun.

Mieter müssen einer Mieterhöhung nur bis zu dieser gesetzlichen Obergrenze zustimmen. Und nicht nur das: „Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages gilt jetzt in vielen Städten und Gemeinden die sogenannte Mietpreisbremse“, betont Ropertz. So auch in Berlin. Das heißt: Der Vermieter darf im Regelfall nur Mieten fordern, die höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Doch wie wird diese „magische Zahl“ eigentlich ermittelt? „Definiert ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. In Paragraf 558 BGB heißt es in Absatz 2: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder (...) geändert worden sind.“

Mietspiegel sind Preisübersichten der ortsüblichen Vergleichsmiete

So viel zur Theorie. In der Praxis ist es „für viele private Vermieter und auch für Mieter nicht immer einfach, den richtigen Wert zu finden“, weiß Happ. „Am einfachsten ist es, wenn es einen Mietspiegel gibt.“ Mietspiegel sind Preisübersichten der ortsüblichen Vergleichsmiete. „Sie werden entweder von der Stadt oder zusammen von Eigentümer- und Mietervereinen erstellt beziehungsweise in Auftrag gegeben“, erklärt Ropertz. Zurzeit gibt es nach seinen Angaben knapp 600 Mietspiegel in Deutschland.

Aber Mietspiegel ist nicht gleich Mietspiegel: „Man unterscheidet einfache und qualifizierte Mietspiegel“, erläutert Ropertz. Die einfachen werden in der Regel von den Interessenvertretern – also den Miet- und Eigentümerverbänden sowie den Gemeinden – ausgehandelt. Tatsächliche, statistische Daten sind nicht zwingend die Grundlage.

Anders ist das bei qualifizierten Mietspiegeln: Sie werden nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Stadt oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt. „Qualifizierte Mietspiegel werden meist von Forschungsinstituten erstellt und die Daten in regelmäßigen Abständen aktualisiert“, erklärt Gerold Happ. „Daher hat ein qualifizierter Mietspiegel auch ein gewisses Beweisprivileg vor Gericht.“

Mit der Zustimmung kann man sich bis zu drei Monate Zeit lassen

Komplizierter kann es sein, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, wenn es keinen Mietspiegel gibt. „Hier können Sie entweder auf eine Mietdatenbank zurückgreifen, lassen ein Gutachten erstellen oder benennen drei vergleichbare Wohnungen“, erklärt Happ. Der letzte Punkt dürfte aber Mieter und auch viele private Vermieter schnell überfordern. „Sie müssten dafür theoretisch die ganze Nachbarschaft nach entsprechenden Wohnungen absuchen“, erklärt Happ. „Praktisch ist das kaum möglich.“ Ein Gutachten eines Sachverständigen wird deshalb für die meisten die bessere Lösung sein.

Ist die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, kann sie als Begründung für Mieterhöhungen herangezogen werden. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter aber nicht einseitig anordnen. „Er braucht dafür die Zustimmung des Mieters“, erklärt Ropertz. Mieter wiederum haben das Recht, zu prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten sind.

Dabei können sie sich Zeit lassen: „Der Mieter kann den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhalten hat, und die beiden nachfolgenden Monate prüfen, ob er zustimmt oder nicht.“ Ist die Mieterhöhung formal und inhaltlich in Ordnung, muss der Mieter zustimmen und ab dem nächsten Monat nach Ende der Zustimmungsfrist die höhere Miete zahlen.

„Haben Sie Zweifel, können Sie das Vorgehen des Vermieters aber auch rügen“, erklärt Happ. Das ist zum Beispiel möglich, wenn ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt. Allerdings sollten Mieter das gut abwägen, denn es gibt auch Ausnahmen: Für Mieterhöhungen nach Modernisierungen gelten nämlich spezielle gesetzliche Vorschriften. „An die ortsübliche Vergleichsmiete beziehungsweise Kappungsgrenzen muss sich der Vermieter hier nicht halten“, erklärt Ulrich Ropertz.

Vermieter dürfen nicht beliebig an der Preisschraube drehen

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In Ballungsgebieten sind Vermieter oft in der komfortablen Lage, dass die Nachfrage größer ist als das aktuelle Angebot an Mietwohnungen. Dennoch dürfen sie nicht beliebig an der Preisschraube drehen: Wenn sie die Miete erhöhen wollen, müssen sie sich an Vorgaben des Gesetzgebers halten.

Seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. „Da zwischen der Ankündigung und der tatsächlichen Mieterhöhung noch mal drei Monate liegen, vergehen de facto insgesamt 15 Monate, bis man eine höhere Miete zahlen muss“, sagt Christoph Herrmann, Rechtsexperte der Zeitschrift „Finanztest“.

Ausgenommen von dieser Frist seien Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegenen Betriebskosten, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme sei der Vermieter berechtigt, elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Die Voraussetzung: Durch die Baumaßnahme hat sich der Wohnwert erhöht, oder es kann mithilfe der Maßnahme Energie eingespart werden.

In Berlin nicht mehr als 15 Prozent in drei Jahren

Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt: „Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Dabei sei auch ein Computerausdruck mit Faksimile-Unterschrift möglich. In jedem Fall müsse der Vermieter seine Erhöhung begründen und in seinem Schreiben darlegen, dass er nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, sagt Ropertz.

Für den Fall, dass die alte Miete deutlich unter der Vergleichsmiete liege, müsse der Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze einhalten, so Ropertz: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen. Für Städte mit Wohnraumknappheit können die Länder Verordnungen erlassen, wonach die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt wird – so geschehen in Berlin.

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt: „Die Mieterhöhung wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam“, sagt Ropertz. Um die Berechtigung des Schreibens zu prüfen, erhält der Mieter eine Frist. „Sie beginnt in dem Monat zu laufen, in dem der Mieter die Mieterhöhung bekommen hat, und läuft dann noch zwei weitere Monate.“ Wenn das Mieterhöhungsverlangen also im Juni kommt, müsste der Mieter bei Zustimmung erstmals ab dem 1. September die Erhöhung zahlen.

Bei formalen Fehlern kann das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein

Wichtig zu beachten: Der Mieter muss nachvollziehen können, wie hoch die neue Miete sein soll. Dabei müsse auch die zugrunde gelegte Wohnfläche genannt werden, sagt Alexander Wiech. Es lohne sich oft, die Angaben zur Quadratmeterzahl zu überprüfen, meint „Finanztest“-Redakteur Herrmann. „Wenn sie um zehn Prozent abweicht und kleiner als angegeben ist, kann man die Miete reduzieren.“

Bei inhaltlichen Fehlern im Schreiben müsse der Mieter der Erhöhung so weit zustimmen, wie das Verlangen berechtigt sei. Ziehe der Vermieter beispielsweise einen falschen Wert aus dem Mietspiegel heran, müsse er das korrigieren; das Mieterhöhungsverlangen behalte aber seine Berechtigung.

Bei formalen Fehlern im Schreiben kann sogar „das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein, und der Mieter muss nicht reagieren“, erklärt Herrmann. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn nicht alle Mieter einer Wohnung ein Schreiben erhalten haben.

Verweigert der Mieter die Zustimmung oder gibt keine Erklärung ab, kann der Vermieter innerhalb der drei folgenden Monate Klage auf Zustimmung erheben. Ein Gericht wird dann klären, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist oder nicht. dpa

Falk Zielke, Isabelle Modler