Rechtsfrage: Abfluss beim Nachbarn

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe ein Reihenhaus, Baujahr 1930, gekauft, in dem ich zuvor Mieter war. Im Kaufvertrag hat sich die Verkäuferin nur zu kleinen Baumaßnahmen verpflichtet. Ärgerlich ist aber, dass sich oft zwei Häuser ein Abflussrohr teilen – in der Teilungserklärung, die Bestandteil des Kaufvertrages war, wurde vereinbart, dass sich die Käufer dieser Häuser über die Nutzung des Rohres einigen müssen. Darf die Verkäuferin gutwilligen Käufern verschweigen, dass sich das Rohr für das Bad im Nachbarhaus befindet? Liegt ein versteckter Mangel vor?

WAS STEHT IM GESETZ?

Im Ihrem Fall dürfte kein arglistiges Verschweigen des Mangels zu sehen sein. Denn in der Teilungserklärung wird ja ausdrücklich darauf hingewiesen, dass mehrere Eigentümer gemeinsame Entsorgungsleitungen unterhalten. Also wussten Sie bei Abschluss des Vertrages zwangsläufig, dass auch der Nachbar Ihr Abflussrohr mitbenutzt. Es geht sogar noch weiter: Sofern Sie schon bei Vertragsschluss diesen „Mangel“ kannten und trotzdem gekauft haben, können Sie ihn auch nicht als Gewährleistungsanspruch geltend machen (§ 442 BGB). Abgesehen davon würde ich hier sogar verneinen, dass ein Sachmangel vorliegt, da sich die Sache zur „gewöhnlichen Verwendung eignet“, so die juristische Formulierung. Denn die gemeinsamen Abflussrohre dürften zum damaligen Standard gehört haben, also auch bei vergleichbaren Häusern dieses Baujahres zu finden sein. Auch der Blick auf die Erwartung eines Durchschnittskäufers wird zu keinem anderen Ergebnis führen.

Generell gilt in Sachen Mängelhaftung: In Paragraph 434 BGB ist umfangreich geregelt, wann ein Sachmangel vorliegt. In Notarverträgen kann die Haftung dafür bei gebrauchten Immobilien unproblematisch ausgeschlossen werden. Dieser Ausschluss greift aber dann nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (Paragraph 444 BGB). Bei Neubauten ist das anders: Vereinbarungen zum Ausschluss in allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, in Individualverträgen ist ein Haftungsausschluss nur schwer möglich.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Auch wenn es Ihren Fall nur indirekt betrifft: Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren eine Reihe von verbraucherfreundlichen Urteilen zur Frage des wirksamen Ausschlusses von Gewährleistungsansprüchen gefällt. Meist ging es dabei um Neubauten oder so zu behandelnde Immobilien (also Altbauten mit umfassender Sanierungspflicht). Hier hat der BGH entschieden (Urteil vom 08.03.2007 – VII ZR 130/05), dass ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel auch in einem Individualvertrag (Paragraph 242 BGB) unwirksam ist, wenn dem Käufer nicht ganz genau klar war, welche Folgen dieser Ausschluss haben kann – wenn der Erwerber also nicht ausführlich darüber belehrt worden ist. Die Folge: Oft können die Käufer auf Gewährleistung pochen, obwohl diese ausgeschlossen wurde. Deshalb, weil dieser Ausschluss unwirksam war oder die Anforderungen nicht eingehalten wurden.