Immobilien: Schnell mal Schulden machen

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben vor einiger Zeit ein Haus verkauft und sind mit der Arbeit des Notars auch zufrieden. Später fiel uns aber eine Klausel auf, die wir nicht verstanden haben. Sie lautet: „Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe für beliebige Gläubiger mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen vor Eigentumsübertragung mitzuwirken und deren Eintragung im Grundbuch samt dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu bewilligen.“ Im Text folgen dann weitere Vereinbarungen. Können Sie uns sagen, was der Text bedeutet?

WAS STEHT IM GESETZ?

Dass Ihnen die Klausel aufgefallen ist, verstehe ich. Praktisch bedeutet sie, dass der Käufer Ihr Haus schon mit Grundschulden belasten kann, obwohl er noch nicht den Kaufpreis gezahlt hat, geschweige denn Eigentümer geworden ist. Dahinter steckt folgende Problematik: Der Käufer muss, wenn er den Kauf finanziert, der Bank zur Sicherheit eine Grundschuld an der Immobilie bestellen. Er wird aber erst mit der Eintragung ins Grundbuch Eigentümer der Immobilie (dies setzt voraus, dass er den Kaufpreis gezahlt hat). Der Verkäufer möchte aber verständlicherweise nicht, dass sein Haus für eine fremde Grundschuld haftet. Die Belastungsvollmacht aus Ihrem Vertrag löst diese Probleme, wenn sie mit weiteren Vereinbarungen verbunden ist, die in Ihrem Notarvertrag wohl auch niedergelegt wurden. Ganz grob lässt sich sagen: Die Bank muss erklären, dass sie die Grundschuld nur verwerten oder behalten darf, wenn sie den Kaufpreis bezahlt hat. Ferner wird der Kaufpreis an den Verkäufer abgetreten und klargestellt, dass ihn keine Zahlungspflichten treffen. Auch dazu, was mit der Grundschuld nach der Eigentumsumschreibung passiert, müssen sich Festlegungen im Vertrag finden. Außerdem müssen sie auch in die sogenannte Grundschuldsbestellungsurkunde aufgenommen werden. Und: Die Bank muss ihr Einverständnis damit erklären, dass die Grundschuld bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises und der Eigentumsumschreibung nur als Sicherheit dient.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Belastungsvollmacht findet sich heute in fast allen Grundstückskaufverträgen, wenn der Käufer den Erwerb finanzieren muss. Sie hat sich bewährt und ist aus der notariellen Praxis nicht mehr wegzudenken - muss Ihnen also auch keine Sorgen machen. Im Gegenteil: Im Zusammenhang mit einer Reihe komplexer zusätzlicher Vereinbarungen bietet sie allen Beteiligten ein Höchstmaß an Sicherheit bei der Vertragsabwicklung. Ohne sie wäre die Beschaffung des Kaufpreises für den Käufer oft nicht möglich. Die juristischen Regelungen sind allerdings derart kompliziert, dass sie für den Laien kaum noch verständlich sind. Will der Verkäufer die Klausel nicht im Vertrag, so käme als Kreditsicherung noch die Verpfändung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung in Betracht. Viele Banken akzeptieren diese schwache Kreditsicherheit allerdings nicht.