Schönheitsreparaturen: Auch reines Weiß hat seinen Preis

WAS STEHT INS HAUS?

Im Mietvertrag von 2001 über unsere 5-Zimmer-Altbauwohnung heißt es: „Die Mieter sind zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“ Wir haben das Mietverhältnis gekündigt und sind ausgezogen, ohne zu renovieren. Der Vermieter verlangt Schadensersatz. Zu Recht?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nein, so hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 344/08 – entschieden. Die Klausel ist unwirksam, und es besteht daher kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Der BGH hat seine Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, wegen unangemessener Benachteiligung nach Paragraf 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Es liege, so der BGH, jedenfalls nicht fern, unter dem Begriff „weißen“ nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen. Lässt die Klausel auch diese Auslegung zu, so ist sie in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen. Übrigens: Eine weit verbreitete Klausel, nach der nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abgewichen werden darf, ist auch unwirksam (BGH VIII ZR 199/06).

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung ist zu begrüßen, da sie richtig und konsequent ist und die bisherige Rechtsprechung fortsetzt: Unter Farbwahlklauseln versteht man Regelungen, die festlegen, dass die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind. Derartige Vorgaben sind unwirksam, dies hat der BGH schon in früheren Urteilen entschieden (BGH VIII ZR 224/07 und VIII ZR 166/08). Während der Mietzeit kann der Mieter sich nach seinem eigenen Geschmack einrichten. Vorgaben hinsichtlich Tapeten und Farben sind unzulässig. Konsequenz einer unwirksamen Farbwahlklausel im Mietvertrag ist, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Der Mieter muss nicht renovieren, egal, wie lange er in der Wohnung gewohnt hat. Also immer jede Klausel genau prüfen oder prüfen lassen.